фед

Неважко зрозуміти, що у низині грунти будуть зволожені або й заболочені, а на піщаному пагорбі сухі. Вміст гумусу та фізична структура буде суттєво відрізнятись, а між цими типами грунтів буде, щонайменше, ще одна перехідна зона з типами грунтів, які відрізняються як від заболочених так і від сухих пісків. Відповідно до визначення типу лісорослинних умов кожна з цих частин має обчислюватись як окрема ділянка, тобто окремий таксаційний виділ.

Нормативна оцінка земель лісового фонду здійснюється як оцінка еталонного лісонасадження. На це треба звернути особливу увагу. При нормативній грошовій оцінці слід ігнорувати реальний породний склад, густоту та ІХІСТЬ деревостану, рослинність і фауну, що знаходиться на оцінюваній земельній ділянці. Розрахунок здійснюється так, наче на оцінюваній земельній росте оптимальний для цього лісорослинного типу склад дерев при цьому здійснюється оптимальний оборот рубки.

Вихідні дані для розрахунків (площі і типи лісорослинних умов ділянок земель, їх належність до лісорослинних он, груп і категорій захисності лісів тощо) приймаються за даними матеріалів лісовпорядкування.

Вновій редакції Порядку внесено суттєві зміни, які спрямовані на спрощення механізму оцінки. Нормативна грошова оцінка 1 га лісових земель Полісся, Лісостепу та Степу наведена в додатку 4 (таблиці 4,2- 4.4). Для цих земель нема необхідності взагалі виконувати детальні розрахунки, укрупнені показники можна брати прямо з таблиці.

Втой же час дещо детальніше прописані механізми розрахунків для Карпатського регіону, Криму та гірського Криму. Принципових змін в порівнянні з попередньою редакцією у розрахунках не відбулось. Алгоритм той самий. В цьому легко переконатись порівнявши формули. Невеликі зміни внесені лише у застосування коефіцієнтів

Воснову розрахунку оцінки 1 га лісових земель покладається капіталізація нормативного середньорічного економічного ефекту від їх використання.

Середній річний нормативний економічний ефект від вирощування деревини визначається як різниця між очікуваним доходом і середніми річними плановими виробничими витратами на лісовирощування. В Порядку складові описані більш точно, але для цього розділу важливим є зрозуміле викладення основних принципів застосування алгоритму розрахунку.

Лісові насадження дають досить широкий спектр продукції, тому для переходу до сукупної вартості всіх складових застосовано термьін товаризація деревини тобто перерахунок у вартість товарної деревини. Товаризація здійснюється за таблицями товарної структури деревостанів, вміщеними у довідковому виданні та іншими нормативами товарності. Оцінка деревини від рубок догляду за лісом приймається у розмірі 20% від оцінки деревини від рубки головного користування.

Нормативна грошова оцінка 1га лісових земель Карпатського регіону розраховується за формулою:

Ел - нормативний середньорічний економічний ефект від вирощування деревини на 1 га лісових земель відповідного типу лісу у відповідних категорії лісів та розряді лісових такс, (у гривнях).

Тк - термін капіталізації, який встановлюється на рівні 50 років.

К1коефіцієнт, який враховує ефект від використання недеревної продукції та природних корисних властивостей лісів;

К2 - коефіцієнт, який враховує відповідність фактичної лісистості території адміністративної області оптимальній;

Кі - річний коефіцієнт індексації грошової оцінки земель, який щорічно уточнюється станом на 1 січня у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України.

Наведена формула дуже нагадує розглянуту на початку глави універсальну формулу. Але є певні відмінності.

По-перше, термін капіталізації становить не звичні 33 роки, а 50 років.

По-друге, у цій формулі відсутня площа земельної ділянки. Дійсно, за цією формулою ми тільки визначаємо грошову оцінку 1 га вкритих лісовою рослинністю або призначених для залісення земель, тобто питомий показник, приведений до 1 га земель відповідного типу.

Таким чином, для визначення грошової оцінки тепер достатньо питомий показник перемножити на площу земельної ділянки відповідного типу. А для отримання загального

результату по всій оцінюваній земельній ділянці треба скласти всі результати грошової оцінки по окремих ділянках.

Приклад розрахунку середньої річної таксової вартості деревини наведено у додатку 4 (таблиця 4.5) Порядку.

У порядку застосовано коефіцієнт (К1), який враховує ефект від використання недеревної продукції та природних корисних властивостей лісів. В новій редакції Порядку підходи до визначення цього коефіцієнта та його значення суттєво змінено. Його визначено експертним шляхом і він приймається на рівні:

для експлуатаційних лісів - 1,5 для лісів інших категорій, в яких рубки головного користування дозволені - 2,0

для лісів, у яких рубки головного користування заборонені - 4,0 Виникає питання — що таке ефект від використання недеревної продукції та природних

корисних властивостей лісів? Це використання лісів, в першу чергу, як зелених поясів навколо населених пунктів, для відпочинку населення (навіть у тих випадках, коли ліси не віднесені до рекреаційних), збір грибів, ягід, полювання, прогулянки тощо.

Коефіцієнт, який враховує відповідність фактичної лісистості до оптимальної (К?), обчислюється за співвідношенням оптимальної та фактичної лісистості території. Значення коефіцієнта наведені у додатку 4 (таблиця 4.7) і не викликає труднощів у застосуванні тому наводити її у цій книзі недоцільно .

Нормативна грошова оцінки 1 га лісових земель гірського Криму принципово не

відрізняється від оцінки земель Карпатського регіону і розраховується за формулою: Ц нол = Ел х Тк х К1 х К2 х КЗ х К4 х Кі, (11)

де :

Ел - середні річні планові виробничі витрати на вирощування лісу на 1 га лісових земель, у гривнях (додаток 4, таблиця 4.6);

КЗ - коефіцієнт, який враховує господарську цінність грунтів типів лісорослинних умов гірського Криму;

К4 - коригувальний коефіцієнт, який враховує протиерозійну цінність лісів гірського Криму.

НЕ 1.4. «Нормативно-правове регулювання земельнооціночної діяльності»

1. Повноваження Держземагенства при грошовій оцінці земель

Земельнооціночн'а діяльність :с обов'язковою умовою створення і функціонування ринку землі. З розвитком земельного ринку потреба в такій діяльностГпосилиться. Відповідно до чинного законодавства організація робіт з проведення масової нормативної грошової оцінки земель здійснюється -Державним-кемтіетем_України-по земельних ресурсах та його органами на місцях.

Державний комітет України по земельний ресурсах, Республіканський комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру, обласні, Київське та Севастопольське міські управління, районні відділи, міські управління (відділи) земельних ресурсів згідно з покладеними на них обов'язками відповідно: + забезпечують удосконалення методики та порядку проведення робіт з грошової оцінки земель;

-залучають спеціалістів з питань оцінки земель до виконання науковометодичних та практичних робіт;

-виконують функції замовника на виконання робіт з грошової оцінки земель різного функціонального призначення та земельних ділянок, що перебувають у державній та комунальній власності;

-здійснюють державну землевпорядну експертизу результатів масової грошової оцінки земель різного функціонального призначення та організовують, у разі потреби, незалежну експертизу результатів експертної грошової оцінки;

-подають матеріали масової грошової оцінки на погодження та затвердження органами державної влади та місцевого самоврядування;

-затверджують висновки експерта щодо оціночної вартості земельних ділянок, які перебувають у державній та комунальній власності;

-координують та контролюють виконання суб'єктами підприємницької діяльності робіт з грошової оцінки земель, які здійснюються для забезпечення ведення державного земельного кадастру;

-сприяють підготовці та перепідготовці у галузі оцінки землі.

Як правило, до виконання земельнооціночних робіт на договірних .засадах (у тому числі на конкурсній основі) залучаються суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали ліцензію державного комітету України по земельних ресурсах на проведення робіт з оцінки земель.

Таку ліцензію отримують лише суб'єкти підприємницької діяльності, і які відповідно до їх установчих документів можуть займатись оцінкою (статутом яких передбачено виконання таких робіт) і у складі яких (або у трудових відносинах з якими) знаходяться фізичні особи, які пройшли спеціальну підготовку за погодженою? Державним комітетом по земельних ресурсах України програмою.

4. Порядок залучення суб`єктів підприємницької діяльності до земельно-оціночних робіт

Відповідно до Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» ліцензуванню підлягає господарська діяльність з проведення землевпорядних та земельнооціночних робіт. Згідно з цим Законом ліцензія є єдиним документом дозвільного характеру, який дає право займатися певним видом господарської діяльності, що відповідно до законодавства підлягає обмеженню.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14.11.2000 р. N 1698 "Про затвердження переліку органів ліцензування" органом ліцензування зазначеного виду господарської діяльності визначено Державний комітет України по земельних ресурсах. Для одержання ліцензії суб'єкт господарювання звертається до органу ліцензування із заявою встановленого зразка що видачу ліцензії.

До заяви про видачу ліцензії додається копія свідоцтва про державну реєстрацію суб`єкта підприємницької діяльності або копія довідки про внесення до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, засвідчена нотаріально, або органом, який видав оригінал документа, а також відповідно до постанови Кабінету Міністрів України

від 04.07.2001р. N 756 "Про затвердження переліку документів, які додаються до заяви про видачу ліцензії для окремого виду господарської діяльності" додаються засвідчені в установленому порядку_копії документів, що підтверджують рівень освіти, кваліфікації та стаж роботи за спеціальністю, необхідні для провадження відповідного виду господарської діяльності і засвідчена в установленому порядку коп і я сертифіката на пращ виконання експертної оцінки земель.

Держземагегнство України приймає рішення про видачу ліцензії або про відмову у її видачі у термін не пізніше, ніж десять робочих днів з дати надходження заяви про видачу ліцензії та документів, що додаються до заяви.

Підставою для прийняття рішення про відмову у видачі ліцензії є:

-недостовірність даних у документах, поданих заявником для отримання ліцензії;

-невідповідність заявника поданим документам та Ліцензійним умовам.

Ліцензійні умови є нормативно-правовим актом, положення якого встановлюють кваліфікаційні, організаційні, технологічні та інші вимоги для провадження господарської діяльності.

Суб'єкт господарювання здійснює провадження господарської діяльності щодо виконання землевпорядних робіт за таких умов:

-наявності в штаті юридичної особи (постійна робота) спеціалістів з однієї із зазначених спеціальностей (землевпорядкування та кадастр), які закінчили вищі навчальні заклади землевпорядного профілю, зі стажем роботи за спеціальністю не меншетрьох років;

-призначення цього фахівця в організащ^відповідальним за якість робіт, що ліцензується;

-при виконанні експертної грошової оцінки земель мати в штаті не менцн^двох спеціалістів, які мають сертифікат установленого зразка на право виконання зазначених робіт, затверджений наказом Держкомзему України від 08.07.99 р. N^2 "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення", зареєстрованим Мін'юстом України

27.09.99 р. за N 651/3944;

-наявності у фізичної особи - суб'єкта підприємницької діяльності диплома про закінчення вищого навчального закладу землевпорядного профілю за спеціальностями: землевпорядкування, землевпорядкування та кадастр і стажу роботи за вказаною спеціальністю не менше трьох років *1+.

Для проведення масової грошової оцінки земель населених пунктів органами Держкомзему, як правило, залучаються спеціалізовані проектні організації землевпорядного профілю.

Дані масової грошової оцінки земель затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим, обласними та Севастопольською міською радами за поданням уряду Автономної Республіки Крим, обласних та Севастопольської міської державних адміністрацій та вносяться до державного земельного кадастру.

