11.2. Спрос и предложение на рынке земли
Спрос арендаторов на землю представлен кривой с отрицательным наклоном в силу действия закона убывающей отдачи от фактора (убывания плодородия земли). Это происходит потому, что сначала в оборот вовлекаются лучшие земли, а затем – земли всё с более низким плодородием. Предложение земли фиксировано (Qf), а потому абсолютно неэластично по цене и изображено на графике вертикальной линией (рис. 11.2.1).
Рис. 11.2.1. Равновесие на рынке земли
Пересечение обеих кривых определяет равновесие на рынке земли и выражается в установлении равновесной цены в виде величины ставки земельной ренты (ставки арендной платы) (R0). Рента – доход, получаемый регулярно в результате применения капитала, имущества или земли. Такой способ дохода не предусматривает занятия владельца предпринимательской деятельностью. Рента земельная – денежная сумма, которая уплачивается пользователем земельного участка (арендатором) владельцу (арендодателю). Сумма земельной ренты (дохода владельца фактора производства «земля») в точке равновесия равна площади прямоугольника 0R0Е0Qf.
Спрос на услуги земли является производным от спроса на сельскохозяйственную продукцию. Повышение спроса, например, на пшеницу, повлечёт за собой увеличение спроса на сельскохозяйственные угодья (кривая сместится в положение D1) и приведёт к росту ставки арендной платы (до уровня R1). В результате доход владельца земли возрастёт (он будет равен площади прямоугольника 0R1Е1Qf). В случае падения спроса на пшеницу (кривая сместится в положение D2) равновесная ставка арендной платы понизится (до уровня R2) и сумма ренты сократится (будет равна площади прямоугольника 0R2Е2Qf).
Рассмотренная модель показывает активную роль спроса. В условиях абсолютно неэластичного предложения земли земельная рента полностью зависит от изменения величины спроса на услуги земли.
Необходимо отметить, что в рыночной экономике не существует «ничьей» земли. При этом ни один - даже самый худший - участок земли не будет отдан его хозяином в аренду бесплатно. Одновременно даже на худших землях арендаторские хозяйства должны иметь возможность покрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчётов по арендной плате, внесения налоговых платежей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (или нулевой экономической) прибыли1. Эта проблема решается с помощьючистой ренты, получаемой со всех земель без исключения, в том числе и с худших. Рента чистая (абсолютная) – уплачивается арендатором со всех участков земли независимо от плодородия и имеющихся ресурсов, обусловлена монополией частной или государственной собственности на землю.
В условиях абсолютно неэластичного предложения у землевладельцев появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки, а у арендаторов - возможность устанавливать завышенные (по сравнению с практикой формирования издержек и прибыли в других отраслях экономики) цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность её заплатить. В результате чистая рента выступает в качестве своеобразного налога, которым землевладельцы при посредстве арендаторов облагают всё общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрезвычайно немобильна.
Земельные участки различаются по месторасположению и уровню плодородия почвы, поэтому производительность земли будет различной. Более плодородные почвы позволяют получать больший доход от их использования, удобно расположенные участки позволяют экономить на транспортных издержках. Разница в доходах, получаемых от использования разных по качеству участков земли, образует дифференциальную ренту. Рента дифференциальная – это дополнительный доход, получение которого достигается благодаря большей плодородности участка земли и повышенной производительности труда. На худшем участке дифференциальная рента отсутствует, на среднем и лучшем участках она имеет место, и её источник - более высокая производительность этих участков по сравнению с худшим. Таким образом, дифференциальная рента – это экономическая прибыль, получаемая на всех участках, превосходящих предельные (худшие) по качеству земли.
Различают дифференциальную ренту первого и второго рода. Рента дифференциальная первого рода – это дополнительный доход, источником которого является природное плодородие земли, а также лучшее местоположение земельных участков по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям, перерабатывающим предприятиям и т.д. Последовательные дополнительные вложения капитала в землю в виде внесения удобрений, искусственного орошения или осушения участков и т.п., отражающие интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства, повышают уровень плодородия земель выше природного. Эти дополнительные капиталовложения формируют экономическое плодородие земли и являются источником формирования дифференциальной ренты второго рода. Рента дифференциальная второго рода связана с дополнительными капиталовложениями в некоторый участок земли, которые обеспечивают в дальнейшем получение добавочной прибыли.
Необходимо отметить, что понятие «рента» не тождественно понятию «арендная плата». Арендная плата – денежная оплата, взимаемая за право пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы устанавливается договором об аренде. Экономической основой арендной платы является рента, однако количественно рента и арендная плата различаются. Дифференциальная рента первого рода практически в полном объёме попадает к землевладельцу, поскольку он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество земельных участков. Дифференциальная рента второго рода является результатом производственных усилий арендатора и полностью присваивается им за вычетом подоходного налога до завершения срока арендного договора. После же его окончания дифференциальная рента второго рода начинает полностью или частично присваиваться землевладельцем. Дело в том, что достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли обычно становятся неотделимыми от неё. Так, проложенные внутри хозяйства дороги или мелиоративные сооружения арендатор, покидая участок, не может взять с собой. Это обстоятельство резко усиливает позиции землевладельца при перезаключении договора аренды на новый срок. Кроме того, арендная плата часто включает платежи нерентного происхождения. Так, участок земли обычно сдаётся в аренду вместе с находящимися на нём постройками, оборудованием и даже с инвентарём. Плата за эти компоненты с точки зрения экономической теории должна рассматриваться как процент, так как в этом случае в пользование передаётся фактор капитал, а не земля.
На земельном рынке осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Рыночная цена землиявляется капитализированным значением ренты, т.е. сегодняшней суммарной величиной всех будущих арендных платежей, которые, как ожидается, эта земля способна «принести». Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Так как покупка земли является бессрочным вложением капитала, то цена земли определяется по формуле:
,
где РF– цена земельного участка;
Rt – рента;
r – рыночная ставка годового процента.
Из формулы цены земли следует, она прямо пропорциональна приносимой ею арендной плате и обратно пропорциональна ставке ссудного процента. То есть она будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.
Вопросы для самоконтроля:
Что представляет собой земля как фактор производства?
В чём состоит различие между реальными и потенциальными природными ресурсами?
Какие ресурсы относятся к возобновляемым, а какие - к невозобновляемым? Какие ресурсы являются заменимыми?
Что понимается под естественным, искусственным и экономическим плодородием земли?
Что представляют собой экономические отношения землевладения и землепользования?
Каковы наиболее существенные отличительные особенности земли как фактора производства?
Каковы особенности формирования равновесия на рынке услуг земли?
Что понимается под терминами «рента», «земельная рента»? От чего зависит величина земельной ренты?
Каковы источники формирования чистой (абсолютной) и дифференциальной ренты? Чем различаются дифференциальная рента первого и второго рода? В чём состоит различие между рентой и арендной платой?
Как формируется рыночная цена земли как капитального актива?