§ 3. Состав земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов состоят из зон, подзон, земельных участков. Более детальное деление территории населенного пункта может быть определено в правилах землепользования и застройки, утверждаемых органами местного самоуправления.

Зоны – часть земель населенного пункта, предназначенная для использования в соответствии с определенными в градостроительном регламенте видами разрешенного использования в целях удовлетворения потребностей жителей и обеспечения развития городского или сельского населенного пункта. В составе зон могут быть выделены подзоны, которые представляют собой более детальное деление зон по определенному критерию. Например, в жилой зоне населенного пункта могут быть выделены подзоны в зависимости от этажности жилых домов.

Земельный участок – часть поверхности земель поселения, пространство над и под поверхностью земельных участков в поселениях, используемое для застройки и эксплуатации объектов капитального строительства (См. Часть 3 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ; пункт 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ 2004 года), границы и иные характеристики которого описаны, удостоверены и включены в данные государственных реестров специально уполномоченными органами по ведению государственного кадастра недвижимости в соответствии с требованиями законодательства.

В пункте 1 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 г. и пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрены виды территориальных зон, которые могут быть выделены. Конкретный перечень выделяемых зон определяется органами местного самоуправления поселения при утверждении документов градостроительного зонирования.

Земельное и градостроительное законодательство выделяют следующие зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; сельскохозяйственного использования; рекреационные; специального назначения; размещения военных объектов; особо охраняемых территорий. Возможные виды деятельности, осуществление которых разрешено на земельных участках в пределах соответствующих зон, также определены в Земельном и Градостроительном кодексах РФ. В жилых зонах могут быть выделены подзоны: индивидуальной жилой застройки; малоэтажной жилой застройки; среднеэтажной жилой застройки; многоэтажной жилой застройки. В общественно-деловых зонах возможно размещение объектов здравоохранения, культуры, торговли, коммунально-бытового обслуживания, общественного питания (см. ст. 35 ГрадК РФ 2004 года и ст. 85 ЗК РФ 2001 года).

Границы зон и земельных участков на землях населенных пунктов определяются с учетом красных линий, которые являются правовым средством планирования в сфере использования и охраны земель населенных пунктов в целях застройки для удовлетворения нужд жителей и обеспечения устойчивого развития поселения. Такой вывод можно сделать из анализа определений понятия «красных линий», которые содержатся в пункте 11 Статьи 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 г. и в абзаце 15 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ 1998 г. Красные линии также являются средством контроля за использованием земельного участка собственником в целях застройки. При осуществлении строительства запрещается возводить здания за границами красных линий застройки.

В пункте 9 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года и в пункте 11 статьи 85 Земельного кодекса РФ предусмотрены зоны сельскохозяйственного использования в составе земель населенных пунктов . Ведение сельскохозяйственного производства на земельных участках в таких зонах осуществляется до момента принятия решения о застройке.

Пункт 9 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года Следует различать земельные участки из состава земель сельскохозяйственного НАЗНАЧЕНИЯ (см. ст. 79 ЗК РФ 2001 года) и земельный участки зон сельскохозяйственного ИСПОЛЬЗОВАНИЯ в составе земель населенных пунктов (см. ст. 85 ЗК РФ 2001 года). У таких земельных участков различается ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ, они относятся к землям РАЗЛИЧНЫХ категорий..

Земельные участки в составе жилых, общественно-деловых, производственных зон, зон сельскохозяйственного использования могут находиться в собственности или на праве аренды у юридических лиц или граждан.

В составе земель населенных пунктов (см. ст. 35 ГрадК РФ 2004 года и ст. 85 ЗК РФ 2001 года) выделяются рекреационные зоны, предназначенные для отдыха горожан, а также используемые для туризма. В состав рекреационных зон включаются земельные участки, на которых расположены парки, скверы, городские леса и сады, пляжи, озера, пруды, водохранилища. Объединяет такие земельные участки то, что они используются всеми горожанами, относятся к участкам общего пользования, доступ на которые открыт всем жителям поселения. Органы местного самоуправления в соответствии с пунктами 14, 15, 19 СТАТЬИ 14 ФЗ от 06 октября 2005 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» вправе определять: а) режим использования таких объектов (время в течение которого на них открыт свободный доступ); б) порядок содержания и благоустройства таких земельных участков; в) лицо, на которое возложена ответственность за содержание земельного участка и другого имущества, расположенного на таком земельном участке.

В составе земель населенных пунктов могут выделяться также зоны особо охраняемых территорий (см. ст. 85 ЗК РФ 2001 года). В их состав включаются земельные участки, имеющие особое значение – научное, природоохранное, историко-культурное, рекреационное. Например, в Санкт-Петербурге, земельный участок, занятых музеем-заповедником «Петергоф». Территория музея-заповедника открыта для доступа всех горожан и гостей города в соответствии с установленными органами исполнительной власти режимом их использования (время, в течение которого доступ на территорию музея-заповедника открыт).

Содержание земельных участков в составе зон особо охраняемых территорий также осуществляется администрацией юридического лица, которому решением органа исполнительной власти предоставлен земельный участок.

Земельные участки в составе рекреационных и зон особо охраняемых территорий являются земельными участками свободного доступа для жителей и гостей поселения. Использование таких земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, утверждаемыми органами местного самоуправления поселения. Земельные участки в таких зонах могут находится на праве постоянного (бессрочного) пользования у государственных казенных предприятий, государственных или муниципальных учреждений, которым такие земельные участки предоставлены органами государственной власти или органами местного самоуправления в поселении.

