Раздел III. Форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

§ 1. Действующее законодательство

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом могут совершаться:

1) в устной форме (например, договор аренды земельного участка на срок не более одного года между физическими лицами (п. 1 ст. 609 ГК), т.к. ЗК не ввел обязательной письменной формы для этих договоров);

2) в простой письменной форме:

- путем обмена письменными документами, в том числе и в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК (договор найма жилого помещения - ст. 674 ГК, договор дарения недвижимого имущества - п. 1 ст. 574 ГК, договор аренды земельного участка независимо от срока, если хотя бы одной и сторон является юридическое лицо - п. 1 ст. 609 ГК и др.),

- путем составления одного письменного документа (договоры продажи недвижимости - ст. 550 ГК, продажи предприятия - п. 1 ст. 560 ГК, аренды предприятия - п. 2 ст. 658 ГК, аренды здания или сооружения - п. 1 ст. 651 ГК и др.);

3) в нотариальной форме:

- в силу закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие сделки c недвижимым имуществом:

а) договор об ипотеке;

б) соглашение об изменении условий договора об ипотеке;

в) соглашение залогодержателя с залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 349 ГК, ст.ст. 10, 23 и 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- в силу закона также подлежит нотариальному удостоверению ряд сделок с любым (в том числе и с недвижимым) имуществом. Например: уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК), договор ренты (ст. 584 ГК);

- по соглашению сторон подлежит нотариальному удостоверению любая заключаемая ими сделка, в том числе и с недвижимым имуществом (подпункт 2 пункта 2 статьи 163 ГК).

В случаях, установленных законом, наряду с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество предусматривается и государственная регистрация сделок с этим имуществом. К сделкам, подлежащим обязательной государственной регистрации в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ и иных законов, в частности, относятся:

- договор продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) (п. 2 ст. 558 ГК),

- договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК),

- договор мены, если по такому договору одна сторона обязуется передать другой стороне жилое помещение или предприятие в обмен на любое иное движимое или недвижимое имущество (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК),

- договор купли-продажи (мены) доли в праве собственности на жилое помещение или предприятие, находящееся в общей долевой собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 251 ГК договор купли-продажи (мены) доли в праве собственности на жилое помещение или предприятие, находящееся в общей долевой собственности, подлежит государственной регистрации,

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), в т.ч. пожертвование недвижимого имущества ( п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК),

- отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и 6 ст. 582 ГК),

- договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК),

- договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601, ст. 584 ГК),

- договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК),

- договор аренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 26 ЗК),

- договор аренды недвижимого имущества (иного, чем здание или сооружение), заключенный на любой срок (п. 2 ст. 609 ГК),

- договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК),

- договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ),

- договор пользования водным объектом (ст. 59 Водного кодекса РФ),

- договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»),

- кредитный или иной договор, устанавливающий обязательство, обеспечиваемое ипотекой, и содержащий соглашение об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»),

- уступка требования или перевод долга по сделке, требующей государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК).