Тема № 1 Введение в жилищное право

Приступая к изучению данных тем, следует уяснить, что понятие «жилищное право» необходимо отличать от права на жилище. Если в первом случае речь идет о праве в объективном смысле как совокупности правовых норм, то во втором случае имеется в виду субъективное право граждан приобретать и пользоваться жилыми помещениями.

В теории жилищного права существуют три подхода к определению места жилищного права в системе отраслей российского права. Сторонниками первого подхода жилищное право рассматривается как самостоятельная отрасль права. Другими теоретиками жилищное право квалифицируется как подотрасль гражданского права, а третьими – как комплексная отрасль права.

Предметом регулирования жилищного права являются общественные отношения, связанные с удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также отношения, складывающиеся в процессе пользования объектами жилищного фонда и управления ими. Несмотря на то, что в ЖК РФ выделен раздел «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», следует помнить, что отношения по возникновению, изменению и прекращению права собственности не являются предметом жилищного права. В соответствии со ст. 2 ГК РФ данные отношения регулируются гражданским законодательством и являются предметом гражданского права.

При регулировании жилищных правоотношений, в зависимости от их характера, используются методы, применяемые гражданским и административным правом. Однако они базируются на предусмотренных жилищным законодательством принципах.

Принципы – основные начала, на которых строится жилищное право и жилищное законодательство. В теории права выделяют две основные функции принципов. Во-первых, принципы используются при решении вопросов о правомерности нормативно-правовых актов и индивидуальных актов органов исполнительной власти, во-вторых, при разрешении жилищных споров в случае отсутствия норм прямого действия (аналогия права).

В теории жилищного права разработаны различные классификации принципов. При изучении курса «Жилищное право» студенту предлагается применять классификацию по источнику закрепления: конституционные принципы и отраслевые принципы. Конституционные принципы – это принципы, закрепленные в Конституции РФ, отраслевые – в Жилищном кодексе РФ.

К конституционным принципам относятся: гарантированность права на жилище (ст. 40), неприкосновенность жилища (ст. ст. 23, 25); свобода выбора места жительства (ст. 27); национальная гарантированность жилищных прав (ст. 40), всемерная защита жилищных прав (ст. ст. 40, 45, 46).

К отраслевым принципам относятся: безопасность жилища (ст. 15); целевое использование жилищного фонда (ст. 15); равенство участников отношений по владению и пользованию жилыми помещениями (ст. 3); обеспечение сохранности жилищного фонда (ст. ст. 17, 35, 91).

Под источниками жилищного права понимаются формы выражения правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения.

Изучение вопроса об источниках жилищного права необходимо осуществлять через призму положений п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ. Нахождение жилищного законодательства в совместном ведении РФ и субъектов РФ предопределяет специфику его структуры.

Основным федеральным законом, регулирующим жилищные отношения, является Жилищный кодекс РФ, введенным в действие с 01 марта 2005 года. Жилищный кодекс имеет приоритет при регулировании отношений, отнесенных к жилищным.

Наиболее сложным является вопрос о распределении приоритетов между Жилищным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, поскольку регулируемые ими отношения тесно взаимосвязаны. При выборе источника правового регулирования (ЖК РФ или ГК РФ) необходимо учитывать положения статьи 7 ЖК РФ, исходя из толкования которой следует, что нормы гражданского законодательства применяются при наличии двух условий:

1) жилищные отношения не урегулированы нормами жилищного законодательства или соглашением участников данных отношений;

2) нормы гражданского законодательства должны прямо регулировать такие отношения.

Следует запомнить, что жилищное законодательство не является частью гражданского, поэтому нормы гражданского законодательства могут применяться к жилищным правоотношениям лишь при наличии ссылки на них в жилищном законодательстве.

Необходимо особое обратить внимание на то, что к регулированию ряда жилищных отношений (например, ремонт, переустройство, перепланировка жилых помещений) субсидиарно могут применяться правила, установленные административным, финансовым и иными отраслями законодательства.

Для глубокого усвоения вопросов тем № 1 и 2 студентам необходимо ознакомиться, во-первых, с актами Конституционного суда РФ и постановлениями Европейского суда. Во-вторых, необходимо изучить судебную практику, сложившуюся в Нижегородской области по спорам, связанным с истребованием жилых помещений из чужого незаконного владения, поскольку именно по таким делам наиболее часто встречается неверное применение норм жилищного и гражданского законодательства.

Тема № 2 Понятие и виды жилищных правоотношений. Жилые помещения как объект жилищных правоотношений. Жилищный фонд.

Изучение данной темы целесообразнее начать с анализа статьи 4 ЖК РФ, которая так и называется «Жилищные отношения».

В новом Жилищном кодексе РФ, равно как и в его предшественниках, отсутствует легальное определение понятия «жилищные отношения». В пункте 1 статьи 4 ЖК РФ содержится только перечень отношений, которые являются предметом регулирования жилищного законодательства. Необходимо обратить внимание на то, что в статье 4 ЖК РФ речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные в статье отношения регулируются ЖК РФ и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы). Следует запомнить, что круг регулируемых жилищным правом отношений исчерпывающе определен статьей 4 ЖК РФ.

Обозревая всю систему жилищных отношений, можно видеть, что входящие в нее общественные отношения характеризуются различной отраслевой природы. Одни из них входят в предмет административного права (например, об управлении жилищным фондом, обеспечении граждан жилыми помещениями на условиях социального найма и т.д.), другие регулируются финансовым правом (см., например, ст. ст. 159, 160 ЖК). Часть жилищных отношений регулируется гражданско-правовыми нормами. Все это свидетельствует о том, что «жилищные отношения» - это собирательная категория.

Студентам предлагается за основу взять следующее определение жилищных правоотношений: «урегулированные правовыми нормами общественные отношения, связанные с удовлетворением потребностей граждан в жилье, а также отношения, складывающиеся в процессе пользования объектами жилищного фонда и управления ими».

Условно все жилищные правоотношения можно разделить на две группы: отношения, основанные на равенстве сторон (преимущественно договорные отношения), и отношения, основанные на принципе власти и подчинения (отношения по учету и распределению жилья, субсидирование и т.п.).

Первая группа отношений возникает между равноправными и имущественно обособленными субъектами в связи с заключением договора найма жилого помещения, договора на управление многоквартирным домом и т.п.

Вторая группа отношений предполагает участие государственных и муниципальных органов, которые выступают как субъекты, осуществляющие свои административные полномочия. Данные отношения регулируются преимущественно императивными нормами, предписывающими субъектам правоотношений действовать определенным образом либо дозволяющими определенное поведение.

Подобно любому другому правоотношению, жилищное правоотношение характеризуется тремя элементами: объект, субъект и содержание. В рамках данной темы студенту предлагается обратить особое внимание на субъектный состав жилищных правоотношений, поскольку объект и содержание подробно будут изучаться им в рамках других тем курса.

Одна из специфик жилищных отношений заключается в том, что их регулирование невозможно без учета местных условий (состояния жилищного фона в регионе, уровня доходов населения и т.п.)

Еще она особенность жилищных правоотношений заключается в том, что целый ряд отношений являются многообъектными, при этом один из объектов - всегда жилое помещение.

Участники жилищных отношений поименованы в части 2 статьи 17 ЖК РФ.

Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от 6 до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК). От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).

Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК).

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).

С учетом действия принципа национальной гарантированности жилищных прав студентам необходимо обратить особое внимание на правовой статус иностранцев и лиц без гражданства. Важно обратить внимание на следующее.

Во-первых, на отношения с участием иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц распространяются не только положения ЖК РФ (как это указано в п. 3 ст. 4), но и правила, устанавливаемые другими актами жилищного законодательства.

Во-вторых, неравенство иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц может предусматриваться только федеральным законом (в том числе ЖК РФ), но не иным актом жилищного законодательства (оно не может устанавливаться Указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, законом субъекта РФ и т.д.).