Особое место в составе земель населенных пунктов занимают земельные участки общего пользования. Понятие земельных участков общего пользования различается в земельном и градостроительном законодательстве. Земельный кодекс к участкам общего пользования относит участки, занятые улицами, площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, бульварами (см. пункт 12 статьи 85 ЗК РФ 2001 года). Они могут включаться в состав различных территориальных зон органами местного самоуправления поселения. Градостроительный кодекс РФ 2004 года предусматривает выделение зоны инженерной и транспортной инфраструктуры в составе земель населенных пунктов. Земельные участки общего пользования в поселении не подлежат приватизации, они обеспечивают удовлетворение нужд всех жителей поселения. Порядок использования земельных участков общего пользования в поселениях регулируется законодательством о благоустройстве. Например, см. статью 35 Закона Санкт-Петербурга от 29 мая 2003 года № 239-29 «Об административных правонарушениях в сфере благоустройства в Санкт-Петербурге».

Экологическое законодательство использует понятие «зеленого фонда городских и сельских поселений» (см. статью 61 ФЗ от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (в редакции ФЗ от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ; от 29 декабря 2004 года № 199-ФЗ; от 09 мая 2005 года № 45-ФЗ), в который включаются земельные участки, покрытые древесно-кустарниковой растительностью (городские леса, парки и т. д.), а также покрытые травянистой растительностью (газоны на землях общего пользования и т. д.), расположенные в черте поселения.

Городские леса в границах населенного пункта предназначены для отдыха населения, проведения культурно-оздоровительных и спортивных мероприятий и могут включаться в состав рекреационных зон, зон сельскохозяйственного использования (см. статью 133 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 года № 22-ФЗ (в ред. ФЗ от 29.12.2004 г. № 199-ФЗ). В соответствии со статьей 102 Лесного кодекса РФ от 04 декабря 2006 года городские леса отнесены защитным лесам, порядок использования которых определен в статье 105 Лесного кодекса РФ от 04 декабря 2006 года. Основное назначение городских лесов – защита населенного пункта, создание условий для отдыха горожанам. К защитным лесам отнесены также зеленые зоны и лесопарки (см. статьей 102 Лесного кодекса РФ от 04 декабря 2006 года). Кроме того, ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» от 04 декабря 2006 года № 201-ФЗ в статье 9 предусматривает, что расположенные в границах земель лесного фонда поселения после установления границы⁵ в соответствии с градостроительным законодательством переводятся в категорию земель населенных пунктов.

В городских населенных пунктах выделяются пригородные зоны. В этом состоит отличие состава земель городских и сельских поселений. Земельные участки, включаемые в состав пригородных зон, обеспечивают условия для гармоничного удовлетворения потребностей жителей в жилье, труде, отдыхе и т. п. Состав пригородных зон определен в пункте 2 статьи 86 Земельного кодекса РФ, также в пригородных зонах могут выделяться зеленые зоны (см. пункт 5 ст. 86 ЗК РФ). Зеленые зоны в соответствии со статьей 102 Лесного кодекса РФ от 04 декабря 2006 года отнесены к защитным лесам.

С социальной и экономической точки зрения пригородные зоны и земли городского населенного пункта представляют единый комплекс. Земельные участки пригородной зоны города являются некоторым образом «буфером» между землями городского населенного пункта и землями других категорий, в первую очередь, землями сельскохозяйственного назначения. Резервные земли в пригородной зоне предназначены для развития городского поселения – строительства объектов жилищного, социально-бытового, коммунального назначения, инженерно-транспортной инфраструктуры. Зеленые зоны выполняют санитарно-защитную функцию земель других категорий от негативного воздействия на окружающую среду от деятельности жителей. Кроме того, зеленые зоны – место отдыха горожан. Для зеленых зон установлен режим особой охраны, в них запрещена хозяйственная деятельность (см. статья 86 ЗК РФ 2001 года).

Например, пригородные зоны Санкт-Петербурга располагаются на территории другого субъекта РФ – Ленинградской области. Распоряжение земельными участками пригородной зоны осуществляют совместно органы государственной власти Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований в Ленинградской области. Границы пригородной зоны Санкт-Петербурга утверждаются законами Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Регулирование использования земельных участков в пригородных зонах городского поселения осуществляется совместно органами местного самоуправления городского поселения и органами государственной власти субъектов и/или местного самоуправления по месту нахождения земельных участков пригородных зон такого поселения.

Пригородные зоны в соответствии со статьей 86 ЗК РФ 2001 года городского поселения состоят из различных зон: сельскохозяйственного производства; зоны отдыха населения; резервных зон; зелёных зон. Все земельные участки в такой пригородной зоне объединены единой целью – обеспечить развитие городского поселения. Целевое назначение земельных участков в пригородной зоне – НЕ ЗЕМЛИ данного ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ. Это могут быть земли сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, НО НЕ ЗЕМЛИ ДРУГОГО ГОРОДСКОГО ИЛИ СЕЛЬСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ. Включение земельных участков пригородной зоны в состав городского поселения производится путем принятия решения ОБ ИЗМЕНЕНИИ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ в соответствии с пунктом 5 статьи 14 и статьей 8 ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую».

Земельные участки в составе пригородных зон городского поселения могут находиться на правах собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды у юридических лиц и граждан. Включение земельных участков в состав пригородной зоны городского поселения не изменяет их целевое назначение. Однако, вносит изменения в разрешенное использование таких земельных участков. Такие земельные участки могут быть изъяты у собственника в соответствии с требованиями земельного законодательства в случае развития городского поселения.