5курс / ТГП / Материал по Теории Государства и права / Проблемы правоведения / Попондопуло / Часть 2 / Правовые формы участия в строительной деятельности

Правовые формы участия в строительной деятельности Предыдущий | Оглавление | Следующий

§ 2. Правовые формы участия в строительной деятельности

Строительное законодательство регулирует деятельность всех участ­ников строительного процесса: проектировщиков и архитекторов, раз­работчиков технической и сметной документации, заказчиков, инвес­торов, застройщиков и, наконец, самих строителей – подрядчиков и субподрядчиков.

Правовой статус участников строительства определяется по двум направлениям правового регулирования:

– во-первых, он установлен достаточно большим числом импера­тивных норм и в этой части можно говорить об определенной единой стабильной составляющей правового статуса всех инвесторов, всех заказчиков и всех подрядчиков;

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 297

– во-вторых, он определяется индивидуально для каждого субъекта условиями договоров, в которых он участвует.

Основным правовым документом, посвященным взаимоотноше­ниям всех участников строительства, является закон «Об инвестицион­ной деятельности в РСФСР» в редакции Федерального закона от 19 июня 1995 г. № 89-ФЗ (далее – Закон).

В этом нормативном акте даются определения таких постоянных участников строительного процесса, как инвесторы и заказчики. При использовании в любых правовых документах этих терминов необхо­димо принимать во внимание, что в названном Законе по целому ряду позиций зафиксировано их правовое положение в ходе строительного процесса и соответствующие правила будут применяться в случае спора независимо от того, даны ли аналогичные определения в конкретных договорах или нет.

Инвесторами являются те участники строительного процесса, кото­рые согласно п.3 ст. 2 Закона осуществляют вложение собственных, заемных или привлеченных средств и обеспечивают их целевое исполь­зование. Таким образом, инвесторами могут быть, прежде всего, те юридические или физические лица, которые имеют право самостоя­тельно распоряжаться собственными средствами. К числу таких лиц относятся коммерческие и некоммерческие организации, которые являются собственниками своего имущества. А те юридические лица, которые обладают имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, должны получить соответствующие полно­мочия для осуществления инвестиций в строительное производство от своих учредителей.

Кроме того, инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или иму­щественными правами. К их числу относятся в первую очередь Прави­тельство РФ, а также министерства и ведомства РФ и субъектов РФ. Инвесторами могут быть и такие неправительственные организации, наделенные правами по управлению федеральной собственностью, как Российская академия наук (РАН).

Если инвестиции осуществляются за счет заемных средств, то сле­дует иметь в виду, что заем и банковский кредит предоставляются, как правило, с определенной в договоре займа или кредита целью и расходо­вание заемных средств контролируется кредитором. Поэтому при зак­лючении договоров с инвесторами, предлагающими заемные средства

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 298

как инвестиции, необходимо проверять, соответствует ли такое исполь­зование полученных ими заемных средств условиям и требованиям, за­фиксированным в законодательных нормах и договорах с кредиторами.

Если в качестве инвестиций предполагается использование прив­леченных средств, необходимо проверить, вправе ли данный инвестор привлекать, например, средства граждан для данных инвестиций.

При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов, что прямо предусмотрено в п. 3 ст. 2 того же Закона.

В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятель­ности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств.

Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов получили широкое распространение. При вступлении в число дольщиков по та­ким договорам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 7 Зако­на незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом долевой собственности участников инвестиционного процес­са до приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Если инвестор откажется от дальнейшего финансирования строительства до его завершения, то он должен, если иное не предусмотрено в дого­воре, компенсировать другим участникам проекта их затраты.

При долевом участии в строительстве жилых домов граждане-инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию.

В практике нередко возникают споры о том, как должны быть опла­чены квартиры при долевом строительстве, если в течение срока возве­дения дома цены на завершенный объект выросли ввиду роста цен на строительные материалы, энергоносители, изменения налогового законодательства и т.д.. т.е. в связи с обстоятельствами, за которые подрядчик не отвечает. Законодательство стоит на той позиции, что инвестор становится собственником квартиры только после ее полной оплаты по тем ценам, которые сложились на момент сдачи объекта.

