§ 6. Особенности регулирования использования земель населенных пунктов в целях застройки и развития поселения

Правовое регулирование использования земельного участка для застройки Архитектурно-строительное проектирование

Основной вид использования земельных участков на территории населенного пункта – возведение различных зданий, сооружений (застройка). Использованию земельного участка в границах населенных пунктов для застройки предшествуют подготовительные и исследовательские работы. В результате исследования получается информация, насколько земельный участок, на котором предполагается строительство конкретного объекта, может быть пригоден для этого. Для этого проводятся инженерные изыскания (см. статья 47 ГрадК РФ 2004 года). В результате проведения инженерных изысканий получается информация о месте расположения земельного участка, его конфигурации, особенностях рельефа местности, месте расположения инженерных коммуникаций, которые будут обеспечивать земельный участок и построенные на нем объекты теплом, электроэнергией, водой. Порядок проведения инженерных изысканий регулируется техническими регламентами. До принятия технических регламентов (статья 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ) проведение инженерных изысканий проводится в соответствии с действующими нормативными техническими документами.

После проведения инженерных изысканий проводится архитектурно-строительное проектирование (статья 48 Градостроительного кодекса РФ 2004 г.). Архитектурно-строительное проектирование можно определить как совокупность действий специально уполномоченных органов, организаций, застройщика и других заинтересованных лиц по разработке по результатам инженерных изысканий проектной документации. В проектной документации определяются технические условия подключения к инженерным коммуникациям (см. подпункт 3 пункта 6 статьи 48 ГрадК РФ 2004 года). Это условие является обязательным при формировании земельного участка как объекта права (см. пункт 4 статьи 30 ЗК РФ 2001 года).

Разработка проектной документации проводится на основании разрешения, выдаваемого органами градостроительства и архитектуры – архитектурно-планировочного задания. В соответствии со статьей 2 ФЗ № 169-ФЗ от 17.11.95 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» архитектурно-планировочное задание (АПЗ) – комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Основаниями выдачи АПЗ являются в соответствии со статьей 3 ФЗ № 169-ФЗ от 17.11.95 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»: 1) заявление застройщика; 2) документы о праве собственности на земельный участок или решение собственника о проектировании на земельном участке.

Основания отказа в выдаче АПЗ определены частью 5 пункта 3 статьи 3 ФЗ № 169-ФЗ от 17.11.95 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Споры, возникшие по поводу отказа в выдаче АПЗ, решаются в судебном порядке.

Разработанная на основании АПЗ проектная документация проходит государственную экспертизу (см. статью 49 ГрадК РФ 2004 года) или негосударственную экспертизу (см. статью 50 ГрадК РФ 2004 года), при которой оценивается соответствие такой документации требованиям технических регламентов, определенных в пункте 5 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ 2004 года. Проведение государственной экспертизы осуществляется федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением (см. пункт 4 – 4.2 статьи 49 ГрадК РФ 2004 года). Максимальный срок – 3 месяца установлен только для проведения государственной экспертизы проектной документации. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на основании договора, заключаемого застройщиком или заказчиком.

Градостроительным законодательством определен закрытый перечень объектов, в отношении которых не проводится государственная экспертиза проектной документации (см. пункт 2 статьи 49 ГрадК РФ 2004 года). Положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию является одним из условий для выдачи разрешения на строительство.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, разрешающий осуществлять использование земельного участка в черте поселения для застройки. Следовательно, это документ, которым разрешается вести определенный вид хозяйственной деятельности на земельном участке. Разрешение на строительство выдается специально уполномоченными органами местного самоуправления, на которые возложены функции по выдаче разрешений на строительство. Как правило, это органы по градостроительству и архитектуре, которые входят в структуру органов исполнительной власти населенного пункта.

В статье 51 Градостроительного кодекса РФ 2004 года определены: понятие разрешения на строительство, сроки и документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство, в том числе и для особых и отдельных случаев. Кроме того, в названной статье ГрадК РФ, определены случаи, когда разрешение не требуется, сроки действия и условия продления разрешения, основания для отказа в выдаче разрешения, а также последствия при переходе права на земельный участок. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2006 года № 698 утверждена форма разрешения на строительство, порядок заполнения которой определяется Министерством регионального развития РФ совместного с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Разрешение на строительство выдается в соответствии с утвержденными градостроительными регламентами, в которых определяются параметры разрешенного использования земельного участка, а также документами по планировке территорий. Обязательным документом, представляемым для получения разрешения на строительство, является градостроительный план земельного участка, который является документом по планировке территории поселения. Содержание градостроительного плана земельного участка определено в пункте 3 статьи 44 ГрадК РФ 2004 года. В нем указываются сведения на основании градостроительного регламента. Форма градостроительного плана утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года № 840.

