- •Содержание
- •Введение
- •1. Техническая и правовая характеристика гуо «Средняя общеобразовательная школа №2 г. Жлобина»
- •1.1 Техническая характеристика гуо «Средняя общеобразовательная школа №2 г. Жлобина»
- •1.2 Правовая характеристика гуо «Столбунская сош»
- •2. Определение физического износа «Столбунской сош», находящейся в Ветковском районе
- •2.1. Оценка физического износа конструктивных элементов здания
- •2.1.1 Колонны
- •2.1.2 Диафрагмы жесткости
- •2.1.3 Стены
- •2.1.5 Перекрытие
- •2.1.6 Покрытие
- •2.1.7 Кровля
- •2.1.8 Полы
- •2.1.9 Отмостка
- •2.2. Оценка физического износа здания
- •2.3 Разработка мероприятий по продлению жизненного цикла объекта недвижимости
- •3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (Вариант 4)
- •3.1 Определение стоимости местоположения объекта оценки
- •3.2 Определение физического износа конструктивных элементов
- •3.3 Расчет прибыли предпринимателя объекта недвижимости (улучшений) методом выделения и методом индекса прибыльности
- •Расчет прибыли предпринимателя методом выделения
- •Расчет прибыли предпринимателя методом индекса прибыльности
- •3.4 Вывод
- •4. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (Вариант 9)
- •4.1 Определение стоимости местоположения объекта оценки
- •4.2 Определение физического износа конструктивных элементов
- •4.3 Расчет прибыли предпринимателя объекта недвижимости (улучшений) методом выделения и методом индекса прибыльности
- •4.3.1 Расчет прибыли предпринимателя методом выделения
- •4.3.2. Расчет прибыли предпринимателя методом индекса прибыльности
- •Отчет № 45654654 от 01.01.2004г. Об определении рыночной стоимости
- •5.1Краткое изложение основных фактов и выводов
- •5.2 Ограничения и предпосылки
- •Этапы и объем выполненных работ по оценке
- •6. Акт экспертизы (инспектирования)
- •Заключение
- •Список использованной литературы
Расчет прибыли предпринимателя методом индекса прибыльности
.
Св = 160000 ∙ 2,293 ∙ ∙ 1/7630 = 76268 долл.
1600 ∙ 2140=3424000 долл.
ПП = 3424000 76268= 3347732 долл.
3.4 Вывод
На основании произведенных расчетов стоимость объекта недвижимости, определенная затратным методом будет составлять:
V=481319 + 76268 + (3800 + 2000) + 3347732– 34975 = 3876144 долл.
4. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (Вариант 9)
4.1 Определение стоимости местоположения объекта оценки
Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях. Дата оценки 30.03.2011. Площадь земельного участка 12200 м2. Площадь улучшений на земельном участке 5000/300/1300 м2. Площадь застройки объекта оценки составляет 5000 м2. Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 10 долл. за 1 м2. Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1,0. Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков с даты кадастровой оценки до даты оценки равен 1,3. Курс доллара на дату оценки составляет 7630 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.
Решение:
1 способ
Определяем коэффициент использования территории по формуле:
Кит =SВ/SL,
где SВ– общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;
SL– площадь земельного участка.
Кит =SВ/SL = (5000 + 300+1300)/12200= 0,54.
Так как коэффициент использования территории меньше 1 (Кит = 0,54 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по формуле:
SLi =SВi/ Кит,
где SВi– площадь застройки основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.
SLi = 5000/0,54 = 9259,26 м2.
Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:
VL =KCзоны ∙SLi ∙Kр∙Kиц,
где KCзоны – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;
Kр– корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;
Kиц– коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.
VL= 10 ∙ 9259,26 ∙ 7630 ∙ 1,0 ∙ 1,3 = 9,18∙108рублей.
VL= 10 ∙ 9259,26 ∙ 1 ∙ 1,3 = 120370 долл.
2 способ
Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:
Кпл =SL/SB;
Кпл = 12200/(5000 + 300+1300) = 1,85.
Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле:
SLi =SВi ∙ Кпл;
SLi= 5000 ∙ 1,85 = 9250 м2.
Стоимость местоположения объекта оценки:
VL =KCзоны ∙SLi ∙Kр ∙Kиц;
VL= 10 ∙ 9250 ∙ 7630 ∙ 1,0 ∙ 1,3 = 9,18∙108рублей (120250 долл.).
4.2 Определение физического износа конструктивных элементов
Обследование здания показало, что требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и плит покрытия, целостности кладки стен и перегородок, целостности дверного заполнения, усиление фундаментов, а также частичная замена полов, оштукатуривание наружных и внутренних стен здания по всему периметру, ремонт отмостки.
Необходимо определить накопленный физический износ указанных конструктивных элементов здания в денежном выражении.
Определение накопленного износа производится, как правило, в долях или процентах от стоимости восстановления или замещения улучшений.
Для расчетов чаще всего применяются следующие методы:
средневзвешенного износа;
экономической жизни объекта оценки;
разбивки по отдельным элементам;
рыночной выборки.
Метод разбивки по отдельным элементам – расчет накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный и внешний вид износа.
При расчете (учете) факторов, уменьшающих стоимость объекта оценки, накопленный износ вычисляют по формуле:
Инак = Ифиз + Ифункц + Ивн,
где Ифиз– физический износ;
Ифункц– функциональный износ;
Ивн– внешний износ.
Накопленный износ, рассчитанный по формуле, не может превышать 100% от стоимости восстановления или замещения.
Таблица 4.2.1 – Исходные данные
Фактический (эффективный) срок службы здания, лет |
79 |
Хронологический возраст здания, лет |
78 |
Оставшаяся экономическая жизнь здания, лет |
26 |
Стоимость восстановления здания, долл. (Св) |
12000 |
Удельный вес кровли в стоимости здания, % ( Ув) |
6% |
Удельный вес фундаментов в стоимости здания, % |
5% |
Удельный вес стен в стоимости здания, % |
25% |
Удельный вес перегородок в стоимости здания, % |
25% |
Удельный вес покрытия в стоимости здания, % |
6% |
Удельный вес по ремонту пола в стоимости здания, % |
10% |
Удельный вес ворот в стоимости здания, % |
10% |
Удельный вес отделочного покрытия в стоимости здания, % |
11% |
Удельный вес отмостки в стоимости здания, % |
3% |
Таблица 4.2.2 – Статьи затрат
Статьи затрат |
Удельный вес от стоимости конструктивного элемента |
Нормативный срок службы (Тн), лет |
Текущий ремонт кровли |
6% |
10 |
Работы по усилению фундаментов |
5% |
60 |
Работы по восстановлению целостности стен |
25% |
50 |
Работы по восстановлению целостности перегородок |
25% |
50 |
Текущий ремонт плит покрытия |
6% |
65 |
Работы по ремонту полов |
10% |
15 |
Работы по восстановлению целостности дверного заполнения |
10% |
30 |
Работы по оштукатуривание наружных и внутренних стен здания по всему периметру |
11% |
30 |
Работы по ремонту отмостки |
3% |
7 |
Определение стоимости по удельному весу Сув = (Св · Ув) /100%
Су1в = (Св · Ув1) / 100% = (12000 · 6%) / 100% = 720 долл.;
Су2в = (Св · Ув2) / 100% = (12000 · 5%) / 100% = 600 долл.;
Су3в = (Св · Ув3) / 100% = (12000 · 25%) / 100% = 3000 долл.;
Су4в = (Св · Ув4) / 100% = (12000 · 25%) / 100% = 3000 долл.;
Су5в = (Св · Ув5) / 100% = (12000 · 6%) / 100% = 720 долл.;
Су6в = (Св · Ув6) / 100% = (12000 · 10%) / 100% = 1200 долл.;
Су7в = (Св · Ув7) / 100% = (12000 · 10%) / 100% = 1200 долл.;
Су8в = (Св · Ув8) / 100% = (12000 · 11%) / 100% = 1320 долл.;
Су9в = (Св · Ув9) / 100% = (12000 · 3%) / 100% = 360 долл.
Определение стоимости ремонта по удельному весу Сру = (Сув · Увр) / 100%
Ср1у = (Су1в · Ув1р) / 100% = (720 · 6%) / 100% =43,2 долл.;
Ср2у = (Су2в · Ув2р) / 100% = (600 · 5%) / 100% = 30 долл.;
Ср3у = (Су3в · Ув3р) / 100% = (3000 · 25%) / 100% = 750 долл.;
Ср4у = (Су4в · Ув4р) / 100% = (3000 · 25%) / 100% = 750 долл.;
Ср5у = (Су5в · Ув5р) / 100% = (720 · 6%)) / 100% = 43,2 долл.;
Ср6у = (Су6в · Ув6р) / 100% = (1200 · 10%) / 100% = 120 долл.;
Ср7у = (Су7в · Ув7р) / 100% = (1200 · 10%) / 100% = 120 долл.;
Ср8у = (Су8в · Ув8р) / 100% = (1320 · 11%) / 100% = 145,2 долл.;
Ср9у = (Су9в · Ув9р) / 100% = (360 · 3%) / 100% =10,8 долл.
Вычисляем износ Икэ = (Тф / Тн) · 100%
Ик1э = (Тф1 / Тн1) · 100% = (4,74 / 10) · 100% = 47,4%
Ик2э = (Тф2 / Тн2) · 100% = (3,95 / 60) · 100% = 6,6%
Ик3э = (Тф3 / Тн3) · 100% = (19,75 / 50) · 100% = 39,5%
Ик4э = (Тф4 / Тн4) · 100% = (19,75 / 50) · 100% = 39,5%
Ик5э = (Тф5 / Тн5) · 100% = (4,74 / 65) · 100% = 7,29%
Ик6э = (Тф6 / Тн6) · 100% = (7,9 / 15) · 100% = 53%
Ик7э = (Тф7 / Тн7) · 100% = (7,9 / 30) · 100% = 26,3%
Ик8э = (Тф8 / Тн8) · 100% = (8,69 / 30) · 100% = 29%
Ик9э = (Тф9 / Тн9) · 100% = (2,37 / 7) · 100% = 34%
Определяем остаточную стоимость Co = Сув – Сур
Co1 = Су1в – Су1р = 720 – 43,2 = 676,8 долл.;
Co2 = Су2в – Су2р = 600 – 30 = 570 долл.;
Co3 = Су3в – Су3р = 3000 – 750 = 2250 долл.;
Co4 = Су4в – Су4р = 3000 – 750 = 2250 долл.;
Co5 = Су5в – Су5р = 720 – 43,2 = 676,8 долл.;
Co6 = Су6в – Су6р = 1200 – 120 = 1080 долл.;
Co7 = Су7в – Су7р = 1200 – 120 = 1080 долл.;
Co8 = Су8в – Су8р = 1320– 145,2 = 1174,8 долл.;
Co9 = Су9в – Су9р = 360 – 10,8 = 349,2 долл.
Находим износ по остаточной стоимости Иос = (Со · Икэ) / 100%
Ио1с = (Со1 · Ик1э) / 100% = (676,8 · 47,4) / 100% = 321 долл.;
Ио2с = (Со2 · Ик2э) / 100% = (570 · 6,6) / 100% = 37,6 долл.;
Ио3с = (Со3 · Ик3э) / 100% = (2250 · 39,5) / 100% = 889 долл.;
Ио4с = (Со4 · Ик4э) / 100% = (2250 · 39,5) / 100% = 889 долл.;
Ио5с = (Со5 · Ик5э) / 100% = (676,8 · 7,29) / 100% = 49,3 долл.;
Ио6с = (Со6 · Ик6э) / 100% = (1080 ·53 ) / 100% = 572,4 долл.;
Ио7с = (Со7 · Ик7э) / 100% = (1080 · 26,3) / 100% = 284 долл.;
Ио8с = (Со8 · Ик8э) / 100% = (1174,8 · 29) / 100% = 341 долл.;
Ио9с = (Со9 · Ик9э) / 100% = (349,2 · 34) / 100% = 119 долл.
