Тема 10. Управление многоквартирными домами

План

1. Общие положения об управлении жилищным фондом;

2. Управление многоквартирным домом;

3. Договор управления многоквартирным домом;

4. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.

1. Общие положения об управлении жилищным фондом

Жилищный фонд в силу своей сложности и многоаспектности нуждается в специальном управлении,а его деятельность - в координации с деятельностью многочисленных организаций, обслуживающих жилищный фонд.

К принципам управления жилищным фондом можно отнести следующие: основным субъектом управления является государство;

1. все субъекты права обязаны соблюдать нормативные акты, регулирующие деятельность жилищного фонда;

2. управление жилищным фондом децентрализовано, основные правомочия предоставлены органам местного самоуправления.

Субъектами управления жилищного фонда являются (п. 2 ст. 4 ЖК РФ):

1. Российская Федерация;

2. субъекты Российской Федерации;

3. муниципальные образования;

4. юридические лица;

5. граждане.

Под функциями управления понимают содержание деятельности субъектов управления. В управлении жилищным фондом можно выделить следующие функции:

1. организация жилищного фонда (создание, пополнение, сохранение жилищного фонда);

2. контроль за исполнением и сохранением жилищного фонда.

Методы управления - способы и приемы реализации функций управления делятся на два вида:

1. административные методы - предписания, обязательные для их адресатов, они могут быть как санкциями, так и мерами материального поощрения;

2. экономические методы - способы, обеспечивающие объекту управления выбор оптимального варианта поведения, при этом используются такие экономические рычаги, как цена, прибыль, кредит.

Методы, применяемые в управлении жилищным фондом, должны быть разнообразными, экономически обоснованными и целесообразными.

Целью управления многоквартирным домом является достижение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования общим имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим таком доме.

2. Управление многоквартирным домом

Жилищный кодекс РФ указывает, что обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник (граждане, юридические лица, Российская Федерация и её субъекты, муниципальные образования) или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы ЖК РФ, посвященные управлению многоквартирными домами. На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс РФ возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбирать наиболее удобный для них способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 РФ).

1. Непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме.

Сегодня вариант самостоятельного управления ещё не развит и предпосылок для его расширения не много, в силу сложности его реализации для граждан.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме заключаются, на основании решений общего собрания указанных собственников, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. То есть таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Это положение и является главной трудностью, препятствующей реализации самостоятельного осуществления способа непосредственного управления домом. Представляется, что реализация такого способа возможна в небольших домах состоящих из нескольких квартир.

От имени собственников, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами вправе действовать, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме один из собственников. Он может, например, заключать договоры по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома. Интересы собственников помещений в многоквартирном доме может представлять и гражданин, не являющийся собственником помещения в этом многоквартирном доме. Однако, в таком случае, его полномочия должны быть надлежащим образом удостоверены доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ, могут заключаться в следующем порядке:

общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст.ст. 44, 45 ЖК РФ) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст.ст. 46-48 ЖК РФ;

все (или большинство) собственники (собственников) помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя;

договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

Императивной нормой ЖК РФ регулирует, что договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Представляется, что это положение также может затруднять реализацию осуществления способа непосредственного управления домом.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом.

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом производится в соответствии с правилами разделов V и VI ЖК РФ.

К иному специализированному потребительскому кооперативу относится, например, жилищный накопительный кооператив, деятельность которого подчиняется общим нормам ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилам ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

3. Управление управляющей организацией.

Понятие «управляющая организация» обозначает как юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы), так и индивидуального предпринимателя.

Только общее собрание собственников помещений дома вправе принять решение о выборе способа управления этим многоквартирным домом. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, выбираемой на конкурсной основе. Дату проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации назначает орган местного самоуправления. Если в течение года со дня проведения такого конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом, или, если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения указанного конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 161 ЖК РФ) о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления этим домом. Надо отметить, что проведение конкурса по определению управляющей организации в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления данным многоквартирным домом, является не правом, а обязанностью органа местного самоуправления, и при невыполнении данной обязанности любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.