§ 5. Правила землепользования и застройки населенного пункта

Правила землепользования и застройки как правовая форма регулирования использования земельных участков на землях поселений

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом, принимаемым органами местного самоуправления городского или сельского населенного пункта, который регулирует порядок предоставления, использования и охраны земельных участков в границах населенного пункта. Правила землепользования и застройки может быть единым нормативным правовым актом или может состоять из нескольких нормативных правовых актов, каждый из которых регулирует отдельные вопросы. В Правила землепользования и застройки обязательно включаются (пункт 2 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года):

• карта градостроительного зонирования (пункты 4 и 5 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года), в которой определяются границы территориальных зон;

• градостроительные регламенты (пункт 6 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года), в которых указаны виды разрешенного использования земельных участков в соответствующих территориальных зонах (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ 2001 года);

• порядок применения и изменения Правил землепользования и застройки.

Следует обратить внимание, что принятие Правила землепользования и застройки является обязанностью органов местного самоуправления, а не их правом (см. пункт 14 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Порядок подготовки и согласования Правил землепользования и застройки поселения регламентирован статьей 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В законодательстве определено, что подготовку правил землепользования и застройки осуществляет комиссия по подготовке правил землепользования и застройки (см. статью 31 ГрадК РФ 2004 года). Определено также содержание сообщения о подготовке проекта правил землепользования и застройки и критерии, которым должны соответствовать правила землепользования и застройки; а также порядок проведения публичных слушаний правил землепользования и застройки (см. статью 31 ГрадК РФ 2004 года). Порядок утверждения Правил землепользования и застройки регламентирован статьей 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Основания для изменения Правил землепользования и застройки, круг субъектов, которые могут быть инициаторами таких изменений, а также сроки и особенности согласования некоторых изменений в Правила землепользования и застройки (см. статью 33 ГрадК РФ 2004 года) определены в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Градостроительный регламент как правовая форма регулирования использования земельных участков на землях поселений

Градостроительный регламент – нормативный правовой акт, принимаемый органами местного самоуправления в составе или одновременно с Правилами землепользования и застройки поселения, в котором устанавливаются для соответствующей территориальной зоны:

1. виды разрешенного использования земельных участков и ВСЕГО, ЧТО НАХОДИТСЯ НАД И ПОД ПОВЕРХНОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ИСПОЛЬЗУЕТСЯ В ПРОЦЕССЕ ЕГО ЗАСТРОЙКИ И ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (см. статья 36 ГрадК РФ 2004 года) в составе таких зон;

2. предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков (см. статья 38 ГрадК РФ 2004 года) в составе таких зон;

3. предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в составе таких зон;

4. ограничения в использовании земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент устанавливается для определенной территориальной зоны и содержит обязательные для правообладателей объектов недвижимости правила по использованию земельных участков, расположенных в границах такой зоны (см. статья 36 ГрадК РФ 2004 года и статья 85 Земельного кодекса РФ).

Виды зон определяются органами местного самоуправления в зависимости от особенностей конкретного населенного пункта. В федеральном законодательстве определены только принципы подготовки и принятия градостроительного регламента, например, обязательное публичное обсуждение проекта градостроительного регламента до его принятия; а также содержание градостроительного регламента (см. пункт 2 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года).

Для некоторых зон в населенных пунктах (территории исторических поселений), земель или зон, занятых особо охраняемыми объектами, в том числе лечебно оздоровительных местностей и курортов, а также зон с особыми условиями использования градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством (см. пункт 5 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года).

Следует отметить, что объектом регулирования градостроительного регламента являются как земельные участки в пределах определенной территориальной зоны, так и все расположенные на них объекты (здания, сооружения) (см. статья 36 ГрадК РФ 2004 года) – объекты капитального строительства. Это согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и всех расположенных на нём объектов, закрепленных в земельном законодательстве (статья 1 Земельного кодекса РФ).

В Градостроительном кодексе РФ определены случае, когда действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки (см. пункт 4 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года), их перечень закрытый.

