28.Квартира и ее элементы.

Квартира является основным элементом жилого дома и состоит из ряда помещений, обеспечивающих организацию жизни семьи. В ней человек проводит большую часть своего времени — отдыхает, работает, общается с другими людьми. В квартире протекает жизнь семьи, являющейся хотя и единым организмом, живущим общей жизнью, общими интересами и общим хозяйством, но одновременно и коллективом людей с различными, зачастую противоречивыми, вкусами и распорядком жизни, что естественно для людей хотя и близких, но различных по возрасту и роду занятий. Учет условий жизни различных семей, отличающихся по численному и возрастному составу, и создание наиболее благоприятных и здоровых условий, способствующих физическому и умственному развитию человека и организующих жизнь семьи, являются основной задачей при создании современных типов квартир.

Решая планировку квартиры вне зависимости от ее величины, следует учитывать все протекающие в ней жизненные процессы - отдых и личные занятия членов семьи, ведение домашнего хозяйства, приготовление и принятие пищи, общение членов семьи между собой и с другими людьми, поддержание личной гигиены.

Отсюда определяются состав и размеры помещений в квартире, отвечающие потребностям проживающей в ней семьи.

Действующие нормы по жилищному строительству устанавливают величину и количество комнат, их оборудование, температурный и влажностный режим помещений и т. п., обеспечивающие семье наилучшие бытовые удобства, создание оптимальных условий проживания, определяемых общим понятием — комфорт.

29. Классификация жилых ячеек и особенности их функционально-планировочной организации.

Для нормального осуществления процессов жизнедеятель­ности людей в МЖК экспедиционного типа необходима органи­зация жилых ячеек, вмещающих жилые помещения и помеще­ния общего пользования, рассчитанных на первичную группу людей, что значительно отличается от существующего принципа заселения. Система таких жилых ячеек должна формировать жилую зону МЖК экспедиционного типа.

Учитывая неоднородный контингент проживающих в МЖК (в среднем 80% одиночек и 20% семейных), представляется возможным рекомендовать два типа жилых ячеек:

1) жилая ячейка, рассчитанная на первичную группу людей 10 - 12 человек, для заселения одиночного контингента прожи­вающих, в состав которой должны входить: прихожая с гарде­робом для верхней одежды, жилые помещения на 2 - 3 чело­века, санузел, кухня;

 2) жилая ячейка для заселения семейного контингента проживающих, в состав которой должны входить прихожая с гардеробом для верхней одежды, одно жилое поме­щение (или два - для одной семейной пары каждое), санузел, кухня.

Для выявления набора помещений МЖК экспедиционного типа и их функциональной нагрузки необходимо определить ко­личество и состав осуществляемых в них функциональных про­цессов.

30.Типы квартир.

Классификация жилья на рынке недвижимости может осуществляться по разным признакам – тип дома, планировка, ценовой сегмент и так далее, но в первую очередь, квартиры традиционно разделяются по количеству комнат. Такой подход сохранился еще с советских времен, когда именно число комнат было главным параметром жилья. Весьма актуальной эта характеристика остается и сегодня, ведь подчас для многих семей наиболее значимо количество комнат, а не количество квадратных метров.

Одно-двухкомнатные квартиры – наиболее ликвидный тип жилья

В настоящее время, недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры являются наиболее популярным и востребованным типом жилья. Логика, которой руководствуются покупатели, проста: пусть маленькое, но мое собственное жилье. Для большинства молодых семей приобретение такой малогабаритки является фактически единственным способом решить жилищную проблему, хотя бы на первые несколько лет. Это же справедливо и для молодых людей, которые еще не обзавелись семьей, но решили начать самостоятельную жизнь.

Конечно, главное достоинство одно-двухкомнатных квартир – это их сравнительно низкая стоимость. Цены на жилье в нашей стране настолько оторваны от реального уровня жизни населения, что даже самая дешевая «однушка» по карману не каждому, но ее приобрести все-таки реально для многих. Такое положение вещей сделало дешевые квартиры высоколиквидным товаром, который имеет неплохую инвестиционную привлекательность. Недорогое жилье можно всегда быстро продать и легко сдать в аренду, а при наличии доплаты, поменять на более приличное. Причем, каждый понимает, что такая ситуация на рынке недвижимости сохранится еще длительное время. Практически в любом городе самыми дешевыми являются маленькие квартиры в хрущевках, расположенных в непрестижных районах. Столица, правда, скоро станет исключением, поскольку в ближайшее время город планирует избавиться от строений данного типа.

