10.10.2011 (19-20 Лекция)

Правовой режим недвижимого имущества (НИ) определяется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, обязательной государственной регистрации подлежат 3 объекта:

1. Вещные права: права собственности, хозведения, оперативного управления, пожизненного наследования, владения земельным участком, постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитут, ипотека и др.

2. Договоры: госрегистрации подлежат не все договоры, а только те, на которых распространяется закон. Такие договоры вступают в силу только с момента госрегистрации, при её отсутствии договор считается не заключённым и не влечёт никаких правовых последствий (ст. 339 ГК – договор об ипотеке; ст. 558 ГК – договор о продаже жилого дома, квартиры либо их части; ст. 560 ГК – договор продажи предприятия; ст. 571 ГК – договор дарения; ст. 584 ГК – договор ренты НИ; ст. 609 ГК - договор аренды НИ, если иное не предусмотрено законом (по ст. 651 ГК - договор аренды зданий и сооружений подлежит госрегистрации, если он заключён на срок более одного года); ст. 567 ГК – договор мены недвижимого имущества

3. Ограничение (обременение) - наличие установленных законом, договором либо уполномоченными органами запрещений, которые ограничивают правообладателя в его правах. Это, например, аренда, арест имущества, сервитут,

В мире существует 2 системы регистрации:

А) англоамериканская – переход прав происходит по договору между старым и новым хозяином. Чтобы гарантировать чистоту прав, новый владелец использует дорогостоящие услуги юридических и страховых фирм, которые исследуют всю историю объекта на глубину до 70 лет. Такая форма требует больших затрат, хотя ответственность при возникновении ошибки несёт фирма

Б) европейская (у нас) – здесь чистоту перехода прав несёт государство, вся история объекта недвижимости и прав на него зафиксирована в едином госреестре прав. С момента возникновения объекта ему присваивается кадастровый номер. На каждую недвижимость заводится дело. В случае ошибки ответственность несёт государство. Такая система более дешёвая и надёжная.

Отличие ДИ от НИ: правовой режим сделок.

Государственная регистрация прав на НИ и сделок с ним может рассматриваться в 3-х аспектах:

1. Госрегистрация – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения или перехода права обременения;

2. Госрег – единственное доказательство того, что право существует;

3. Госрег – акт госоргана, который состоит во внесении соответствующей записи в единый госреестр прав. Цель госрегистрации – защита прав и интересов граждан от криминальных элементов, недобросовестных контрагентов, а также пополнение бюджета РФ, её субъектов за счёт налогообложения. Датой госрегистрации является день внесения записи в единый госреестр. Госрегистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Правовые последствия регистрации:

1. Пока нет регистрации – нет права;

2. Сделка, подлежащая госрегистрации, вступает в юрсилу только с момента госрегистрации;

3. Актом регистрации государство признаёт, что право существует.

Принципы госрегистрации

1) Открытость – госрегистрация носит открытый характер, - сведения, содержащиеся в реестре об объекте недвижимости должны предъявляться любому, кто обратился, предъявив удостоверение личности и заявление в письменной форме. Сведения должны быть предоставлены в пятидневный срок с момента обращения в виде выписки из реестра. Сведения, находящиеся в реестре, делятся на 2 группы. В первую входит информация, доступная для любых обратившихся лиц. Вторая группа сведений носит конфиденциальный характер и предоставляется лишь лицам, указанным в законе.

Первая группа сведений:

- описание объекта недвижимости и его кадастровый номер;

- индивидуализация лица, обладающего правом;

- зарегистрированные на него права обременения;

- срок действия права, обременения

Вторая группа сведений:

- сведения о содержании правоустанавливающих документов (за сколько продана и пр.);

- обобщённые сведения о правах конкретного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

- сведения о переходе прав: историю перехода права на данный объект недвижимости

Эту информацию могут получить:

- сами правообладаиели;

-налоговые органы в пределах территории, которые находятся под их юрисдикцией;

- суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с объектом недвижимости или их правообладателем;

- наследники по закону и завещанию;

Информация о лицах, которые делали запросы об объекте недвижимости и получили необходимые сведения, предоставляются правообладателю по их запросу.

Отказ в предоставлении сведений допускается в следующих случаях:

- не все документы предоставлены (удостоверение личности, заявление, оплата госпошлины (1 запрос – 100 руб.);

- запрошенная информация, которая не входит в перечень, предоставляемый данному субъекту;

- запрос об объекте недвижимости непонятен.

- отсутствие информации об объекте недвижимости ввиду неподведомственности той территории, регистрационному округу, на которой находится этот объект недвижимости, однако на сегодня создаётся система электронного обмена сведениями между регистрационными округами

При создании объекта недвижимости он ставится на кадастровый и технический учёт, ему присваивается кадастровый номер. Постановка на учёт включает в себя 2 стадии:

- технический учёт, т. е. описание ОН, т. е. выявление его физических характеристик, совокупность которых сделает невозможным его смешение с другими однородными объектами;

- кадастровый учёт – присвоение ОН конкретного кадастрового номера, который закрепляется за ОН на всё время его существования, только после такого присвоения постановка на учёт считается завершённой.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который ему присваивается в соответствии с процедурой, установленной законом. КН – цифровое выражение характеристик ОН путём присвоения к нему конкретного цифрового имени.

Кадастровый номер состоит из 6 позиций, разделённых:

-номер субъекта РФ (первые 2 цифры)

- номер административно-территориального образования субъекта определяется органом исполнительной власти субъекта, напр. город Северодвинск;

- номер микрорайона в административно-территориальном образовании, напр. г. Архангельск Соломбальский район

- номер конкретного земельного участка присваивается исходя из существующего порядка учёта земельных участков

- номер здания и сооружения присваивается исходя из существующего порядка зданий и сооружений

- номер жилого и нежилого помещения.