Вопрос 1. Понятие и общая характеристика договора соц. Найма.

Понятие – смотри часть 1 статьи 60. Это консенсуальный договор. Возмездный. Взаимный.

Правовое регулирование:

К договору применяются правила статей 672, 674, 675, 680 и пункты 1-3 685 ГК. Другие положения ГК применяются, если иное не предусмотрено Жилищным законодательством. Пункт 3 статьи 672 ГК.

С учетом этого:

1. ГК в конкретных статьях.

2. Жилищное законодательство

3. ГК (если иное не предусмотрено Жил за-ом).

ЖК предусмотрел утверждение Правительством РФ Типового договора соц. найма. В настоящее время действует постановление правительства от 21 мая 2005 года №315.

Основания заключения:

Решение о предоставлении жилого помещения.

Форма – письменная, но без страха недействительности.

Предмет договора: жилое помещение. Не может быть см. предметом: неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, общее имущество в МХД. Вместе с тем наниматель приобретает право пользования таким имуществом. 62 ЖК часть 2, часть 1 61 ЖК. ЖК исходит из стабильности отношений, порождаемых договором соц. найма. Проявление этого:

1. Договор заключается без установления срока его действия. В связи с чем жилое помещение предоставляется в бессрочное владение и пользование.

2. Изменение оснований и условий дающих право на получение жилого помещения по договору соц. найма, не является основанием расторжение договора. Тем не менее на нанимателя возложена обязанность информировать наймодателя об изменении таких оснований и условий. Ответственности нет.

3. Переход вещного права на занимаемое жилое помещение. Не влечет за собой изменение или расторжение договора соц. найма. Часть 2 и 3 статьи 60 ЖК, 64, часть 3 67.

2 вопрос. Права, обязанности и ответственность сторон по договору соц. найма: Общие положения.

Смотри 65-67 ЖК.

Обратить внимание: три момента: одна из обязанностей наймодателя – передача жилого помещения. Типовой договор оговаривает 10 дневный срок на передачу.

Вводится новые обязанности для нанимателя может только федеральный законодатель. А для наймодателя – все уровни.

Обязанности наймодателя помимо ЖК и договора соц найма могут предусматриваться жилищным законодательством. А нанимателя – только ФЗ.

Текущий ремонт лежит на нанимателе. К нему относится следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подокойников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования. Перечень исчерпывающий. См. пункт 4 типового договора.

3 вопрос. Правовое положение членов семьи нанимателя и бывших членов семьи нанимателя.

Понятие семьи и члена семьи является разно-отраслевым. Жилищное законодательство предусматривает следующие виды членов семьи нанимателя:

Кто:	Основание	Условия
Супруг, дети и родители нанимателя	относятся	Постоянное проживание с нанимателем
Другие родственники (любые родственники, как нанимателя, так и членов его семьи, независимо от степени родства и нетрудоспособные иждивенцы ФЗ «О Трудовых пенсиях»)	признаются	Вселение нанимателем в качестве члена его семьи. Ведение с нанимателем общего хозяйства (Под таким ведением следует в частности понимать наличие совместного бюджета, общих расходоы на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования.
Иные лица (на практике сожители, лица без регистрации брака).	Могут быть признаны в судебном порядке.	В исключительных случаях. Решая данный вопрос суду необходимо выяснить были ли эти лица вселены в качестве члена семьи, вели ли они общее хозяйство, какой срок проживания, наличие прав на другое жилое помещение.

Смотреть часть 1 статьи 69 ЖК и пункт 25 Постановления Пленума ВС №14.

Законодатель закрепляет принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Независимо от времени вселения. Дееспособные и ограниченно дееспособные несут солидарную с нанимателем ответственность. Рассмотренные положения о равенстве и об ответственности императивны. Часть 2 статьи 69 ЖК Пункт 24 постановления пленума 14.

Вселение других граждан в качестве членов семьи

Условия вселения – согласие в письменной форме.