Стоит сказать, что многие годы однокомнатные квартиры не только лидировали в покупательском рейтинге, но и популярность их постоянно росла. Однако, в последние несколько лет наметилась тенденция постепенного роста спроса на двухкомнатные квартиры и некоторое снижение спроса на однокомнатные, которые по востребованности по-прежнему лидируют. Данная статистика, видимо, обусловлена не слишком большим ценовым разрывом между этими типами жилья, и тем, что двухкомнатная квартира несравнимо более удобна для проживания.

Многокомнатные квартиры – не роскошь, а возможность жить по-человечески?

Возможно, когда-то так и будет, однако сейчас наличие трех, четырех и большего количества комнат в квартире, в нашей стране можно назвать скорее роскошью. Конечно, по европейским меркам, три-четыре комнаты в квартире, это скорее тот минимум, необходимый для нормальной жизни. В России пока это предел мечтаний для многих людей.

Правда, в рейтинге недорогих квартир трехкомнатные тоже прибавили популярности за последние годы, однако их дефицита на рынке не наблюдается. Это же можно сказать и про четырехкомнатные квартиры, где предложение в несколько раз превышает спрос. И это притом, что при любой возможности большинство семей стремится улучшить жилищные условия. Данная ситуация сложилась в сегменте недорогой недвижимости эконом-класса.

Совсем по-другому обстоит дело с дорогим жильем. Здесь самыми востребованными являются трехкомнатные квартиры, которые для многих покупателей престижного жилья являются оптимальным вариантом по цене, количеству комнат и жилой площади. Четырехкомнатные квартиры в последние годы в домах эконом класса практически не закладываются, поэтому предложение новых квартир с четырьмя и более комнатами, постепенно сдвигается в сегмент бизнес-класса. Кстати, примечательно то, что и в бизнес классе, и даже в элит, в последнее время прослеживается тенденция к сокращению общей площади квартир.

Из эконом класса вторичного рынка наиболее ликвидными трех-четырехкомнатными квартирами являются малогабаритки в хрущевках, которые, благодаря небольшой площади, имеют сравнительно невысокую стоимость. Однако таких предложений на рынке недвижимости не так и много, поскольку обычно они довольно быстро продаются.

Разные агентства недвижимости в разных городах делят квартиры на типы не совсем одинаково. Однако существуют некие средние критерии классификации, которые мы и представляем вашему вниманию.

Классификация квартир по типам на первичном рынке недвижимости

Здесь выделяется три класса:

• элит-класс;

• бизнес-класс;

• эконом-класс.

Высший – элит-класс – разделяют иногда на различные подтипы, выделяя, например, квартиры «де Люкс» и «премиум». Однако здесь не существует четких критериев деления, поскольку все квартиры элит-класса выполняются с индивидуальной планировкой, и каждый девелопер волен называть свое элитное жилье так, как считает более звучным для рекламы.

Квартиры элит-класса располагаются в домах, построенных по монолитно-каркасной технологии или из кирпича. Располагаются эти дома в центральных или престижных районах города. Дом, представляющий собой полностью обособленную систему с внутренним жизнеобеспечением (свои паркинг, аварийная электростанция, котельная, скважина или система очистки водопроводной воды, различные сервисные службы) и содержит не более трех десятков квартир. К элит-классу относятся также особняки, состоящие, можно сказать, из единственной квартиры. Обязательные условия – высокие потолки (выше 3 м), малое количество квартир на лестничной клетке (от 1 до 4), индивидуальный проект планировки. Площадь квартиры может быть не слишком большой (от 50 кв. м), а может достигать и 400 кв. м.

Квартиры бизнес-класса имеют практически тот же набор достоинств. Основное отличие заключается в общем количестве квартир в доме – оно может достигать нескольких сотен. Поэтому и количество квартир на этаже будет 4-8; кроме того, высота потолков в таких домах составляет обычно 2,7-3 м. Паркинг обязателен; остальные дополнительные функции остаются на усмотрение девелопера.

Квартиры эконом-класса могут находиться в монолитных, кирпичных или панельных домах, расположенных в спальных или не слишком благополучных районах (например, с точки зрения экологии). Они выполняются по серийному архитектурному проекту и не имеют обязательного набора параметров, служб и сервисом. Словом, обычные новые квартиры с ремонтом от застройщика достаточно высокого качества. В этом классе попадаются, впрочем, и не слишком качественно построенные объекты.

