Тема 4. Договорные формы удовлетворения жилищных потребностей граждан.

Общие положения:

Основными договорными формами пользования жильем являются:

1. Договор найма жилого помещения. ГК выделяет два вида договора найма – договор социального найма и договор «коммерческого» найма. В литературе вопрос о соотношении данных договоров решается неоднозначно. 1 подход: это два вида одного договора найма – традиционный 2 подход: это самостоятельные типы договоров. Помимо договора соц и ком найма ЖК также предусматривает договоры найма: договор найма специализированного жилого помещения, договор найма жилого помещении в доме жилищного и жилищно-строительного кооператива.

2. Договор аренды жилого помещения. Договор регулируется только гражданским законодательством. Спорным является вопрос о субъектном составе данного договора. 1. В роли арендаторов могут выступать только ЮЛ 2 Арендатор могут быть и ФЛ – более распространен. В месте с тем из смысла ГК специально регламентирующего договор найма жилого помещения, а также установившего спец назначении жилых помещений вытекает, что: 1. Договор аренды, в котором арендатором выступает гражданин не предназначен для регулирования отношений по проживанию этого гражданина. Договор аренды, выступая промежуточным звеном влечет необходимость заключения договора с гражданином пользователем жилого помещения. (По смыслу договора найма жилого помещения).

Эти выводы спорны.

3. Договор безвозмездного пользования. (Суда). Регламентируется ГК 36 глава. Упоминается в 109 ЖК.

Тема 5. Социальный наем жилого помещения.

1 вопрос. Основания предоставления жилого помещения по договору СН.

На основании КРФ ЖК выделяет две группы граждан, нуждающихся в соц жилище:

1. Малоимущие.

2. Иные категории.

При этом круг лиц, которым предоставляются жилые помещения в ФСИ и правовое регулирование порядка предоставления зависит от вида жилищного фонда.

Вид жилищного фонда	Требования к гражданам, которым предоставляются жилые помещения	Порядок предоставления
Муниципальный	1 условие – малоимущность. 2 условие – нуждаемость в жилых помещениях. По установленным ЖК основаниям.	Определяется ЖК
Государственный	1 условие – отнесение к иным категориям граждан, определенным ФЗ, указам президента, законом субъекта РФ. 2 условие – нуждаемость в жилых помещениях. Определяется не только по ЖК основаниям но и иным ФЗ, указам президента, законом субъекта РФ основаниям. См например, ФЗ от 12 января 1995 года «О ветеранах» ст. 23.2. Закон СО от 11.07.2005 №87-ГД.	Определяется ЖК, если иное не установлено ФЗ, указом президента, законом субъекта РФ.

Вместе с тем следует учитывать, что иным категориям граждан жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться могут предоставляться органами МСУ в случае их наделения соответствующими гос. полномочиями.

Кому предоставляется. По договору соц. найма, помещения по общему правилу предоставляются гражданам РФ. Иное в м\н договоре.

Малоимущность. Признание малоимущим производится ОМСУ в порядке установленным законом субъекта РФ с учетом двух критериев.

1 Доход, приходящийся на каждого члена семьи.

2 Стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Смотреть методические рекомендации ….. утвержденные приказом Минрегион развития РФ от 25.02.2005 №17. В СО !!!!!!!!!!!! Глава вторая Закона СО «о жилище».

Нуждаемость в жилых помещениях: смотреть статья 51 ЖК.

Применительно к больным, Правительством РФ утвержден перечень тяжелых форм хронических заболевания постановлением от 16.06.2006 года №378.

2 вопрос. Нормы, применяемые при предоставлении жилых помещений по договору социального найма.

Смотреть схема А. Материалов к теме 5. Самое важное – есть две глобальные нормы в ЖП: есть учетная норма и норма предоставления. Учетная норма для определения маленькая или не маленькая. Если маленькая, то встаешь на учет нуждающихся.

В Самаре 11 м на обычные квартиры. В коммуналке – 13.

Норма предоставления – та норма, по которой тебе дают квартиру.

В Самаре – Если ты один, то 26 кв.м общей площади. Если два и более, то по 14.

3 вопрос. Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

1. Принятие на учет и отказ в принятии на учет.

Юридическое значение принятия на учет состоит в том, что гражданам не состоящим на учете, не может быть предоставлено жилое помещение по договору соц. найма.

Кроме случаев установленных ЖК. Например, часть 1 и 2 статья 59 ЖК. При этом условие о принятии на учет не связано с видом жилищного фонда. (то есть, как гос так и муниципальный жилищный фонд.) Определение Конституционного суда от 12.04.2011 года №551-о-о.

Порядок ведения органами МСУ учета устанавливается законом субъекта РФ. Смотреть: Методические рекомендации, утвержденные приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 года №18. Глава 3 Закона СО «о Жилище» глава 3.

Состоять на учете имеют право соответствующие граждане. При этом если гражданин вправе состоять на учете по нескольким основаниям. ТО он, по собственному выбору может быть принят на учет, как по одному, так и по всем основаниям.

Новеллой ЖК является положение о том, что граждане которые с намерением приобретения права состоять на учете совершили действие в результате которых они могут быть признаны нуждающимися принимаются на учет не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных, намеренных действий. Применение данных положений является допустимым тогда, когда граждане совершили умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения жилищных условий и только во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 10 ГК. Смотреть определение конституционного суда от 19 апреля 2007 №258 – о – о.

Принятие на учет производится ОМСУ по месту жительства (общее правило). Срок принятия решения 30 рабочих дней. Отказ принятия смотри – 54 ЖК.

2. Снятие граждан с учета.

Смотреть 55, 56 ЖК статья 6 Вводного закона. Те кто встал на учет до принятия и вступления в силу ЖК.

4. Предоставление жилых помещений по договору соц. найма.

Общий подход к предоставлению - в порядке очередности исходя из времени принятия на учет.

Исключение из данного правила – предоставление помещений вне очереди в установленных ЖК случаях. Такие случаи определены в часит 2 статьи 57 ЖК.

Неоднозначную оценку на практике получили вопросы:

1) Могут ли претендовать на внеочередное получение жилого помещения лица, не состоявшие на учете – КС указал: А. Статья 57 ЖК не исключает возможность предоставление жилых помещений малоимущим гражданам (лишившимся своих жилых помещений в рамках пожара) по договорам соц. найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища он не состояли на учете. Определение КС от 5.03.2009 года №376 – О – П. Б. Возможность предварительного принятия на учет не исключается, поскольку сам по себе факт такого учета означает констатацию наличия оснований для признания гражданина нуждающимся. Определение конституционного суда от 12.04.2011 года №551 – о – о.

2) Допустима ли очередность среди вне очередников: суды исходят из того, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую либо очередь. Кодексом право гражданина на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете, а также вне очередников. В решении суда вы не вправе писать сроки предоставления жилого помещения.

Смотреть обзор ВС от 7 ноября 2007 года.

Следует учитывать, что на вне очередников в полной мере распространяются положение об основаниях предоставления жилых помещений в частности о Малоимущность и нуждаемости.

Прежнее жилищное законодательство помимо вне очередников содержало нормы о перво-очередниках – заслуженные люди. (Матери героини и т.д.).

В методических материалах №18 указывается на сохранения за гражданами принятыми на учет до первого марта 2005 года право на первоочередное предоставление жилого помещения.

Помещение, по общему правилу, предоставляется на основании решения ОМСУ именно данное решение служит основанием заключения договора соц найма.

Вместе с тем решение о предоставлении может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных ФЗ, Указе Президента, законом субъекта РФ.

Смотреть 57 и 63 ЖК. А также пункт 23 постановления пленума № 14. ЖК не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения не действительным.

Данный пробел восполняется в пункте 23 постановления пленума №14. Обратить внимание требования о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения и договора соц. найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона применительно у правилам, установленным 168 статья ГК о признании сделки недействительной. А также пунктом 1 статьи 181 ГК. (Три года для ничтожных и год для оспоримых). (Срок исковой давности будет – 3 года).

Требование к предоставляемому жилому помещению:

Смотреть схему Б материалов к теме 5.

5 вопрос. Особенности предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Смотреть схему В материалов к схеме №5.

Под тема 2. Договор соц. найма.