Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Лекции по жилищному праву.doc
Скачиваний:
118
Добавлен:
05.03.2016
Размер:
511.49 Кб
Скачать

6. Коммерческий наем.

Коммерческий наём жилого помещения и обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Законодательство предполагает два вида договора коммерческого найма:

    • долгосрочный договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

    • краткосрочный наем — наем, заключенный на срок до одного года.

К краткосрочному договору найма жилого помещения не применяются правила Гражданского кодекса, предусмотренные пунктом 2 статьи 677 (обязательное указание в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем), статьи 680 (временные жильцы), статьи 684 (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок), статьи 685 (поднаем жилого помещения), статьи 686 (замена нанимателя в договоре найма жилого помещения), абзаца 4 пункта 2 статьи 687 (предоставление судом годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения). Указанные положения применяются, если договором не предусмотрено иное (ст. 683 ГК РФ).

Основанием для заключения договора является соглашение сторон. Типовой договор коммерческого найма не утвержден, что является целесообразным, поскольку такой договор является гражданско-правовым и, в отличие от договоров жилищно-правовых, заключенных на основе утвержденных постановлением Правительства типовых договоров не может быть договором присоединения. Такое положение нарушило бы принцип диспозитивности сторон, действующий в договорном праве.

Статьи 671, 673 ГК РФ определяют существенные условия договора, к которым относятся условия об объекте договора, о нанимателе договора.

В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Такими гражданами не обязательно должны быть члены семьи нанимателя жилого помещения. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ст. 677 ГК РФ).

Нормативные правовые акты:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года, № 188-ФЗ, в ред. от 30.06.2006, // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), Ст. 14. Раздел II.

  2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание Законодательства РФ 2005. № 1 (часть 1), ст. 15.

  3. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.1994г. № 51-ФЗ, в ред. от 03.01.2006г. № 6-ФЗ., // Собрание законодательства РФ 05.12.1994 № 32, ст. 3301.

  4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть вторая от 26.01.1996г. № 14-ФЗ, в ред. от 18.07.2005, N 89-ФЗ с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 N 15-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 N 21-П) 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ. // Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. № 5, ст. 410. Глава 35.

  5. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть третья от 26 ноября 2001 года N 146-ФЗ, в ред. Федерального закона от 02.12.2004 N156-Ф3. // Собрание законодательства РФ от 18.11.2002г. № 46, ст. 4582.

  6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995г. № 223-ФЗ в ред. от 03. 06. 2006г. № 213 –ФЗ, // Собрание Законодательства РФ 1996. №1, ст. 16.

  7. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006г., № 47 // Собрание законодательства РФ 2006, № 6, ст.702.

  8. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» от 21 января 2006г. № 25. //Собрание законодательства РФ 2006,№ 5,ст.546.

Литература для изучения:

  1. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание второе, переработанное и дополненное. /Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, М.: Проспект, 2005.

  2. Гуев А.Н.Гражданское право, учебник том 2, М., 2006.

  3. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями, М., 2006.

  4. Крашенинников П.В. Жилищное право., М., 2006.

  5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. О.А.Городова., М., 2005.

  6. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный), М., 2005.

  7. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ, /Под ред. Н.М.Коршунова., М., 2005.

  8. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ /Под ред. П.В.Крашенинникова, М., 2006.

  9. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов, М., 2005.