Классификация квартир по типам на вторичном рынке недвижимости

Можно весьма условно разделить вторичный рынок также на три класса: высший, средний, низший. Характеристик у «вторички» много больше, чем у квартир первичного рынка. Местоположение, дата постройки, планировка, материал дома, площадь, состояние квартиры и дома, в котором она расположена, высота потолков, исторически сложившиеся предпочтения жителей города и многое другое. Квартира одной и той же планировки может попасть в разные классы в зависимости от состояния и местоположения. Центральные районы и хороший ремонт – признаки высшего класса, аварийный дом и окраина – низшего.

Поэтому ниже мы опишем типы квартир по их планировке. Их достаточно много. Мы приведем также сокращения, которые приняты у риелторов для обозначения той или иной планировки квартир.

«Сталинка», полногабаритная квартира (ПГ). Годы постройки – 1950-63, сюда также относят перепланированные квартиры в старинных домах. Кирпичные дома небольшой этажности, высокие потолки (до 3,5 м), большие удобные кухни (9-15 кв. м), раздельные комнаты и санузел. Площадь однокомнатной квартиры – от 40 кв. м, трехкомнатной – до 11 кв. м.

«Улучшенка», квартира улучшенной планировки (УП). Годы постройки – с конца 1970-х по начало 1990-х. Панельные дома от 9 до 16 этажей с лифтами и мусоропроводами, высота потолков 2,7 м, площадь кухни 8-9 кв. м, раздельные комнаты и санузел, имеются лоджии или балконы. Площадь квартир: однокомнатной – 39 кв. м, двухкомнатной – 53 кв. м, трехкомнатной – 69 кв. м.

Квартира стандартной, или типовой, планировки (Тип. или Ст.). Годы постройки 1970-80. Панельные дома от 5 этажей, высота потолков 2,6-2,75 м, площадь кухни 6-7 кв. м, изолированные или смежно-изолированные комнаты, санузел может быть как раздельным, так и совмещенным, имеются лоджии или балконы. Квартиры стандартной планировки иногда разделяют на подвиды, например, «полька», «чешка» и т. п., поскольку стандартных проектов было несколько разновидностей. Однокомнатная квартира имеет площадь 32-35 кв. м, двухкомнатная – 44 кв. м, трехкомнатная – 63-65 кв. м, четырехкомнатная – 70-89 кв. м.

«Хрущевка» (ХР). Пятиэтажные дома строились в 1957-73 гг в рамках выполнения хрущевской жилищной программы. Абсолютно одинаковое, маленькое и некомфортное, но быстровозводимое и имеющее малую себестоимость жилье внесло огромный вклад в послевоенное восстановление страны и налаживание быта горожан. Сейчас, конечно, это жилье относится к самому недорогому классу, тем более что большая его часть находится в очень плохом состоянии. Комнаты смежные, высота потолков 2,5 м, кухня 4-6 кв. м., санузел совмещенный, балконы есть далеко не во всех квартирах, дома без лифта и мусоропровода. Общая площадь однокомнатной квартиры – 30 кв. м, двухкомнатной – 43 кв. м, трехкомнатной – 60 кв. м.

«Малогабаритка» (МГ) – квартиры с очень малыми площадями разных годов постройки, как правило, однокомнатные.

Когда вы ищете жилье, то имеете какое-то представление о том, что именно вам необходимо: район, этаж, количество комнат в квартире, планировка, состояние и т. д. То же самое касается и продажи: ваша квартира будет как-то классифицирована специалистами, отнесена к тому или иному типу.

Времена, когда квартиры можно было просто классифицировать только по количеству комнат, давно в прошлом. Конечно, число комнат является главной характеристикой любой квартиры, однако сегодня рассматривать жилье следует с учетом ценового сегмента. Помимо самой принадлежности квартиры к эконом, бизнес либо элит классу, на ее стоимость и ликвидность влияет еще множество факторов, таких как престижность района, наличие удобной социально-бытовой инфраструктуры и т.д. Еще одно распространенное разделение квартир на типы зависит от материала и конструкции самого дома. Поэтому сегодня для того, чтобы дать характеристику конкретного жилья, обычно перечисляются все ключевые факторы, так или иначе определяющие тип квартиры: количество комнат, тип дома, принадлежность к ценовому сегменту и расположение. Подробнее получить информацию о различных типах квартир можно в данном разделе нашего сайта.