§ 3. Правові засади використання земельних ресурсів

В ст. 13 Конституції встановлено, що земля поряд з іншими природними ресурсами є об'єктом права власності Українського народу. Право власності на землю гарантується, набувається і реа­лізується громадянами, юридичними особами і державою виключ­но відповідно до закону (ст. 14 Конституції). Отже, зазначені осо­би набувають земельні ділянки у власність з метою використання їх для господарської діяльності, житлової забудови і забезпечення життєдіяльності людей.

Право власності. Земельна ділянка — це частина земної повер­хні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Виділені у власність земельні ді­лянки стають об'єктом права власності, яке визначає межі пану­вання власника над земельним об'єктом у процесі реалізації сво­го права. Зазначені межі залежать від суми наданих йому право-мочностей.

Під правом володіння земельною ділянкою слід розуміти засно­вану на законі можливість у межах, встановлених законом, фактич­но мати земельну ділянку, надану суб'єкту або належну йому на відповідній підставі. Право володіння може належати не тільки власнику, а й особі, якій власник передав свою земельну ділянку на підставі договору (іпотека, оренда тощо).

Під правом користування земельною ділянкою слід розуміти здо­буття її корисних властивостей, виходячи з тієї мети, для якої була надана земельна ділянка. У широкому розумінні можна говорити про використання земельної ділянки як засобу виробництва або просторово-операційного базису. У вузькому — про використання земельної ділянки з визначеною метою: підприємницька діяльність (фермерське господарство, приватне підприємство), для задоволен­ня особистих майнових і естетичних потреб (садівництво, приса­дибне господарство, дачне і гаражне будівництво) тощо.

Право розпорядження передбачає самостійне і незалежне визна­чення власником юридичної і фактичної долі земельної ділянки. При цьому слід враховувати, що законодавством передбачені пев­ні обмеження прав на земельну ділянку. Так, в ст. 111 ЗК встанов­люються випадки обмеження цих прав, а п. 15 Перехідних поло-

153

жень цього Кодексу встановлює обмеження права розпорядження земельною ділянкою сільськогосподарського призначення. Наяв­ність обмежень права власності на земельну ділянку цілком узго­джується зі статусом землі як основного національного багатства. Право власності на цей природний об'єкт з урахуванням його со­ціального статусу ніколи не буде абсолютним, але завдання зако­нодавця полягають в тому, щоб чітко визначитися з випадками об­меження цього права.

Право власності на земельну ділянку набувається відповідними суб'єктами права шляхом: передачі земельних ділянок із земель дер­жавної або комунальної власності; набуття права на земельну ділян­ку за давністю користування (набувальна давність); придбання зе­мельних ділянок на підставі цивільно-правових угод; продажу зе­мельних ділянок на конкурентних засадах; примусового відчуження земельних ділянок та в інших випадках, встановлених законом.

В ст. 125 ЗК закріплено, що право власності на земельну ділян­ку виникає лише після одержання її власником документа, що пос­відчує право власності на земельну ділянку, та його державної ре­єстрації. Обов'язковою є вимога законодавця щодо моменту ви­никнення права на використання земельної ділянки: приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Будь-яка діяльність власника на своїй земельній ділянці здій­снюється у визначеному просторі: повітряному чи підземному. Усі ці моменти враховуються законодавцем. В одних випадках право приватної власності поширюється не тільки на землю, а й у межах земельної ділянки на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ньому знахо­дяться (ч. 2 ст. 79 ЗК), в інших — визначається порядок викорис­тання таких об'єктів природи власником земельної ділянки (п. 2 ст. 56, ч. 2 ст. 59 ЗК). Так, землі лісового і водного фондів можуть пе­ребувати у державній, комунальній та приватній власності. При цьому розмір їх у державній і комунальній власності не визначе­ний. Що стосується приватної власності, то встановлено, що у власність громадян безоплатно або за плату можуть передаватися земельні ділянки лісового фонду (загальною площею до 5 гектарів) і замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів) у складі селянських, фермерських та інших господарств.