1 . При вселении супруга, детей, родителей нанимателя только членов семьи в том числе временно отсутствующих. Согласие наймодателя и обязательность соблюдения учетной нормы не требуется.

2. . При вселении других граждан – согласие как членов семьи, так и наймодателя. Следует учитывать, что наймодатель может запретить вселение при несоблюдении учетной нормы.

Все рассмотренные правила не применяются в отношении несовершеннолетних детей причем как нанимателя, так и членов семьи.

Отказ наймодателя может быть оспорен в судебном порядке, тогда как отказ членов семьи не может быть признан судом неправомерным.

Смотри статья 70 ЖК. Пункты 26-28 Постановления пленума 14.

Утрата статуса члена семьи.

При утрате данного статуса, но продолжении проживания за бывшим членом семьи сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Поэтому в частности для вселения нанимателем других лиц согласие требуется согласие и бывшего члена семьи.

Бывший член семьи, однако, уже самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора соц. найма. Поэтому от вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер заключения с ним отдельного соглашения, участия в расходах по внесению платы за жилое помещение и т.д.

Таким образом, прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования помещением и порядка несения бремени расходов. Фактически они становятся соседями. Поэтому в частности бывшие члены семьи могут быть выселены по правилам статьи 91 ЖК. Применимые к ним правила и статьи 83 ЖК.

Смотреть часть 4 ст. 69. Пункты 29 и 30 постановления пленума №14.

Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи включаю бывших не влечет за собой изменение их прав и обязанностей. Ранее действовший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими лишь в течении установленного срока.

В связи с этим существовал институт бронирования. Однако КС признал эти положения ЖК РСФСР не соответствующими конституции. Постановление КС от 23.061995 года №8-П.

2. вопрос. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов. Схема Г материалов к схеме 5.

5.вопрос. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору соц найма.

5.1. Общие положения об обмене.

Право на обмен важнейшее право распорядительного плана. В литературе иногда указывается, что при обмене обмениваются права и обязанности по договорам соц найма.

Однако наиболее распространено понимание обмена, как гражданской правовой сделки, в результате которой права нанимателей в отношении одного жилого помещения прекращаются с одновременным возникновением прав на другое жилое помещение.

Современный законодатель говорит об обмене только в фонде социального использования. Таким образом, обмен жилых помещений в ФСИ (фонде социального использования) на жилые помещения индивидуального специализированного и жилищного фонда коммерческого использования (смешанный обмен), а также обмен членам семьи нанимателя по договору соц. найма приходящийся на него доли площади с другим лицом вселяемым, как член семьи нанимателя. (Родственный обмен) не предусмотрены.

Условия обмена:

1. Письменное согласие наймодателя. Однако: отказ наймодателя в даче согласия допускается только в случаях предусмотренных статьей 73 ЖК и части 5 статьи 72 ЖК. (часть 5 статьи 72 соблюдение учетной нормы).Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

2. Письменное согласие членов семьи. Возможны ситуации, когда члены семьи требуют от нанимателя обмена занимаемого помещения на другие помещения находящиеся в разных домах или квартирах. Таким образом право на обмен принадлежит не только нанимателю, но и членам его семьи. Принудительный обмен. Если между нанимателем и членом семьи не достигнуто соглашение об обмене любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. В соответствии с этим различают добровольный и принудительный обмен.

3. Если в обмениваемых жилых помещениях проживают несовершеннолетние, не дееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, то требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. (14 раб дней).

4. Обмен может быть совершен между гражданами проживающими в помещениях, расположенных, как в одном, так и в разных населенных пунктах. Количество участников не ограничего.

См. 72 ЖК и пункты 33 – 34 постановления пленума №14

5.2. Условия, при которых обмен не допускается:

Смотри статью 73 ЖК.

5.3. Оформление обмена. Признание недействительным.

Обмен осуществляется

1. На основании заключенного между нанимателями договора об обмене. Форма письменная. Причем путем составления одного документа, подписанного нанимателями.

2. С согласия наймодателей. Форма согласия письменная. Срок выдачи – 10 раб дней. Следует учитывать, что вопрос о дачи согласия рассматриватеся наймодателем после заключения и представления оригинала договора об обмене.

Обмен может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным ГК для признания сделки недействительной. В том числе, если обмен совершен с нарушением требований жилищного кодекса. 158 статья ГК – нарушение закона.

Последствия недействительности:

Общие:

1. Двусторонняя реституция. (Стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения).

Специальное:

При неправомерных действиях виновная сторона обязана возместить убытки. (в полном объеме).

Смотреть 74-75 ЖК и пункт 33 постановления пленума 14.

6 вопрос. Замена жилых помещений.

Смотреть ст. 81 ЖК и схему Д. к теме 5.

7 вопрос. Изменение и прекращение договора соц. найма. Выселение из жилых помещений.

Изменение договора соц. найма:

ЖК устанавливает следующие спец. основания изменения договора соц. найма по требованию нанимателя.

1. Объединение «лицевых счетов». Когда граждане проживающие в одной квартире, но пользующие в ней помещениями по отдельным договорам соц. найма создают одну семью. В ЖК ничего не говориться о согласии членов семьи на такое изменение. Не смотря на это из части 2 статьи 69 ЖК следует обязательность согласия.

2. Замена нанимателя. Она производится с согласия членов семьи и наймодателя.

3. В отличии от ЖК РСФСР новый ЖК исключил возможность для дееспособного члена семьи требовать заключения с ним отдельного договора соц. найма. С учетом этого так называемый раздел жилого помещения запрещен.

Смотреть 82 ЖК, пункт 31 постановления пленума №14.

2. Прекращение договора соц найма.

ЖК использует категории расторжение и прекращение договора, как близкие, но не соотносящиеся по объему понятия. Что критикуется в литературе поскольку расторжение – вид прекращения.

Прекращение по ЖК:

1. Утрата или разрушение жилого помещения.

2. Смерть одиноко проживающего нанимателя.

Расторжение по ЖК:

1. По соглашению сторон в любое время. Особый случай, когда в связи с проведением кап ремонта или реконструкции дома наймодатель с согласия нанимателя или членов его семьи предоставляет другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового и расторжением действующего договора соц. найма. Часть 2 ст. 88 ЖК.

2. По инициативе нанимателя – в любое время, но с письменного согласия членов семьи. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда. С учетом этого заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи) вправе потребовать в судебном порядке признания соответствующего лица, утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде и об отсутствии препятствий в пользовании иск о признании лица, утратившим право пользования подлежит удовлетворению на основании части 3 стать 83 ЖК в связи с расторжением ответчиком договора соц. найма в отношении себя.

Следует учитывать, что отсутствие у гражданина добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства в новом месте жительства прав пользования или права собственности, не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном помещении временным.

3. По требованию наймодателя. Исключительно в судебном порядке. И в случаях прямо предусмотренных законом.

Статья 83 ЖК.

Расторжение договора по требованию наймодателя обычно сопровождается выселением. Вместе с тем, это не равнозначные понятия поскольку

1. выселиться может и лицо, вообще не участвовавшее в договоре соц. найма. Например, самоуправно вселившийся гражданин.

2. Договор соц. найма может расторгаться с лицом, не проживающим в помещением, а потому его выселение не требуется.

Следует учитывать, что применение положений ГК к отношениям по прекращению и расторжению договора соц. найма не допускается.

Смотреть статья 83 ЖК пункты 32 и 35 постановления пленума №14.

7.3.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору соц найма.

Смотреть статьи 84-91 ЖК. Пункты 36-40 постановления пленума 14. Схема Е. материалов к теме №5.

Две группы крупных:

1. С предоставлением благоустроенного жилого помещения.

2. Просто жилое помещение.

3. Ничего не дают.

Правила о предоставлении комнат распространяются на все случаи.