3. Права та обов`язки оцінювачів

Оцінювачі мають право:

-доступу до майна, яке оцінюється, документації та іншої інформації, яка є необхідною або має суттєве значення для оцінки;

-отримувати роз'яснення та додаткові відомості, необхідні для проведення оцінки майна та складання звіту про оцінку майна від замовника оцінки та інших осіб щодо інформації, яка містить державну або комерційну таємницю, за наявності у оцінювача відповідного дозволу або угоди про конфіденційність інформації;

-відмовитися від проведення оцінки майна у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу;

-страхувати свою цивільну відповідальність, пов'язану з професійною оціночною діяльністю;

-бути безпосередньо присутніми на засіданні Екзаменаційної комісії під час розгляду питання щодо позбавлення оцінювача кваліфікаційного свідоцтва;

-оскаржувати дії посадових осіб органів державної влади та органів місцевого самоврядування, рішення Екзаменаційної комісії, Наглядової ради в судовому порядку.

Суб'єкти оціночної діяльності мають право:

-доступу до майна, що оцінюється, документації та іншої інформації, яка є необхідною або має суттєве значення для оцінки;

-отримувати роз'яснення та додаткові відомості, необхідні для проведення оцінки майна, майнових прав та складання звіту про оцінку майна від замовника оцінки та інших осіб щодо інформації, яка містить державну або комерційну таємницю, за наявності у суб'єкта оціночної діяльності (оцінювачів, які працюють у його штатному складі) відповідного дозволу або угоди про конфіденційність інформації;

-відмовитися від проведення оцінки майна у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будьяких форм примусу;

-страхувати свою відповідальність перед третіми особами, пов'язану ^оціночною діяльністю;

-залучати додатково, у разі необхідності, до участі у проведенні оцінки майна інших оцінювачів або інших фахівців, а також суб'єктів підприємницької діяльності;

-забезпечувати присутність своїх представників на засіданні Наглядової ради підчас розгляду питання про анулювання сертифіката суб'єкта оціночної діяльності;

-оскаржувати дії посадових осіб органів державної влади, органів місцевого самоврядування, рішення Наглядової ради, Екзаменаційної комісії в судовому порядку.

Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані:

-дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність України» та нормативноправових актів з оцінки майна:

-забезпечувати об'єктивність оцінки майна, повідомляти замовника про неможливість проведення об'єктивної оцінки у зв'язку з виникненням обставин, які цьому перешкоджають;

-забезпечувати збереження документів, які отримані під час проведення оцінки вад замовника та інших осіб;

-забезпечувати конфіденційність інформації, отриманої під час виконання оцінки майна, відповідно до закону *13+;

-виконувати інші обов'язки, передбачені законодавством.

НЕ 1.5. «Земля як базова складова та особливий об'єкт нерухомості»

1. Економічна єдність землі та нерухомості

Як місце для розміщення продуктивних сил земля відіграє вирішальну роль майже у будь-якій галузі економіки. Але в аграрному виробництві земля є ще й безпосередньою продуктивною силою. Крім того, у сільському господарстві земля виступає у формі аграрного капіталу, оскільки забезпечує власнику одержання відповідного доходу у вигляді ренти.

Економічна єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що, з

одного боку, земля переносить на нерухомість свої властивості (передусім вигоди місця розташування), а з іншого — поліпшення, зроблені на землі,

зростаються з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким чином,

ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Земля — основний виробничий ресурс сільського господарства, база розташування будь-якого виробництва та просторова основа життєдіяльності людей. Вона — природний об'єкт, що, з погляду трудової теорії вартості, не є товаром. За часів соціалістичного устрою в нашій державі земля не брала участі

у ринковому обороті, а в капіталістичному — виступала як товарна категорія. У

процесі реформування земельних відносин в Україні в напрямку адаптації їх до ринкових, що домінують у світовій економіці, постало питання про введення землі до єдиного товарного комплексу, надання їй змісту товару.

2. Властивості, особливості та напрями функціонування землі

Земельні ресурси мають ряд властивостей і особливостей, які не

залежать від системи суспільних відносин і не притаманні іншим ресурсам.

1.Земельні ресурси в межах держави є територіальною основою її суверенітету. Це державно-політична характеристика землі.

2.Земля — місце проживання населення, тобто просторовий базис його розміщення. Це суспільне призначення землі – соціальний напрямок.

3.У складі природного середовища земля — базовий природний ресурс,

навколо якого формуються водні та повітряні ресурси, рослинний і тваринний світ, формуються корисні копалини. Це природне призначення землі – природоохоронний напрямок.

4. Земля є основним засобом виробництва. При поєднанні її з живою працею здійснюється процес виробництва, створюються продукти та товари.

Завдяки своїй важливій ролі у суспільному виробництві земля посідає особливе місце у класичній тріаді факторів виробництва — праця, земля і капітал.

Специфічна характеристика землі як засобу виробництва — її родючість і продуктивність. Використання цих ознак, поєднане з працею і капіталом,

наукою надає їй особливого статусу в сільськогосподарському виробництві — основного засобу виробництва – виробничий напрям.

5. Земля є товаром — об'єктом ринкових відносин, тобто майже кожна земельна ділянка може перейти до нового власника і у кожної ділянки є своя ціна. Відповідно, земля як товар (нерухомість) — це об'єкт купівлі-продажу,

оренди, застави, що задовольняє різноманітні потенційні потреби та має окремі якісні та кількісні характеристики. У цьому контексті виявляється економічна

сутність землі. Залучення земель або прав користування ними в ринкові відносини стимулює ділову та інвестиційну активність в країні, підвищує ефективність використання земельної власності.

3. Специфічні властивості землі як товару

Таким чином, земля є особливим ринковим товаром, найбільш

характерними ознаками якого, що визначають його унікальність, є:

—обмеженість і не відтворюваність;

—абсолютна нерухомість і неможливість переміщення;

—вічність використання;

—неможливість штучного створення та заміни іншими ресурсами.

Розглядаючи походження землі, констатуємо, що вона має природний початок, підпорядкована певним законам розвитку й існує незалежно від волі людей. Отже, земля як товар невідтворювальна і невідновна. Вона не має витрат на своє створення, оскільки це безплатний дар природи. З іншого боку,

землю можна зробити більш родючою шляхом дренажу, іригації, меліорації. Це покращує якість землі, але не змінює її кількості. Її здатність одночасно задовольняти комплекс економічних, соціальних та екологічних потреб покупця зумовлює багатофункціональність землі як товару. Іншими словами,

землі як товару притаманні властивості природного тіла і засобів виробництва.

5. Визначення варіанту найефективнішого використання земельної

ділянки

Ринкова вартість земельної ділянки завжди визначається найбільш ефективним її використанням як вільної від забудови. При розгляді варіантів використання земельної ділянки треба визначити, які поліпшення можуть забезпечити найбільшу вартість землі.

Варіант найефективнішого використання земельної ділянки визначається взаємодією таких факторів ресурсу, як:

■ потенціал місцеположення;

■наявність попиту на використання земельної ділянки за варіантом, що припускається;

■правова підстава забудови за визначеним варіантом;

■фізичні характеристики (ресурсна якість) земельної ділянки;

■фінансова обгрунтованість проекту забудови.

Для проведення аналізу найбільш ефективного використання

земельної ділянки оцінювач:

1)здійснює відбір розумних варіантів використання з врахуванням факторів ресурсу якості з метою визначення обґрунтованих варіантів використання;

2)визначає вартість забудови за кожним альтернативним варіантом;

3)складає фінансову обґрунтованість проекту забудови за кожним варіантом.

На підставі аналізу доходів та витрат по кожному варіанту освоєння земельної ділянки визначається дохід, що належить до земельної ділянки, який капіталізується у вартість земельної ділянки. Найбільш ефективним буде варіант забудови земельної ділянки з найбільшою вартістю, визначений за методом залишку.