Законодавець також закріплює право власника земельної ді­лянки на простір, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки на висоті і глибині, що необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Це право дублюється і в ч. З ст. 79 ЗК. Використання власником земельної ділянки того, що знаходиться над і під її поверхнею, здійснюється ним на влас­ний розсуд, але з урахуванням двох обов'язкових умов: якщо ін­ше не передбачене законом і якщо це не порушує прав інших осіб. В останньому випадку має прояв конституційно визначена

154

соціальна функція права власності, коли власність не може бути використана на шкоду людини і суспільства. Отже, право влас­ності на земельну ділянку має комплексний характер, тому що його вплив поширюється не тільки на земельну ділянку як на просторовий базис, а й на грунт, і на деякі природні ресурси. При цьому ЦК і ЗК вводять новий термін — простір, положення яко­го стосуються таких природних ресурсів, як атмосферне повітря і надра землі.

Здійснюючи свої права, власник земельної ділянки використо­вує її на свій розсуд, але обов'язково враховує її цільове призна­чення. Власник земельної ділянки не вправі самостійно змінити цільове призначення земельної ділянки. ЦК відтворив норму Кон­ституції, яка передбачає, що суб'єктами права власності на землю є громадяни, юридичні особи і держава (ст. 14), а також територі­альні громади (статті 142, 143). Відповідає цій нормі і зміст ст. 80 ЗК, згідно з якою суб'єктами права власності на землю є: грома­дяни і юридичні особи — на землі приватної власності; територі­альні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — на землі комунальної влас­ності; держава, яка реалізує це право через відповідні органи дер­жавної влади, — на землі державної власності. Отже, у вказаній статті ЗК визначені як суб'єкти права власності на землю, так і об'єкти права власності на неї.

Громадяни України як суб'єкти права власності набувають пра­во власності на земельні ділянки на підставі: придбання за догово­ром купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правови­ми угодами; безоплатної передачі із земель державної і комуналь­ної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше на­дані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Законодавством визначені випадки, коли земельні ділянки мо­жуть перебувати у приватній власності юридичних осіб. Згідно зі ст. 82 ЗК юридичні особи, які засновані громадянами України або недержавними юридичними особами України, діяльність яких ре­гулюється нормами приватного права, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у ра­зі: придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, ін­шими цивільно-правовими угодами; внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; прийняття спадщини; виник­нення інших підстав, передбачених законом.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населе­них пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти кому­нальної власності. Територіальні громади набувають землю у кому­нальну власність у разі: передачі їм земель державної власності; примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; прийняття спад­щини; придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни,

155

іншими цивільно-правовими угодами; виникнення інших підстав, передбачених законом (ст. 83 ЗК).

У державній власності перебувають усі землі України, крім зе­мель комунальної та приватної власності. Держава набуває права власності на землю у разі: відчуження земельних ділянок у власни­ків з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, інши­ми цивільно-правовими угодами; прийняття спадщини; передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності терито­ріальними громадами; конфіскації земельної ділянки. Право дер­жавної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Рес­публіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.

Земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з виз­наченням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Суб'єктами права спільної власності на землю можуть бути громадяни та юридичні особи. Суб'єктами права спільної власності на земельні ділянки територі­альних громад можуть бути районні та обласні ради. Право спіль­ної часткової власності на земельну ділянку виникає у разі: добро­вільного об'єднання власниками належних їм земельних ділянок, придбання у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими договорами, прийняття спадщини на зе­мельну ділянку двома або більше особами, а також за рішенням су­ду. Володіння, користування та розпорядження земельною ділян­кою здійснюється співвласниками відповідно до договору, який ук­ладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально. Якщо співвласниками не досягнуто згоди щодо використання спільної земельної ділянки, то порядок її використання визначається судом.

На праві спільної сумісної власності земельна ділянка може на­лежати лише громадянам. У спільній сумісній власності перебува­ють земельні ділянки подружжя, членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними, співвласників житло­вого будинку. Реалізація права власності на земельну ділянку спіль­ної сумісної власності здійснюється за договором або законом.

Суб'єктами права власності на земельні ділянки в Україні є та­кож іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юри­дичні особи, але для них встановлені певні обмеження стосовно набуття права власності на земельні ділянки залежно від категорій земель. Так, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподар-ського призначення в межах населених пунктів, а також на земель­ні ділянки несільськогосподарського призначення за межами насе­лених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. При цьому набуття пра­ва власності на такі земельні ділянки здійснюється у разі: придбан-

156

ня їх за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими ци­вільно-правовими угодами; викупу земельних ділянок, на яких роз­ташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві влас­ності; прийняття спадщини. В тих випадках, коли у спадщину іно­земними громадянами та особами без громадянства приймаються землі сільськогосподарського призначення, то вони підлягають від­чуженню протягом року.

Іноземні юридичні особи, а також спільні підприємства, засно­вані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набу­вати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здій­сненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів — у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протя­гом одного року.

Право власності на землю іноземних держав також має обме­жений характер. Вони можуть набувати у власність земельні ділян­ки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представ­ництв та інших прирівняних до них організацій відповідно до між­народних договорів. Правомочності власника щодо його земельної ділянки здійснюються ним на власний розсуд і можуть бути обме­жені лише законом. Згідно зі ст. 90 ЗК власники земельних діля­нок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати зе­мельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самос­тійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільського­сподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випад­ках, передбачених законом; споруджувати житлові будинки, ви­робничі та інші будівлі і споруди. Зі змісту цієї статті випливає, що вказаний перелік прав власників земельних ділянок має вичерп­ний характер.

Власники земельних ділянок зобов'язані: забезпечувати викори­стання їх за цільовим призначенням; додержуватися вимог законо­давства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний по­даток; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил добросу-сідства та обмежень, пов'язаних із встановленням земельних серві­тутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Законом

157

можуть бути встановлені й інші обов'язки власників земельних ді­лянок. Отже, на відміну від прав, для власників земельних ділянок законом можуть бути встановлені додаткові обов'язки, крім тих, що визначені ст. 91 ЗК.

Припинення права власності на земельну ділянку, може бути добровільним або примусовим. Воно здійснюється на підставі: до­бровільної відмови власника від права на земельну ділянку; смерті власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ді­лянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскації за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іно­земними особами та особами без громадянства у встановлений за­коном строк.

Постійне землекористування. Згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК право пос­тійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або кому­нальній власності, без встановлення строку. На відміну від права власності на землю до права землекористування належать тільки правомочності володіння та користування земельною ділянкою. Зміст правомочностей володіння і користування такою земельною ділянкою визначається власниками землі: громадянами, приватни­ми юридичними особами, державою або територіальною громадою. За ними залишається і правомочність розпорядження земельними ділянками. Право постійного землекористування, як і право влас­ності, є безстроковим. Воно може виникати лише на підставі від­ведення земельних ділянок.

Об'єктами права постійного землекористування є земельні ді­лянки, які надаються з усіх категорій земель державної або кому­нальної власності. У зв'язку з цим вказане право має особливе зна­чення для використання цих ділянок, які не підлягають передачі у приватну власність в силу їх особливої цінності або призначення для забезпечення публічних інтересів¹.

Відповідно до ст. 92 ЗК право постійного користування зе­мельною ділянкою виникає за рахунок земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності. ЗК у стат­тях 83, 84 визначає перелік таких земельних ділянок. Отже, суб'єктами права постійного землекористування можуть бути ли­ше державні та комунальні підприємства, установи та організації. Ними можуть бути, наприклад, державні сільськогосподарські, промислові, будівельні та транспортні підприємства, комунальні житлово-експлуатаційні підприємства, що здійснюють управлін­ня житловими комплексами і надають комунальні послуги, при­родоохоронні, оздоровчі та наукові установи і навчальні заклади державної або комунальної власності, лісогосподарські та водо-

¹ Див.: Земельне право України: Підручник / За ред. О. О. Погрібного, І. І. Карака-ша. - К., 2003. - С 101.

