22. Плата за землю

Земельный кодекс Российской Федерации в ст. 1 установил в числе прочих принципов, принцип платности использования земли. Согласно данному принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установлен­ных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Основными формами платы за землю выступают:

• земельный налог (статья 65 ЗК РФ, глава 31 НК РФ);

• арендная плата (статья 22 ЗК РФ).

Кроме того, в практике реализации земельных отношений так­же используются следующие виды платежей:

• плата за установление сервитута (статья 23 ЗК РФ);

• плата за предоставление земли (статья 28 ЗК РФ);

• плата за выкуп земельного участка (статья 2 Вводного закона к ЗК РФ).

Дополнительно устанавливаются платежи за проведение зем­леустроительных работ по формированию земельных участков и иные платежи, сопряженные с учетом земельных участков и его регистрацией.

В соответствии с частями 1, 4, 5 статьи 42 ЗК РФ землепользова­тели обязаны своевременно вносить земельный налог, платежи за землю. В противном случае законодательством Российской Федерации предусмотрены меры ответственности за неуплату установленных законодательством платежей.

Вопросы установления и взимания земельного налога регулируются главой 31 НК РФ, которая вступила в силу с 1 января 2006 г. на всей территории Российской Федерации взамен ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 11.10.1991 №1738-1 «О плате за землю». Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципаль­ного образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земель­ный налог. Согласно положениям главы 31 НК РФ земельный налог является местным налогом, формирующим доходную базу местных бюджетов. Налог уплачивается в бюджет му­ниципального образования по местонахождению земельных участков.

Устанавливаются НК РФ и нормативными правовыми актами органов муниципальных образований о налогах;

Таким образом, органы местного самоуправления муниципаль­ного образования, на территории которого находится земельный участок, своими нормативными правовыми актами вправе устанавливать:

- ставки земельного налога для земель различного использова­ния;

- сроки уплаты земельного налога, например, ежеквартально или два раза в год, в том числе и возможность внесения аван­совых платежей;

- категории землепользователей, освобождаемых от уплаты зе­мельного налога (помимо установленных НК РФ категорий).

Органы местного самоуправления должны не позднее 1 мар­та доводить до сведения налогоплательщиков кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 1 января каждого календарного года, которая не может быть изменена в течение года.

Налогоплательщиками земелъного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на следующем праве:

собственности

постоянного (бессрочного) пользования;

пожизненного наследуемого владения.

При этом налогоплательщиками не признаются организации в отношении земельных участков, находящихся у них на пра­ве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Налоговая база, пред­ставляет собой стоимостную, физическую или иную характери­стику объекта налогообложения, и порядок ее определения по местным налогам устанавливаются исключительно НК РФ. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являюще­гося налоговым периодом. Налоговая база в отношении земель­ных участков, находящихся в общей долевой собственности (на­пример, земельных долей в сельском хозяйстве), определяется для каждого сособственника пропорционально его доле.

Налоговые ставки устанавливаются органами местного са­моуправления в процентах от утвержденной для земельно­го участка кадастровой стоимости и не могут превышать следу­ющие показатели:

• 0,3 % кадастровой стоимости в отношении земель сельскохозяй­ственного назначения, земель поселений в составе зон сельско­хозяйственного использования, а также земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфра­структуры жилищно-коммунального комплекса или предо­ставленных для жилищного строительства, личного подсобно­го хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства;

• 1,5 % кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и разрешенного ис­пользования земельного участка.

Не взимается налог за земельные участки изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Рос­сийской Федерации;

Кадастровая стоимость земельных участков

Для установления кадастровой стоимости зе­мельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится Росреестром и его тер­риториальными органами, прово­дится по каждой категории земель отдельно в соответствии с ме­тодическими указаниями. В частности, Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39. В соответствии с Методическими указаниями земельные участки на территории населенных пун­ктов группируются по признаку различного использования.

В соответствии с международными стандартами кадастровая стоимость должна определяться только для целей налого­обложения. Ее недопустимо применять в любых иных целях, в том числе и для определения выкупной цены земли.

Рыночная стоимость

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наи­более вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информаци­ей, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельных участков определяется в соот­ветствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методиче­ские рекомендации), утвержденными Распоряжением Миниму­щества России от 06.03.2002 № 568-р (см. CD).

Согласно Методическим рекомендациям, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективно­го использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправдан­ным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стои­мости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Арендная плата

Размер арендной платы согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ, определяется договором аренды, кроме случая, предусмо­тренного частью 2.1 статьи 30 ЗК РФ. В последнем случае зе­мельный участок, находящийся в муниципальной собственно­сти, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользо­вание и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной тер­ритории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в порядке, установлен­ном законодательством Российской Федерации о градострои­тельной деятельности, заключен договор о развитии застроен­ной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной террито­рии, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду.