2.4.Оценка предприятия методом сравнительного подхода.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

5. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к оцениваемому объекту.

Метод корреляционно-регрессионного анализа применяется в случае, когда имеется обширная (статистически значимая) база данных по недвижимости аналогичного назначения, включающая достоверную информацию по ценам объектов и их ценообразующих параметрах.

Сравним два аналогичных предприятия по выпуску линолеума:

Таблица 10.

Факторы	Объекты сравнения
	Оцениваемый	ЗАО «Таркетт»	ОАО "Стройполимер"
Площадь,м	10 000	11 000	9 500
Корректировка
Складские помещения	+	+	+
Корректировка
Наличие котельной	+	+	+
Корректировка
Наличие охраняемой территории	+	+		-
Корректировка				-2%
Наличие объездных путей	+	+		+
Корректировка		-2%
Цена продажи	37 500 000	38 500 000		35 200 000
Скорректированная цена		35 970 400		32 997 450

Сумма аналогов 35 970 400 руб. + 32 997 450 руб.=(68 967 850) руб./2= 34 483 925 руб стоимость оцениваемого предприятия.

2.5.Кадастровая стоимость земли объекта оценки. Порядок определения кадастровой стоимости.

Определение кадастровой стоимости земель осуществляется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 г.).

1. Территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории.

2. Территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы.

3. В списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть.

4. Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м² земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования.

5. Для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ.

6. После утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.