Тема 9 Методы оценки стоимости земельного участка

Задача 29 Определите стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство АЗС на 9 колонок. Капитальные вложения на 1 колонку 35400 долларов, планируемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни - 15 лет.

При анализе эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением получены следующие данные:

- в течение 1 часа работы с 1 колонки в среднем в сутки продают 28 л. бензина;

- средний доход от продажи 1 литра бензина – 6 центов;

- с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Задача 30 В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В городской базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне:

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1 2 3	33011 37836 36294	183962 199954 189090

Оцениваемый объект в микрорайоне старой жилой застройки продается за 188985 тыс. руб.

Определите среднюю стоимость незастроенного земельного участка в микрорайоне старой жилой застройки.

Задача 31 Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный под жилую дачную застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 80 тыс. руб. затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 600 тыс. руб. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы по оформлению сделок составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Предпринимательская прибыль составляет 40% валового дохода. Планируется продавать по два участка земельных участка в месяц. Ставка дохода определена в 15%, при этом, коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15% составляет 20,62423.

Рассчитать стоимость одного земельного участка без улучшений.

5 Примерные вопросы к зачету

1. Понятие «недвижимость», «недвижимое имущество».

2. Основные нормативно-законодательные акты, регулирующие рынок недвижимости.

3. Понятие объектов недвижимости и их классификация.

4. Специфика рынка недвижимости. Структура рынка недвижимости.

5. Спрос и предложение на рынке недвижимости.

6. Емкость рынка недвижимости.

7. Понятие сделки, виды сделок на рынке недвижимости.

8. Условия, необходимые для признания сделки действительной.

9. Жилищный фонд: понятие, состав.

10. Способы приобретения и отчуждения права собственности на жилье.

11. Операции купли-продажи жилья.

12. Обмен и мена жилыми помещениями.

13. Приватизация и деприватизация жилья.

14. Наследование и дарение жилья.

15. Рента с пожизненным содержанием.

16. Ипотека: понятие, история возникновения и развития.

17. Классификация ипотечных кредитов.

18. Ипотечное кредитование в России.

19. Особенности ипотечного кредитования за рубежом.

20. Виды стоимости объектов недвижимости.

21. Принципы, основанные о представлениях пользователя об имуществе.

22. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

23. Принципы, связанные с рыночной средой.

24. Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

25. Затратный подход к оценке недвижимости.

26. Методы определения восстановительной стоимости улучшений.

27. Износ, методы учета износа.

28. Сравнительный подход к оценке недвижимости: суть метода прямого сравнения продаж.

29. Основные элементы сравнения по методу прямого сравнения продаж.

30. Корректировка продажных цен объектов в сравнении.

31. Сущность доходного подхода в оценке недвижимости.

32. Направления капитализации доходов. Методы расчета коэффициента капитализации.

33. Особенности земли как объекта недвижимости.

34. Формы платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Понятие земельной ренты и арендной платы.

35. Государственный земельный кадастр.

36. Методы доходного подхода оценки стоимости земли.

37. Методы сравнительного подхода оценки стоимости земли.

38. Методы затратного подхода оценки стоимости земли.

39. Кадастровая оценка земли.

40. Оценка земель сельскохозяйственного назначения.

41. Понятие оценочной деятельности. Субъекты оценочной деятельности. Объекты оценки.

42. Обязательность проведения оценки объектов недвижимости.

43. Права и обязанности оценщика. Независимость оценщика.

44. Требования к содержанию отчета об оценке объекта недвижимости.

45. Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации.