Тема 9. Договоры и иные сделки с земельными участками.

Раскрывая данную тему, студенту необходимо определить, что такое рынок, несмотря на то, что это экономическая категория, охватывающая отношения в сфере товарного обращения, товарного обмена. Основными элементами рынка являются спрос, предложение и цена товара. Такой элемент, как цена товара, означает возмездность их обмена (обращения). Все изложенное относится и к земле, когда она выступает в форме товара.

Следует отметить, что обращение, движение земельных участков в обществе может и не иметь рыночной (товарной) формы и передача их от одного лица к другому возможна на безвозмездных (внерыночных) началах, например, наследование, дарение, бесплатное предоставление в предусмотренных законом случаях государственных земель в частную собственность и т.д.

Гражданско-правовое оформление экономического оборота, т.е. движение, переход, передача земельных участков от одного лица к другому, ох­ватывается понятием гражданского оборота (см. ст. 130 ГК РФ). Основным юридическим инструментом гражданского оборота являются сделки, т.е. добровольные и правомерные действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (см. ст. 129, 209 ГК РФ).

Земля является особым видом имущества, оборот которого требует специального правового регулирования земельным законодательством, например, нормирование количества земли, которое может быть в собственности одного лица, обязанность всех обладателей земли рационально ее использовать, предотвращение дробления наследуемого земельного участка между несколькими наследниками и др.

Между тем имущественные земельные отношения включены в сферу действия гражданского права. Другими словами, оборот земли регулируется, наряду с земельным законодательством, общими положениями гражданского права о сделках.

Гражданский кодекс признал права собственников земельных участков вещными, а землю как объект этих прав недвижимым имуществом. Земельным Кодексом Российской Федерации предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Тема 10. Ограничения прав на земельные участки.

При изучении данной темы студенту необходимо учитывать, что применительно к земельным участкам ограничения права собственности и иных вещных прав следует рассматривать в 2-х аспектах.

1) ограничения (обременения) прав собственности и иных вещных прав на земельные участки правами третьих лиц.

Наиболее распространенной формой ограничений прав на земельные участки правами третьих лиц является установление частного сервитута, поэтому следует анализировать положения не только Земельного кодекса Российской Федерации, но и положения статьи 274 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации.

2) ограничения (обременения) прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, установленные в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

В соответствии со статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом, а также иными федеральными законами.

В частности, могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным Кодексом, федеральными законами (например, ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 Земельного Кодекса Российской Федерации), а также ограничения, установленные Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире», Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Водным, Лесным кодексами и иными федеральными законами).

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Студенту следует также учитывать, что ограничения прав на землю могут устанавливаться как бессрочно (ограничения использования земель в зоне охраны, санитарно-защитной зоне), так и на определенный срок (условия начала и завершения застройки в течение установленного срока).