3. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (Вариант 4)

3.1 Определение стоимости местоположения объекта оценки

Рассчитать стоимость местоположения объекта оценки в рублях. Дата оценки 06.01.2011. Площадь земельного участка 12700 м². Площадь улучшений на земельном участке 580/1560 м². Площадь застройки объекта оценки составляет 5000 м². Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 22 долл. за 1 м². Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1,1. Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков с даты кадастровой оценки до даты оценки равен 2,15. Курс доллара на дату оценки составляет 7630 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки определяется с использованием коэффициента плотности застройки.

Решение:

1 способ

1. Определяем коэффициент использования территории по формуле:

К_ит =S_В/S_L,

где S_В– общая площадь основных улучшений, расположенных на земельном участке;

S_L– площадь земельного участка.

К_ит =S_В/S_L = (580 + 1560)/12700= 0,17.

2. Так как коэффициент использования территории меньше 1 (К_ит = 0,17 < 1), то площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, входящее в состав объекта недвижимости определяется по формуле:

S_Li =S_Вi/ К_ит,

где S_Вi– площадь застройки основного улучшения, входящего в состав объекта недвижимости.

S_Li = 1560/0,17 = 9176,5 м².

3. Стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости определяется по формуле:

V_L =KC_зоны ∙S_Li ∙K_р∙K_иц,

где KC_зоны – кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости;

K_р– корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

K_иц– коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков.

V_L= 22 ∙ 9176,5 ∙ 7630 ∙ 1,1 ∙ 2,15 = 3,64∙10⁹рублей.

V_L= 22 ∙ 9176,5 ∙ 1,1 ∙ 2,15 = 447453 долл.

2 способ

1. Коэффициент плотности застройки определяем по формуле:

К_пл =S_L/S_B;

К_пл = 12700/(580 + 1560) = 5,93.

2. Площадь условного земельного участка, приходящаяся на основное улучшение, определяется по формуле:

S_Li =S_Вi ∙ К_пл;

S_Li= 1560 ∙ 5,93 = 9250,8 м².

3. Стоимость местоположения объекта оценки:

V_L =KC_зоны ∙S_Li ∙K_р ∙K_иц;

V_L= 22 ∙ 9250,8 ∙ 7630 ∙ 1,1 ∙ 2,15 = 3,67∙10⁹рублей (481319 долл.).

3.2 Определение физического износа конструктивных элементов

Обследование здания показало, что требуется немедленное восстановление участков протекаю­щей кровли и плит покрытия, целостности кладки стен и перегородок, целостности дверного заполнения, усиление фундаментов, а также частичная замена полов, оштукатуривание наружных и внутренних стен здания по всему периметру, ремонт отмостки.

Необходимо определить накоп­ленный физический износ указанных конструктивных элементов здания в денежном выра­жении.

Определение накопленного износа производится, как правило, в долях или процентах от стоимости восстановления или замещения улучшений.

Для расчетов чаще всего применяются следующие методы:

• средневзвешенного износа;

• экономической жизни объекта оценки;

• разбивки по отдельным элементам;

• рыночной выборки.

Метод разбивки по отдельным элементам – расчет накопленного износа путем разбивки его на физический, функциональный и внешний вид износа.

При расчете (учете) факторов, уменьшающих стоимость объекта оценки, накопленный износ вычисляют по формуле:

И_нак = И_физ + И_функц + И_вн,

где И_физ– физический износ;

И_функц– функциональный износ;

И_вн– внешний износ.

Накопленный износ, рассчитанный по формуле, не может превышать 100% от стоимости восстановления или замещения.

Таблица 3.2.1 – Исходные данные

Фактический (эффективный) срок службы здания, лет	90
Хронологический возраст здания, лет	110
Оставшаяся экономическая жизнь здания, лет	10
Стоимость восстановления здания, долл. (Св)	70000
Удельный вес кровли в стоимости здания, % ( Ув)	6%
Удельный вес фундаментов в стоимости здания, %	5%
Удельный вес стен в стоимости здания, %	25%
Удельный вес перегородок в стоимости здания, %	25%
Удельный вес покрытия в стоимости здания, %	6%
Удельный вес по ремонту пола в стоимости здания, %	10%
Удельный вес ворот в стоимости здания, %	10%
Удельный вес отделочного покрытия в стоимости здания, %	11%
Удельный вес отмостки в стоимости здания, %	3%

Таблица 3.2.2 – Статьи затрат

Статьи затрат	Удельный вес от стоимости кон­структивного эле­мента	Норматив­ный срок службы (Тн), лет
Текущий ремонт кровли	6%	10
Работы по усилению фундаментов	5%	60
Работы по восстановлению целостности стен	25%	50
Работы по восстановлению целостности перегородок	25%	50
Текущий ремонт плит покрытия	6%	65
Работы по ремонту полов	10%	15
Работы по восстановлению целостности дверного заполнения	10%	30
Работы по оштукатуривание наружных и внутренних стен здания по всему периметру	11%	30
Работы по ремонту отмостки	3%	7

1. Определение стоимости по удельному весу С_у^в = (С_в · У_в) /100%

С_у1^в = (С_в · У_в1) / 100% = (70000 · 6%) / 100% = 4200 долл.;

С_у2^в = (С_в · У_в2) / 100% = (70000 · 5%) / 100% = 3500 долл.;

С_у3^в = (С_в · У_в3) / 100% = (70000 · 25%) / 100% = 17500 долл.;

С_у4^в = (С_в · У_в4) / 100% = (70000 · 25%) / 100% = 17500 долл.;

С_у5^в = (С_в · У_в5) / 100% = (70000 · 6%) / 100% = 4200 долл.;

С_у6^в = (С_в · У_в6) / 100% = (70000 · 10%) / 100% = 7000 долл.;

С_у7^в = (С_в · У_в7) / 100% = (70000 · 10%) / 100% = 7000 долл.;

С_у8^в = (С_в · У_в8) / 100% = (70000 · 11%) / 100% = 7700 долл.;

С_у9^в = (С_в · У_в9) / 100% = (70000 · 3%) / 100% = 2100 долл.

2. Определение стоимости ремонта по удельному весу С_р^у = (С_у^в · У_в^р) / 100%

С_р1^у = (С_у1^в · У_в1^р) / 100% = (4200 · 6%) / 100% =252 долл.;

С_р2^у = (С_у2^в · У_в2^р) / 100% = (3500 · 5%) / 100% = 175 долл.;

С_р3^у = (С_у3^в · У_в3^р) / 100% = (17500 · 25%) / 100% = 4375 долл.;

С_р4^у = (С_у4^в · У_в4^р) / 100% = (17500 · 25%) / 100% = 4375 долл.;

С_р5^у = (С_у5^в · У_в5^р) / 100% = (4200 · 6%)) / 100% = 252 долл.;

С_р6^у = (С_у6^в · У_в6^р) / 100% = (7000 · 10%) / 100% = 700 долл.;

С_р7^у = (С_у7^в · У_в7^р) / 100% = (7000 · 10%) / 100% = 700 долл.;

С_р8^у = (С_у8^в · У_в8^р) / 100% = (7700 · 11%) / 100% = 847 долл.;

С_р9^у = (С_у9^в · У_в9^р) / 100% = (2100 · 3%) / 100% =62 долл.

3. Вычисляем износ И_к^э = (Т_ф / Т_н) · 100%

И_к1^э = (Т_ф1 / Т_н1) · 100% = (5,4 / 10) · 100% = 54%

И_к2^э = (Т_ф2 / Т_н2) · 100% = (4,5 / 60) · 100% = 7,5%

И_к3^э = (Т_ф3 / Т_н3) · 100% = (22,5 / 50) · 100% = 45%

И_к4^э = (Т_ф4 / Т_н4) · 100% = (22,5 / 50) · 100% = 45%

И_к5^э = (Т_ф5 / Т_н5) · 100% = (5,4 / 65) · 100% = 8,3%

И_к6^э = (Т_ф6 / Т_н6) · 100% = (9 / 15) · 100% = 60%

И_к7^э = (Т_ф7 / Т_н7) · 100% = (9 / 30) · 100% = 30%

И_к8^э = (Т_ф8 / Т_н8) · 100% = (9,9 / 30) · 100% = 33%

И_к9^э = (Т_ф9 / Т_н9) · 100% = (2,7 / 7) · 100% = 38,5%

4. Определяем остаточную стоимость C_o = С_у^в – С_у^р

C_o1 = С_у1^в – С_у1^р = 4200 – 252 = 3948 долл.;

C_o2 = С_у2^в – С_у2^р = 3500 – 175 = 3325 долл.;

C_o3 = С_у3^в – С_у3^р = 17500 – 4375 = 13125 долл.;

C_o4 = С_у4^в – С_у4^р = 17500 – 4375 = 13125 долл.;

C_o5 = С_у5^в – С_у5^р = 4200 – 252 = 3948 долл.;

C_o6 = С_у6^в – С_у6^р = 7000 – 700 = 6300 долл.;

C_o7 = С_у7^в – С_у7^р = 7000 – 700 = 6300 долл.;

C_o8 = С_у8^в – С_у8^р = 7700– 847 = 6853 долл.;

C_o9 = С_у9^в – С_у9^р = 2100 – 62 = 2038 долл.

5. Находим износ по остаточной стоимости И_о^с = (С_о · И_к^э) / 100%

И_о1^с = (С_о1 · И_к1^э) / 100% = (3948 · 54) / 100% = 2132 долл.;

И_о2^с = (С_о2 · И_к2^э) / 100% = (3325 · 7,5) / 100% = 249 долл.;

И_о3^с = (С_о3 · И_к3^э) / 100% = (13125 · 45) / 100% = 5906 долл.;

И_о4^с = (С_о4 · И_к4^э) / 100% = (13125 · 45) / 100% = 5906 долл.;

И_о5^с = (С_о5 · И_к5^э) / 100% = (3948 · 8,3) / 100% = 328 долл.;

И_о6^с = (С_о6 · И_к6^э) / 100% = (6300 · 60) / 100% = 3780 долл.;

И_о7^с = (С_о7 · И_к7^э) / 100% = (6300 · 30) / 100% = 1890 долл.;

И_о8^с = (С_о8 · И_к8^э) / 100% = (6853 · 33) / 100% = 2261 долл.;

И_о9^с = (С_о9 · И_к9^э) / 100% = (2038 · 38,5) / 100% = 785 долл.

6. Вычисляем накопленный износ И_н = И_о^с + С_р^у

И_н1 = И_о1^с + С_р1^у = 2132 + 252 = 2384 долл.;

И_н2 = И_о2^с + С_р2^у = 249+ 175 = 424 долл.;

И_н3 = И_о3^с + С_р3^у = 5906 + 4375 = 10281 долл.;

И_н4 = И_о4^с + С_р4^у = 5906 + 4375 = 10281 долл.;

И_н5 = И_о5^с + С_р5^у = 328 + 252 = 580 долл.;

И_н6 = И_о6^с + С_р6^у = 3780 + 700 = 4480 долл.;

И_н7 = И_о7^с + С_р7^у = 1890 + 700 = 2590 долл.;

И_н8 = И_о8^с + С_р8^у = 2261 + 847 = 3108 долл.;

И_н9 = И_о9^с + С_р9^у = 785 + 62 = 847 долл.

Полученные значения сводим в таблицы 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5.

Таблица 3.2.3 – Сводная таблица

Стоимость по удельному весу Сув = (Св · Ув) / 100%	Стоимость ремонта по удельному весу Сру = (Сув · Увр)/100%	Износ Икэ = (Тф / Тн)·100%	Остаточная стоимость Co = Сув – Сур	Сумма износа от остаточной стоимости Иос = (Со·Икэ)/100%	Накопленный износ Ин = Иос + Сру
4200	252	54	3948	2132	2384
3500	175	7,5	3325	249	424
17500	4375	45	13125	5906	10281
17500	4375	45	13125	5906	10281
4200	252	8,3	3948	328	580
7000	700	60	6300	3780	4480
7000	700	30	6300	1890	2590
7700	847	33	6853	2261	3108
2100	62	38,5	2038	785	847

Таблица 3.2.4 – Сводная таблица

Характеристика выявленных недостатков	Стоимость конструктивных элементов	Удельный вес ремонта, %
Текущий ремонт кровли	4200	6%
Работы по усилению фундаментов	3500	5%
Работы по восстановлению целостности стен	17500	25%
Работы по восстановлению целостности перегородок	17500	25%
Текущий ремонт плит покрытия	4200	6%
Работы по ремонту полов	7000	10%
Работы по восстановлению целостности дверного заполнения	7000	10%
Работы по оштукатуривание наружных и внутренних стен здания по всему периметру	7700	11%
Работы по ремонту отмостки	2100	3%

Таблица 3.2.5 – Сводная таблица

Ремонтные работы (исправ. износ), долл.	Остаточная стоимость объекта оценки	Тн	Тф	Износ конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов (неиспр. износ), долл.	Суммарный накопленный фи­зический износ конструктивных элементов, долл.
252	3948	10	5,4	54	2132	2384
175	3325	60	4,5	7,5	249	424
4375	13125	50	22,5	45	5906	10281
4375	13125	50	22,5	45	5906	10281
252	3948	65	5,4	8,3	328	580
700	6300	15	9	60	3780	4480
700	6300	30	9	30	1890	2590
847	6853	30	9,9	33	2261	3108
62	2038	7	2,7	38,5	785	847

Рассчитаем накопленный износ всего здания:

И_н = = 2384 + 424 + 10281 + 10281 + 580 + 4480 + 2590 + 3108 + 847 = 34975 долл.

Определим накопленный износ здания методом экономической жизни, используя формулу:

И_нак = (90 / 10+110) · 100% = 75%