Тема 5.9. Ипотечные операции банков

Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «за­клад».

По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотноше­ния являются:

• залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; за­логодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

• залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязатель­ству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у зало­годателя в его владении и пользовании.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной сум­мы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые при читаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или не надлежащего исполнения обязательства, судебных издержек и расходов по реализации за­ложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

По договору ипотеки может быть заложено следующее недви­жимое имущество:

• земельные участки, кроме тех, которые находятся в государ­ственной или муниципальной собственности, сельскохозяйствен­ных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хо­зяйств, а также, если площадь земельного участка менее допусти­мого минимального размера;

• предприятия;

• жилые дома, квартиры и их части;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­мические объекты.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственно­го ведения.

Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечивае­мого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удо­стоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. За­кладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следу­ющие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

• право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная составляется залогодателем, а если он является тре­тьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обя­зательству. Закладная выдается первоначальному залогодержате­лю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:

• название «закладная»;

• наименование (имя) и местонахождение залогодателя;

• наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя;

• реквизиты кредитного договора;

• наименование (имя) должника, если не он является залогодателем;

• сумма обязательств и размер процентов по ним;

• сроки погашения задолженности;

• название и местонахождение имущества;

• денежная оценка имущества;

• наименование права, в соответствии с которым имущество при­надлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право; • указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество;

• подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом;

• сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке;

• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю

Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в пол­ной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства, если в договоре об ипотеке не указаны иные условия.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения дру­гого обязательства того же или иного должника тому же или ино­му залогодержателю (последующая ипотека). Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипоте­кой. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке ста­новится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обес­печенному ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем сделки в про­стой письменной форме и влечет последствия уступки требова­ний (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

Закладная может быть заложена по договору о залоге заклад­ной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержа­телю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному до­говору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать за­кладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, за­ложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требова­ний, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнени­ем обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализа­ции имущества, начальную продажную цену, меры по обеспече­нию сохранности имущества до его реализации, если они необхо­димы.

В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существен­ное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требова­ний залогодержателя за счет заложенного имущества без обраще­ния в суд на основании нотариально удостоверенного соглаше­ния между залогодержателем и залогодателем.

Ипотечный кредит - это ссуда, выдаваемая под залог недви­жимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продаётся, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации.

Обеспечение - залог финансируемого объекта.

Ипотечное кредитование является перспективным направле­нием банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одним из приоритетных на­правлений государственной жилищной политики.

Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредито­вания - создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем.