- •§ 4. Краткая история возникновения и развития правового регулирования земельных правоотношений и земельного права
- •§ 5. Источники земельного права
- •§ 6. Земельные правоотношения
- •4.1. Планирование в сфере использования и охраны земель и земельных участков
- •4.2. Распределение и перераспределение земель
- •4.3. Землеустройство
- •4.4. Государственный учет земель и земельных участков
- •4.5. Мониторинг земель
- •4.6. Организация охраны земель
- •§ 1. Понятие и элементы правового режима земель населенных пунктов
- •§ 2. Понятие и признаки земель населенных пунктов
- •§ 3. Состав земель населенных пунктов
- •§ 4. Планирование в сфере использования и охраны земель населенных пунктов
- •§ 5. Правила землепользования и застройки населенного пункта
- •§ 6. Особенности регулирования использования земель населенных пунктов в целях застройки и развития поселения
- •§ 7. Особенности правового режима земель закрытых административно-территориальных образований (зато)
- •§ 8. Особенности правового режима пригородных зон земель населенных пунктов
- •§ 2. Правовой режим земель промышленности. Санитарно-защитные зоны
- •§ 3. Правовой режим земель энергетики. Охранные зоны электрических сетей
- •§ 5. Правовой режим земель для обеспечения космической деятельности
- •§ 6. Правовой режим земель связи, радиовещания, телевидения, и информатики. Охранные зоны линий и сооружений связи
- •§ 7. Правовой режим земель обороны и безопасности
- •Тема 10
- •Тема 11
- •Тема 12
- •§ 1. Понятие и особенности правового режима земель водного фонда
- •§ 2. Земли водного фонда и водные объекты как объекты земельных правоотношений.
- •§ 3. Виды прав на земельные участки из состава земель водного фонда и соотношение прав на земельные участки из состава земель водного фонда и прав на водные объекты
- •§ 4. Управление и охрана земель водного фонда и водных объектов
§ 1. Понятие и элементы правового режима земель населенных пунктов
Земли различных категорий, выделяемые в статье 7 Земельного кодекса РФ различаются установленным правовым режимом. Что включается в понятие «правовой режим»?
Подходы к определению понятия «правовой режим земель» различались. Н. И. Краснов в учебном пособии «Общая теория советского земельного права» определял правовой режим как установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту правоотношений, направленный на обеспечение её рационального использования в качестве всеобщего условия труда и средства производства в сельском хозяйстве. По мнению О. И. Крассова в понятие «правовой режим земель» включаются определенное в законодательстве содержание прав на земельный участок; полномочия по управлению в сфере использования и охраны земель; меры по охране земель, выражающиеся в правах и обязанностях лиц, использующих земельные участки посредством установления основного целевого назначения, зонирования, ограничения прав. Е. А. Суханов в учебнике Гражданское право рассматривает правовой режим как возможность и невозможность совершения с объектами гражданских прав определенных действий (сделок), влекущих известный юридический (гражданско-правовой) результат.
Земельное законодательство в настоящее время не содержит легального определения понятия «правовой режим земель». В пункте 2 Статьи 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено деление земель на категории и в зависимости от категорий изменяется объем прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Следовательно, права и обязанности участников земельных правоотношений изменяются также в зависимости от различных категорий земель. Кроме того, правовой режим зависит от вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий в соответствии с федеральными законами и специальными федеральными законами.
Абзац 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ 1998 г. содержал определение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве как использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством РФ, а также сервитуты.
В Толковом словаре земельного права правовой режим определяется как совокупность правовых норм, закрепляющих порядок и условия использования и охраны земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
С учетом современного взгляда на землю как объект правоотношений определение понятия «правовой режим» может быть уточнено. Порядок возможного и должного поведения относительно земельного участка направлен на обеспечение рационального использования и охрану земли как основы жизни и деятельности человека, а также с учетом приоритета использования земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в лесном и сельском хозяйстве перед использованием земли как недвижимого имущества.
Правовой режим земель населенных пунктов включает следующие элементы:
-
особенности управления и охраны земель определенной категории;
-
разрешенное использование;
-
обременения и/или особые условия использования земельного участка и других объектов недвижимости, расположенных на таком участке, которые определяют содержание земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений.
Особенности управления и охраны земель населенных пунктов как элемент правового режима земель связаны с основной целью использования таких земель, определенной в статье статья 85 Земельного кодекса РФ – застройка и развитие городского или сельского населенного пункта. Детализация использования земель населенных пунктов производится посредством определения типов возводимых объектов (капитальные или временные), а также предполагаемых видов деятельности (жилищное строительство, возведение инженерных коммуникаций, административные, торговые здания, объекты социально-культурного назначения и т.п.). Генеральный план населенного пункта, как документ территориального планирования, является основным документом, в котором определяются границы и направления использования земель населенного пункта. Все принимаемые решения о разрешении строительства на территории населенного пункта основываются на генеральном плане населенного пункта.
Разрешенное использование также является элементом правового режима земель. Разрешенное использование земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в зависимости от тех потребностей жителей, для удовлетворения которых осуществляется застройка на земельных участках в городских и сельских поселениях. Разрешенное использование определяет содержание прав и обязанностей юридических лиц и граждан как участников земельных правоотношений, а также меру их ответственности за нарушение возложенных на них обязанностей по использованию земельного участка в целях застройки.
Обременения и/или особые условия использования земель как элемент правового режима определяют содержание прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Обременения (ограничения) – могут быть общими и специальными. К общим относятся обременения (ограничения), которые ограничивают права участников земельных правоотношений и закреплены в нормативных правовых актах. Такие обременения (ограничения) распространяются на неограниченный круг субъектов и устанавливаются для всех объектов земельных правоотношений. Например, в охранной зоне инженерных коммуникаций запрещается строительство любых сооружений в целях безопасности функционирования таких сооружений. Такие ограничения устанавливаются в нормативном правовом акте для всех земельных участков, на которых располагаются инженерные коммуникации. Специальными являются обременения, установленные для конкретного объекта земельных правоотношений – земельного участка. К ним относятся сервитуты частные и публичные (статья 23 Земельного кодекса РФ и статья 274 ГК РФ). Публичные сервитуты (см. статья 23 ЗК РФ) определяют объем прав и обязанностей участников земельных правоотношений по отношению к земельному участку как объекту права. Ограничения в использовании земельных участков в городских или сельских населенных пунктах устанавливаются нормативными правовыми актами, к которым относятся градостроительные регламенты (См. подпункт 9 статьи 1, статья 36 Градостроительного кодекса РФ). Частные сервитуты (статья 274 ГК РФ) устанавливаются на основании договора или по решению суда для конкретного земельного участка в интересах конкретного субъекта земельных правоотношений. Особые условия использования связаны с объектом или видом деятельности, который осуществляется на земельном участке или расположенном на таком участке объекте недвижимости. Например, наличие на земельном участке инженерных коммуникаций, которые обеспечивают функционирование как земельного участка и всех расположенных на нем объектов, могут ограничивать право на застройку земельного участка. Кроме того, особые условия использования земельного участка могут быть связаны с необходимостью проведения изыскательских, исследовательских работ.