2. Правовое положение членов жилищных кооперативов.

Правовое положение членов жилищных кооперативов заключается в следующем.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие шестнадцати лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В соответствии с размером внесенного паевого взноса, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК).

Основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

До приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения указанным жилым помещением. Например, в соответствии с уставом кооператива, можно передать свой пай, а соответственно и свои права на жилое помещение другому члену кооператива или третьему лицу.

Член кооператива в соответствии со статьей 127 ЖК РФ, имеет право потребовать раздела жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Право собственности на жилое помещение и на долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).

Членство в жилищном кооперативе прекращается либо на основании заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива, которое рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива, либо в случае исключения его из жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива, и проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме ЖК и обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

3. Правовое регулирование жилищных накопительных кооперативов.

Наряду с ЖК и ЖСК действующее законодательство выделяет так называемые жилищные накопительные кооперативы (ЖНК), которые имеют особый правовой статус.

Действие правил ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, кроме ЖК и ЖСК, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопителъным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует.

Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами специального Федерального закона от 30 декабря 2004 г. «О жилищно-накопительных кооперативах».¹³

Закон о ЖНК определяет создание, управление ЖНК, компетенцию органов управления, определяет обеспечение финансовой устойчивости и контроль со стороны государственных органов по контролю и надзору в сфере финансовых рынков за их деятельностью.

Паевой взнос члена такого кооператива обеспечивает погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости аналогичного жилого помещения. Кроме этого в объем паевого взноса члена кооператива входит обеспечения погашения затрат кооператива, связанных с приобретением или строительством жилого помещения.

Надо знать, что отличительной особенностью ЖНК является определенное законом о ЖНК существование форм участия членов кооператива в деятельности ЖНК. Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива и не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива. В зависимости от выбранной формы участия определяется порядок внесения паевого взноса членами этого кооператива.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой, возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств.

После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив обязан:

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

После выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива возникает право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение.

С момента внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в его собственность членство в ЖНК прекращается.

Нормативные правовые акты и судебная практика:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14. Раздел II.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994 № 32, ст. 3301.

4. Федеральный закон «О некоммерческих организациях» от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ, в от 10.01.2006 № 18-ФЗ, // Собрание законодательства РФ, 15.01.1996, № 3, ст. 145.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.2006 N 18-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // Собрание законодательства РФ, 16.01.2006, № 3, ст. 282.

6. Федеральный закон Российской Федерации несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ, в ред. от 24.10.2005,//Собрание законодательства РФ, 28.10.2002, № 43, ст. 4190.

7. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ2005. № 1 (часть 1), ст. 41.

8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006г., № 47 //Собрание законодательства РФ 2006, №6,ст.702.

9. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26 декабря 1984 г. № //Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 3.

10. Постановление Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 21 октября 1985 г. № 9 // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 4.

11. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2, ред. от 30 ноября 1990 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3; 1991. № 2.

Литература для изучения:

1. Крашенинников П.В. Жилищное право, М., 2006.

2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова., М., 2005.

3. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005.

4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005.

5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006.