Согласно нормам п.4 ст. 5 Закона инвестор может передать по дого­вору свои правомочия как по самим инвестициям, так и по их резуль­татам иным лицам. При этом могут быть использованы две юридические конструкции перехода прав инвестора: перемена лиц в обязательстве или продажа прав.

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 299

В тех случаях, когда инвестор связан с другими участниками строи­тельства и инвестиционного проекта только такими правоотноше­ниями, в которых ему принадлежат права и нет никаких обязанностей, то он вправе продать свои имущественные права в соответствии с указа­нием п.4 ст. 454 ГК РФ.

Если же инвестор является субъектом не только прав, но и обязан­ностей, то он должен соблюдать правила о переводе долга, т.е. ему необходимо получить согласие других участников правоотношений на замену себя на другое лицо.

Следует также иметь в виду, что норма п.3 ст. 7 Закона, устанавли­вающая правоотношения долевой собственности на незавершенный объект строительства, распространяет таким образом правила об общей собственности на взаимоотношения дольщиков, что предполагает преимущественное право каждого из них на приобретение отчуждаемых инвестором прав на результаты инвестиций (построенные объекты).

Как правило, инвестор выступает заказчиком при строительстве. Однако возможна и другая конструкция: инвестор вправе уполномочить другое юридическое или физическое лицо, а также государственный орган осуществить реализацию проекта. Такое лицо будет выполнять функции заказчика, хотя строительство в этом случае будет осуществ­ляться не за счет средств самого заказчика. Согласно прямому указанию ч. 2 п.4 ст. 7 Закона такой заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на тот период и в тех пре­делах, которые указаны в его договоре с инвестором. Как видим, в этой части строительное законодательство вплотную подошло к формули­рованию специального вещного права заказчика на объект инвести­ционной деятельности. Это право состоит из традиционных трех право­мочий, образующих основные вещные права, однако это не право собст­венности, не право хозяйственного ведения и не право оперативного управления, поскольку последние два имеют строго ограниченный за­коном круг возможных субъектов. К их числу заказчики не относятся, поскольку статус заказчика можно получить только на основании дого­вора или заменяющего его административного акта – распоряжения, а статус субъектов права хозяйственного ведения или оперативного управления – в силу учредительных документов данного юридического лица и прямых указаний законодательства о юридических лицах дан­ного вида..

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 300

Создание службы единого заказчика получило широкое распрост­ранение в сфере жилищного строительства, когда дома сооружаются в пределах территорий компактной застройки за счет средств разных инвесторов. В районах массового строительства удобно иметь службу единого заказчика, который может эффективно контролировать выпол­нение всеми подрядчиками условий договоров и требований строи­тельного законодательства в части технологии строительства.

Основные особенности правового статуса единого заказчика зафик­сированы в Положении о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утверж­денном Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Инвестор, как правило, финансирует строительство объектов, которыми сам затем и пользуется. Однако в тех случаях, когда этого не происходит, и инвестор – это не то лицо, которое становится пользо­вателем объекта инвестиций, т.е. строящегося здания, предприятия или жилого дома, то между таким пользователем и инвестором должен быть заключен договор об инвестировании, в котором определяются их взаимные права и обязанности. Вместо договора об инвестировании может быть издано решение об инвестировании. Такое решение изда­ется, например, государственным органом, уполномоченным осуществлять распределение бюджетных средств для строительства муниципаль­ного жилья и объектов соцкультбыта.

При использовании в качестве инвестиций таких специфических источников, как государственные валютные средства и государственные иностранные инвестиционные кредиты, действуют нормы специаль­ного акта – постановления Правительства РФ от 8 июня 1993 г. № 531 «Об упорядочении в РФ строительства объектов, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностран­ных инвестиционных кредитов».

Основным документом, лежащим в основе взаимоотношений участ­ников строительного процесса, является заключаемый ими договор. Согласно ст. 7 Закона такой договор регулирует производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между участниками строительства.

Центральное звено этих отношений – это отношения между заказчи­ком (который может быть и инвестором) и исполнителем-подрядчиком.

Основной особенностью правового положения подрядчика явля­ется то, что строительная деятельность относится к числу лицензи-

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 301

руемой. Постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. № 351 утверждено Положение о лицензировании строительной деятельности.

Перечень видов строительной деятельности и работ, осуществляемых на основании лицензий, утвержден 28 декабря 1992 г. Минстроем России.

При определении подрядчика заказчики свободны в своем выборе и вправе воспользоваться предложениями любой организации, как рос­сийской, так и иностранной, если подрядчик имеет соответствующую лицензию.

Однако при строительстве за счет государственных средств дейст­вуют специальные правила, установленные постановлением Прави­тельства РФ от 14 августа 1993 г № 812 «Об утверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственных конт­рактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд в РФ (с изм. на 26 июня 1995 г)» и детально изложенные в письме Госстроя РФ от 7 октября 1993 г. № 15-144 «О порядке заключения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд».

Если же строительство ведется за счет средств частных лиц, то они могут пользоваться этими документами как нормами рекоменда­тельного характера наряду с такими документами, как Типовой договор подряда на капитальное строительство, Типовое дополнительное соглашение к договору подряда на капитальное строительство. Типовая форма графика производства строительно-монтажных работ, квар­тальных заданий..., утвержденными постановлением Госстроя СССР от 23 января 1987 г. № 13.

При выборе подрядной организации для осуществления строи­тельства за счет государственных инвестиций организуются подрядные торги, проведение которых регулируется Положением о подрядных торгах в РФ, утвержденным Распоряжением Госкомимущества РФ от 13 апреля 1993 г № 660-р (с ичм и цоп от 18 октября 1994 г)

Применение этого документа обязательно при проведении подряд­ных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд.

При проведении подрядных торгов их объектом является произ­водственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предметом же торгов выступают конкретные виды работ или услуг, по которым проводятся торги.

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 302

Таким образом, при наличии одного объекта могут быть несколько предметов торгов, т.е. отдельных комплексов работ, которые могут быть в результате торгов поручены разным подрядчикам.

Претенденты должны представлять свои предложения – оферты в соответствии с предложенными им условиями, содержащимися в тендерной документации. Это комплект документов, содержащий исходную информацию о технических, коммерческих, организацион­ных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Торги проводит тендерный комитет. Он создается заказчиком или организатором для проведения торгов и может действовать на постоян­ной или временной основе.

Сам же тендер – это конкурсная форма проведения подрядных торгов, которая определяется как соревнование представленных пре­тендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содер­жащимся в тендерной документации.

Подрядные торги могут проводиться только после утверждения технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта или после разработки рабочей документации по объекту

По результатам тендера определяется подрядчик на выставленные на тендер в качестве предмета торгов работы и услуги. Договор с побе­дителем торгов заключает заказчик. Он же устанавливает оконча­тельные условия этого контракта.

В договоре подряда на капитальное строительство или, иными сло­вами, в договоре строительного подряда, содержатся условия, опреде­ляющие права и обязанности заказчика и подрядчика. Этим договорам посвящен § 3 гл. 37 ГК РФ.

В тех случаях, когда строительно-монтажные работы выполняются не только той организацией, которая заключила договор с заказчиком, но требуют привлечения также и специализированных организаций, таких, например, как ведущих отделочные работы, выполняющих мон­таж инженерного оборудования и т.д., подрядчик должен включить в договор свое право на привлечение субподрядных организаций. При этом важно определить, требуется ли согласие заказчика на выбор каждого конкретного субподрядчика или он доверяет это полностью своему подрядчику. В тех случаях, когда, кроме основного подрядчика, договор предполагает наличие и субподрядчиков, такой договор назы­вается договором генерального подряда, а сам подрядчик – гене­ральным подрядчиком.