В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений.

Нормативное определение «жилого помещения» предусмотрено частью 2 статьи 15 ЖК РФ.

При изучении правовой природы жилого помещения как особого объекта жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующие признаки:

1) является недвижимым имуществом (жилое помещение является индивидуально-определенной вещью);

2) изолированность (капитально отделено от других жилых помещений и имеет отдельный выход в места общего пользования);

3) пригодность для постоянного проживания (возможность всесезонного проживания в жилом помещении). Пригодность для проживания обеспечивается соответствием помещения санитарным (биоклимат, влажность, инсоляция) и техническим требованиям (высота потолков, площадь, толщина несущих стен, расположение окон и т.п.).

Для более полного изучения вопроса о требованиях, предъявляемых к жилому помещению, и о правовых последствиях его несоответствия нормативным требованиям студенту необходимо ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (ред. от 02.08.2007).

Виды жилых помещений: жилой дом или часть жилого дома, квартира, комната. Нормативное определение каждого из видов жилых помещений содержится в пунктах 2-4 статьи 16 ЖК РФ.

Любое жилое помещение предназначено для проживания граждан. В исключительных случаях (как правило, это предусмотрено федеральным законом) допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной деятельности (например, адвокатский кабинет может находиться в жилом помещении).

Особым объектом жилищных правоотношений является общее имущество многоквартирного дома. Состав общего имущества многоквартирного дома определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и в п. 2 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

Особенности правового режима общего имущества многоквартирного дома как объекта жилищных правоотношений обусловлены его предназначением – обслуживание, эксплуатация и благоустройство многоквартирного дома. Общее имущество находится на праве общей долевой собственности у собственников жилых помещений, находящихся в данном многоквартирном доме. Данное право собственности следует за правом собственности на жилое помещение. Невозможно: 1) отчуждение права собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от права собственности на жилое помещение; 2) выделение доли в отношении общего имущества в натуре. Аналогичный правовой режим в отношении общего имущества в коммунальной квартире.

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, образуют жилищный фонд (статья 19 ЖК РФ). В зависимости от формы собственности жилищный фонд классифицируется на: частный, муниципальный и государственный. По целям использования жилищный фонд подразделяется на: фонд социального использования, специализированный, индивидуальный и фонд коммерческого использования.

Независимо от формы собственности жилищный фонд подлежит государственному учету. Виды учета: технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. На каждое жилое помещение оформляется технический паспорт – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях. Для изучения вопроса государственного учета жилищного фонда студентам предлагается внимательно ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

На самостоятельное изучение студентов выносится вопрос перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение, а также вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений. Для освоения данных вопросов студенту необходимо внимательно ознакомиться с содержанием главы 3 ЖК РФ, а также изучить постановления Правительства РФ, регулирующие вопросы перевода, перепланировки и переустройства, а также нормативно-правовые акты, принятые законодательными органами Нижегородской области и администрацией города Нижнего Новгорода по обозначенным вопросам.

При самостоятельном изучении вопросов перевода, перепланировки и переустройства студенту необходимо обратить особое внимание на следующие моменты.

Перевод жилых помещений (жилых домов), расположенных в жилой застройке, в нежилые разрешается для размещения предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов соцкультбыта, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, детских дошкольных, специализированных внешкольных учреждений и т.п. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения:

1) переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами (может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, правом пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу, кроме права пользования жилое помещение может быть обременено залогом);

2) не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире;

3) перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход.

4)в многоэтажных домах допускается перевод жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением.

Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт.

Самовольными переустройствами и перепланировками признаются произведенные собственником жилого помещения или нанимателем, занимающим жилое помещение по договору социального найма, соответствующие работы, произведенные без согласования с органами местного самоуправления либо с нарушением проекта переустройства и перепланировки. Самовольные переустройства и перепланировки влекут для осуществившего их лица определенные законом негативные правовые последствия.