Вычисляем накопленный износ Ин = Иос + Сру
Ин1 = Ио1с + Ср1у = 321 + 43,2 = 364,2 долл.;
Ин2 = Ио2с + Ср2у =37,6+ 30 = 67,6 долл.;
Ин3 = Ио3с + Ср3у = 889 + 750 = 1639 долл.;
Ин4 = Ио4с + Ср4у = 889 + 750 = 1639 долл.;
Ин5 = Ио5с + Ср5у =49,3 + 43,2 = 92,5 долл.;
Ин6 = Ио6с + Ср6у = 572,4 + 120 = 692,4 долл.;
Ин7 = Ио7с + Ср7у = 284 + 120 = 404 долл.;
Ин8 = Ио8с + Ср8у = 341 + 145,2 = 486,2 долл.;
Ин9 = Ио9с + Ср9у =119 + 10,8 =129,8 долл.
Полученные значения сводим в таблицы 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5.
Таблица 4.2.3 – Сводная таблица
Стоимость по удельному весу Сув = (Св · Ув) / 100% |
Стоимость ремонта по удельному весу Сру = (Сув · Увр)/100% |
Износ Икэ = (Тф / Тн)·100% |
Остаточная стоимость Co = Сув – Сур |
Сумма износа от остаточной стоимости Иос = (Со·Икэ)/100% |
Накопленный износ Ин = Иос + Сру |
720 |
43,2 |
47,4 |
676,8 |
321 |
364,2 |
600 |
30 |
6,6 |
570 |
37,6 |
67,6 |
3000 |
750 |
39,5 |
2250 |
889 |
1639 |
3000 |
750 |
39,5 |
2250 |
889 |
1639 |
720 |
43,2 |
7,29 |
676,8 |
49,3 |
92,5 |
1200 |
120 |
53 |
1080 |
572,4 |
692,4 |
1200 |
120 |
26,3 |
1080 |
284 |
404 |
1320 |
145,2 |
29 |
1174,8 |
341 |
486,2 |
360 |
10,8 |
34 |
349,2 |
119 |
129,8 |
Таблица 4.2.4 – Сводная таблица
Характеристика выявленных недостатков |
Стоимость конструктивных элементов |
Удельный вес ремонта, % |
Текущий ремонт кровли |
720 |
6% |
Работы по усилению фундаментов |
600 |
5% |
Работы по восстановлению целостности стен |
3000 |
25% |
Работы по восстановлению целостности перегородок |
3000 |
25% |
Текущий ремонт плит покрытия |
720 |
6% |
Работы по ремонту полов |
1200 |
10% |
Работы по восстановлению целостности дверного заполнения |
1200 |
10% |
Работы по оштукатуривание наружных и внутренних стен здания по всему периметру |
1320 |
11% |
Работы по ремонту отмостки |
360 |
3% |
Таблица 4.2.5 – Сводная таблица
Ремонтные работы (исправ. износ), долл. |
Остаточная стоимость объекта оценки |
Тн |
Тф |
Износ конструктивных элементов, % |
Износ конструктивных элементов (неиспр. износ), долл. |
Суммарный накопленный физический износ конструктивных элементов, долл. |
43,2 |
676,8 |
10 |
4,74 |
47,4 |
364,2 |
321 |
30 |
570 |
60 |
3,95 |
6,6 |
67,6 |
37,6 |
750 |
2250 |
50 |
19,75 |
39,5 |
1639 |
889 |
750 |
2250 |
50 |
19,75 |
39,5 |
1639 |
889 |
43,2 |
676,8 |
65 |
4,74 |
7,29 |
92,5 |
49,3 |
120 |
1080 |
15 |
7,9 |
53 |
692,4 |
572,4 |
120 |
1080 |
30 |
7,9 |
26,3 |
404 |
284 |
145,2 |
1174,8 |
30 |
8,69 |
29 |
486,2 |
341 |
10,8 |
349,2 |
7 |
2,37 |
34 |
129,8 |
119 |
Рассчитаем накопленный износ всего здания:
Ин = = 321 + 37,6 + 889 + 889 + 49,3 + 572,4 + 284 + 341 + 119 = 3502 долл.
Определим накопленный износ здания методом экономической жизни, используя формулу:
Инак = (79 / 26+78) · 100% = 76%