Приложение 1 Пример описания последовательности и содержание технологического процесса оказания услуг предприятием

ТСЖ заключило договора на поставку коммунальных услуг:

- по отоплению и горячему водоснабжению с ОАО «Нижновтеплоэнерго»;

- по холодному водоснабжению и водоотведению с ОАО «Нижегородский водоканал»;

- по электроэнергии с ОАО «Нагорная сбытовая компания»

ТСЖ рассчитывается с поставщиками коммунальных услуг по установленным тарифам и нормативам. Все домовые приборы учета опломбированы.

Расчеты за тепловую энергию производятся на основании плана отпуска тепловой энергии. Система отопления домов – закрытая, т.е. каждый дом имеет свой контур отопления. Подогрев контура дома осуществляется в двух теплообменниках. ТСЖ рассчитывается за полученное количество тепла, измеряемое в Гкал. Система горячего водоснабжения дома открытая – теплоноситель подается напрямую в дом. В квартирах установлены счетчики учета воды. В связи с тем, что горячая вода проходит через квартирные полотенцесушители идет очень большое потребление тепловой энергии. А так как жители плату в ТСЖ вносят по счетчикам воды, и в связи с небольшим (около 40%) заселением домов, ТСЖ несет большие убытки по горячему водоснабжению. Обслуживанием индивидуального теплового пункта дома занимается энергосервисная компания ООО «НЭСКо». Специалисты компании проводят техническое обслуживание и ремонт оборудования, а также проводят три раза в месяц снятие показаний с приборов учета и передачу их в ОАО «Теплоэнерго», ОАО «Нижегородский водоканал» и в ТСЖ.

Расчеты за холодное водоснабжение производится по счетчикам воды, установленным в помещении насосной. До 25- числа каждого месяца ТСЖ передает показания счетчиков а ОАО «Нижегородский водоканал». Водоотведение считается как сумма потребленной холодной и горячей воды.

Расчеты за электроэнергию производятся по данным счетчиков электроэнергии, установленных в помещениях электрощитовых каждого дома. Наружное освещение оплачивается по счетчику, установленному в помещении трансформаторной подстанции. Данные счетчиков до 25-числа каждого месяца предоставляются в ОАО «Нагорная сбытовая компания».

Все платежные требования за потребленные коммунальные услуги предоставляются в отделение банка, обслуживающее ТСЖ, до 10-го числа следующего месяца.

Договоры с обслуживающими организациями

Для поддержания в исправном состоянии оборудования дома ТСЖ заключило договоры по обслуживанию:

- системы пожаротушения и дымоудаления с ООО «Пламя»;

-индивидуального теплового пункта с ООО «НЭСКо»;

-лифтов с ООО «Лифтсервис».

Вывоз ТБО и КГМ осуществляется компанией ООО «Исток» по заявкам представителя ТСЖ. ТСЖ использует для сбора мусора 8-ми кубовые бункеры. В связи с проведением ремонта в новом доме жителями образуется очень много строительных отходов, поэтому использование евроконтейнеров небольшого объема непрактично.

Механизированную уборку придомовой территории осуществляет ООО «Антарк».

Обслуживание общеколлективной антенны производится ООО «Сигнал».

Домофонное оборудование дома обслуживает ООО «Росинка».

Содержание придомовой территории

Содержание придомовой территории производится на основании Правил благоустройства гор. Нижнего Новгорода.

ТСЖ обеспечивает надлежащее содержание придомовой территории в чистоте и порядке. На придомовой территории оборудована хозяйственная площадка для установки контейнеров для сбора мусора и отходов, своевременно производятся работы по ремонту и окраске объектов благоустройства, ограждений и заборов, осветительных опор.

Большое внимание уделяется ландшафтному благоустройству, организации работы детских площадок. Регулярно производится стрижка газонов, создаются альпинарии и цветочные клумбы.

На придомовой территории ТСЖ запрещается производить мойку автомашин и иных транспортных средств, слив бензина и масел, регулировать сигналы, тормоза и двигатели.

ТСЖ выступает на рынке коммунальных услуг как заказчик и до 20-го числа каждого месяца производит расчет со всеми поставщиками коммунальных услуг, а также обслуживающими организациями.

Анализ договорных отношений показывает, ТСЖ заключает два вида договоров. Первый – это с компаниями – «монополистами» по приобретению коммунальных услуг. Договор составляется компанией – «монополистом» и предлагается ТСЖ уже в готовом виде, как правило с расчетами и штрафными санкциями. Такие договоры заключены по отоплению и горячему водоснабжению с ОАО «Нижновтеплоэнерго», по холодному водоснабжению и водоотведению с ОАО «Нижегородский водоканал», по электроэнергии – с ОАО «Нагорная сбытовая компания». Приложением к таким договорам выступает акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон, в котором четко обозначены обслуживаемые границы каждой организацией. Второй вид договоров – когда ТСЖ заключает договор на обслуживание со специализированной организацией. Например, на вывоз мусора, на обслуживание индивидуального теплового пункта, на проведение различного вида ремонтных работ. В случае некачественного оказания услуг Товариществу, оно может расторгнуть договор и сменить подрядчика. В течение 2009 года ТСЖ отказалось от услуг компании по вывозу бытовых отходов ООО «Фарбе-НН», компании по обслуживанию ИТП дома ООО «Энергосервис» в связи с претензиями в их работе.

Кадровая работа

На данный момент ТСЖ имеет свой укомплектованный штат. При приеме на работу испытательный срок составляет 2 месяца. Работники получают достойные зарплаты и ценят свою работу. При присоединении к ТСЖ других домов, правление заранее планирует количество необходимых должностей, которые необходимы для обслуживания дома. Обязательными должностями являются дворник и уборщица, остальные планируются по мере необходимости.

Планирование ремонтных работ

Планирование ремонтных работ определяется Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме ….», которое конкретизирует требования к содержанию общего имущества: общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц,

государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования,

а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утверждены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Целью регламентации порядка обслуживания и ремонта является обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности, обеспечение выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем дома включает:

-техобслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, а также содержание лифтов;

- осмотры;

- подготовка к сезонной эксплуатации;

- текущий ремонт;

- капитальный ремонт.

Осмотры общего имущества проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами ТСЖ. Осмотры общего имущества проводятся еженедельно. Результаты осмотра заносятся в журнал.

По результатам осмотра даются указания обслуживающему персоналу ТСЖ по устранению выявленных нарушений и делается отметка в журнале.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Планирование ремонтных работ и их смета утверждается общим собранием членов ТСЖ.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами

государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы

собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра.

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Приложение 2