Осуществление строительства на земельном участке проводится с соблюдением требований статьи 52 Градостроительного кодекса РФ 2004 года. Застройка как вид хозяйственной деятельности на земельных участках в границах сельских или городских населенных пунктов осуществляется в соответствии разрешением на строительство. Завершается строительство принятием объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Статья 55 Градостроительного кодекса РФ 2004 г. регламентирует особенности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2006 года № 698 утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основаниями для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является предоставление документов, определенных в статье 55 Градостроительного кодекса РФ 2004 года, к которым относятся в том числе: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство. В соответствии с пунктом 6 статьи 55 ГрадК РФ 2004 года отсутствие перечисленных документов является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, может быть расширен Правительством РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке на государственный учет (см. статью 55 ГрадК РФ 2004 года).

Особенности землепользования при осуществлении отдельных видов деятельности на землях населенных пунктов

Согласно статье 83 Земельного кодекса и подпункту 3 статье 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 года жилищное строительство является одним из основных видов разрешенного использования на землях городских и сельских населенных пунктов, которое обеспечивает удовлетворение потребности человека в жилище. Земли застройки предназначены для застройки и развития городского и сельского населенного пункта и обеспечения условий для проживания в безопасных и благоприятных условиях жизнедеятельности горожан. Особенности предоставления и использования земельных участков в границах городского или сельского населенного пункта для жилищного строительства различается для юридических лиц и граждан.

Индивидуальное жилищное строительство

Субъектами использования земельных участков в населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства являются только граждане. Такой вид разрешенного использования может быть предусмотрен планом зонирования населенного пункта, утверждаемым органами местного самоуправления. Кроме того, такой вид разрешенного использования устанавливается при оформлении документов о фактическом землепользовании граждан. Проблемы правового регулирования фактического землепользования юридических лиц и граждан на примере Санкт-Петербурге рассматривались в статье: Ивановой Т.Г. «Фактическое землепользование: проблемы правового регулирования и практики оформления прав на земельные участки», опубликованной в журнале «Юридическая практика» в 2003 в № 1. С. 144 - 166. Под фактическим землепользованием автор понимает использование земельного участка до начала земельной реформы на законных основаниях (т. е. при наличии документа-основания возникновения права на земельный участок) без документов, оформленных в соответствии требованиями земельного законодательства, по причинам, не зависящим от воли субъекта права.

Жилищное строительство

Комплексное освоение территории городского или сельского поселения предусмотрено для осуществления жилищного строительства и включает в соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса РФ планирование в сфере использования земельных участков в границах поселения, строительство объектов инженерной инфраструктуры в целях обеспечения функционирования основного объекта - жилого дома. Особенности предоставления земельных участков для комплексного освоения территории регулируется статьей 30.2 Земельного кодекса РФ.

Правовыми формами комплексного освоения территории поселения являются: а) документы о планировке территории поселения для жилищного строительства; б) документы о застройке земельного участка объектами инженерной инфраструктуры, обеспечивающими функционирование жилого здания, а также объектами благоустройства. К документам о планировке относятся проекты планировки территории (статья 42 ГрадК РФ 2004 года), межевания территории (статья 43 ГрадК РФ 2004 года), градостроительный план земельного участка (статья 44 ГрадК РФ 2004 года).

Кроме того, комплексное освоение застроенной территории населенного пункта может осуществляться на основании договора, заключаемого по результатам аукциона, в соответствии с решением органа местного самоуправления о развитии застроенной территории (см. статьи 46.1; 46.2; 46.3 ГрадК РФ 2004 года).

Размер и границы земельного участка под многоквартирным домом определяются в соответствии с техническими регламентами по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, а до принятия таких регламентов согласно статье 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. № 191 -ФЗ – по проектам планировки и проектам межевания территорий, утверждаемым органами местного самоуправления населенного пункта, выносимым на публичные слушания в порядке, определенном нормативным правовым актом органа представительной власти поселения (см. пункт 6 статьи 46 ГрадК РФ 2004 года).

Дачное строительство

Использование земель населенного пункта для дачного строительства осуществляется в соответствии с документами территориального планирования - генеральными планами городского или сельского населенного пункта. Дачное строительство может осуществляться в границах населенных пунктах и на пригородных зонах городских населенных пунктов, в частности в зонах отдыха населения. Строительство в пригородных зонах городских населенных пунктов осуществляется в соответствии с документами территориального планирования субъекта РФ или муниципального образования, на территории которых располагается пригородная зона городского населенного пункта.

Ведение дачного хозяйства на землях населенных пунктов может быть предусмотрено для жилых зон в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года или для зон сельскохозяйственного использования в соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года.

Гаражное строительство

Использование земель населенных пунктов для гаражного строительства осуществляется в соответствии с документами территориального планирования - генеральными планами городского или сельского населенного пункта и документами по планировке населенного пункта - проектом планировки территории.

Размещение гаражей как места для хранения автотранспорта может быть предусмотрено градостроительным регламентом для жилых зон в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года, для общественно-деловых зон в соответствии с пунктом 5 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года. Места для хранения автотранспорта могут располагаться на земельных участках общего пользования в составе различных территориальных зон в соответствии с картой градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки (см. подпункт 2 пункта 2 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года).