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 303

При заключении договоров подряда между генеральным подряд­чиком и субподрядчиками применяются правила о договорах строи­тельного подряда, где генподрядчик выступает уже в роли заказчика, а субподрядчик – его подрядчиком.

К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств – Положение о взаимоотношениях организаций – генеральных подрядчиков с суб­подрядными организациями, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 3 июля 1987 г. № 132.

Порядок сдачи готового объекта строительства регулируется поста­новлением Совета Министров СССР от 8 января 1981 г. № 24 «О прием­ке в эксплуатацию законченных строительством объектов». Кроме того, действует специальный нормативный акт, применяемый в обязатель­ном порядке для специфической группы объектов – объектов связи общего пользования, однако частные инвесторы и заказчики могут воспользоваться при составлении своих договоров этим документом как рекомендательной нормой: это «Временные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов связи общего пользования в Российской Федерации», утвержденные приказом Ми­нистерства связи РФ от 19 декабря 1995 г.

При определении в договоре условий приемки законченного строи­тельством объекта любого назначения следует учитывать, что импера­тивные нормы и традиционно сложившиеся в нашей стране условия таких договоров не предусматривают ответственности подрядчика за сдачу объекта с недоделками и дефектами. В различных документах – Типовых договорах. Правилах подряда на капитальное строительства, не говоря уже о самых общих, не детализированных нормах законо­дательства об инвестиционной деятельности, не содержатся нормы о штрафной ответственности подрядчика за сдачу объектов с недодел­ками и дефектами, Здесь, если нет специальных указаний в договоре, могут быть применены только общие нормы об ответственности в форме возмещения убытков. Поэтому при разработке проектов договоров строительного подряда рекомендуется обеспечивать интересы заказ­чика, помимо иных способов, также включением в текст договора усло­вий об уплате подрядчиком штрафных санкций в форме неустоек или штрафов за предъявление к сдаче объекта с недоделками.

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 304

При строительстве жилья права заказчика нуждаются в особой охране, а процесс сдачи-приемки объектов – в подробном урегули­ровании, поскольку здесь заказчик – не пользователь построенного дома, если речь идет о строительстве муниципального жилья. Поэтому в этой сфере действует специальный документ – распоряжение Правительства РФ от 29 августа 1994 г. № 1387-р «О полномочиях заказ­чика при завершении строительства и продаже не завершенных строи­тельством жилых домов».

Если строительство по тем или иным причинам в рамках данного договора не завершено, строительное законодательство предусмат­ривает продажу таких объектов, т.е. по существу ограничивает сроки существования незавершенных объектов. Соответствующие правила содержатся в Указе Президента РФ от 10 июня 19 94 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством объектов», которым утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов и в постановлении Совета Министров РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 (в ред. 21 марта 1994 г.) «О мерах по продаже не завершенных строи­тельством объектов».

В соответствии с этими документами объекты незавершенного строи­тельства выставляются на инвестиционные или коммерческие конкурсы.

При проведении инвестиционного конкурса, который может быть открытым или закрытым, победитель получает право заключить с пер­воначальным заказчиком или уполномоченным органом договор на достройку объекта. В этом договоре закрепляются доли первоначаль­ного заказчика и победителя инвестиционного конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и порядок приобретения победителем конкурса имущественных прав на достраивае­мую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.

При проведении коммерческого конкурса, обязательным условием которого является завершение строительства объекта, победитель кон­курса заключает договор купли-продажи незавершенного объекта и становится его собственником.

Если после проведения конкурса победитель отказывается заклю­чать договор о достройке или договор купли-продажи, то результаты конкурса аннулируются, а внесенный задаток не возвращается.

Коммерческое право. Ч. II. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1998. С. 305

Предыдущий | Оглавление | Следующий