Определен закрытый перечень ЗЕМЕЛЬ, для которых градостроительный регламент не устанавливается (см. пункт 6 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года). Для некоторых зон в составе земель населенных пунктов, занятых особо охраняемыми объектами, а также зон с особыми условиями использования градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством (см. пункт 5 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года).

В пункте 4 Статьи 85 Земельного кодекса РФ установлены критерии, по которым земельный участок и все расположенные на нём объекты признаются не соответствующими градостроительному регламенту. Использование таких объектов может продолжаться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом в случае, если такое использование безопасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. Для некоторых зон в составе земель населенных пунктов, занятых особо охраняемыми объектами, а также зон с особыми условиями использования градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством (см. пункт 8 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года). Таким образом, критерием являются –безопасные условия для жизни и деятельности людей.

Таким образом, цель принятия градостроительного регламента – установление таких правил по использованию земельных участков и других объектов в границах определенной территориальной зоны, которые обеспечат безопасные и благоприятные условия жизнедеятельности жителям поселения.

Параметры разрешенного использования земельного участка

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование определяется в результате зонирования земель поселения и не может быть единственным для определенной территориальной зоны (см. статью 7 ЗК РФ 2001 года). Виды разрешенного использования устанавливаются в административном порядке в градостроительном регламенте.

Виды разрешенного использования для определенной территориальной зоны могут рассматриваться как разрешенные виды деятельности для определенной территориальной зоны. Например, в жилой зоне допускается размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, стоянок автотранспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (пункт 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года).

Примерный перечень территориальных зон в поселениях определен в статье 85 Земельного кодекса РФ и статье 35 Градостроительного кодекса РФ. Конкретный перечень территориальных зон в поселении определяется органами местного самоуправления. Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды деятельности, осуществление которых разрешается на земельных участках в границах конкретной территориальной зоны. Из предусмотренных в градостроительном регламенте разрешенных видов деятельности собственник вправе выбрать наиболее оптимальный.

В зависимости от степени сочетаемости видов деятельности, ведение которых разрешено градостроительным регламентом в конкретной территориальной зоне, в статье 37 Градостроительного кодекса РФ выделяются основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования на земельном участке. Основные и вспомогательные виды деятельности указываются в градостроительном регламенте и выбираются самостоятельно правообладателем земельного участка или иного объекта недвижимости на земельном участке в черте поселения.

Условно разрешенный вид использования земельного участка в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ может осуществляться на земельном участке после проведения публичных слушаний с привлечением заинтересованных лиц или в разрешительном порядке, определенном нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется нормативным правовым актом представительного органа власти поселения. В статье 39 Градостроительного кодекса РФ 2004 года определен круг лиц, которые должны участвовать в публичных слушаниях, сроки их проведения, за чей счет осуществляется проведение публичных слушаний. Решение о разрешении осуществлять условно разрешенный вид деятельности принимается органом исполнительной власти поселения, подлежит опубликованию. Получить разрешение на осуществление условно разрешенного вида деятельности в конкретной зоне можно путем внесения изменений в правила землепользования и застройки, в состав которых входит градостроительный регламент. Отказ в разрешении осуществлять условно разрешенный вид деятельности может быть обжалован в судебном порядке.

Нормирование использования земель населенных пунктов

Нормы предоставления земельных участков – параметр разрешенного использования земельных участков в черте поселения, который устанавливается в градостроительном регламенте для конкретной зоны или подзоны (см. статья 38 ГрадК РФ 2004 года). В Правилах землепользования и застройки, принимаемых органами представительной власти поселения, определяются предельные размеры земельных участков для осуществления различных видов деятельности.

Предельные размеры земельных участков имеют значение для бесплатной передачи в собственность гражданам земельных участков в черте поселений для определенных видов деятельности (ведения дачного и гаражного строительства, садоводства и огородничества, индивидуального жилищного строительства).

Размеры земельных участков под многоквартирными домами определяются в соответствии с градостроительной документацией (статья 36 ЖК РФ).