158

господарські організації, органи державної влади і місцевого са­моврядування тощо.

Зміст правомочностей землекористувачів безпосередньо визна­чений ЗК. Так, до прав землекористувачів віднесено: право самос­тійно господарювати на землі; право власності на посіви і насад­ження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сіль­ськогосподарську продукцію; право використовувати у встановле­ному порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці за-гальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єк­ти, а також інші корисні властивості землі; право на відшкодуван­ня збитків у випадках, передбачених законом; право споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди (ст. 95 ЗК).

Землекористувачі зобов'язані: забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість грунтів та збе­рігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповід­ним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядуван­ня дані про стан і використання земель та інших природних ресур­сів у порядку, встановленому законом; дотримуватися правил доб-росусідства та обмежень, пов'язаних із встановленням сервітутів та охоронних зон; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем (ст. 96 ЗК).

Земельні сервітути. Сервітут є правом обмеженого користуван­ня чужою земельною ділянкою. Встановлення сервітутного права спричиняє обмеження в реалізації права власності на земельну ді­лянку. Підставою виникнення такого обмеження є домовленість між власниками сусідніх земельних ділянок. Згідно зі ст. 100 ЗК власник земельної ділянки (а також землекористувач) наділений правом вимагати встановлення земельного сервітуту для обслугову­вання своєї земельної ділянки. Підставами встановлення земельно­го сервітуту є договір або рішення суду. Якщо між сторонами — власником земельної ділянки й особою, що вимагає встановлення сервітуту — буде досягнута домовленість щодо всіх умов сервітуту, виникнення цього права можливе на підставі договору. У випадку недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту, сервітут­не право може виникнути на підставі відповідного судового рішен­ня. Право земельного сервітуту виникає після його державної ре­єстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку.

Власник земельної ділянки, щодо якої встановлено сервітут, вправі вимагати плати за встановлення сервітуту від осіб, в інтере­сах яких він був встановлений. Власник не може вимагати такої плати лише в тому випадку, якщо це прямо закріплено в законі. Строк, на який встановлюється сервітут, має бути обумовлений при його встановленні. Земельний сервітут, встановлений без виз­начення строку, є постійним, тобто безстроковим (ст. 98 ЗК).

159

Зміст сервітуту залежно від конкретного його виду становлять по­вноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладення лінійних комунікацій, право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право про­ходу до природної водойми тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з: можливості здійснення певних дій (прохід, проїзд, про-клад комунікацій тощо); можливості вимагати від власника сусідньої ділянки утримуватися від певних видів її використання (не протиді­яти відводу води із сусідньої земельної ділянки, навіть якщо цим бу­де обмежене право власності). Сервітуарій зобов'язаний: використо­вувати об'єкт сервітуту з певною метою, що повинна відповідати ме­ті ділянки, щодо якої встановлено сервітут, на момент встановлення сервітуту, зважаючи при цьому на інтереси її власника і діючи в ме­жах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вноси­ти власнику, щодо якої становлено сервітут, земельної ділянки, що­до якої становлено сервітут, адекватну плату за її використання; ви­користовувати сервітут способом, найменш обтяжливим для власни­ка ділянки, щодо якої становлено сервітут.

Сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку, однак він не підлягає самостійному відчуженню окремо від ділян­ки, для забезпечення користування якою він був встановлений. То­му сервітут не може бути самостійним предметом договору купів-лі-продажу, застави, не може передаватися будь-яким іншим спо­собом особам, що не є власниками ділянки, для забезпечення ко­ристування якою сервітут був встановлений. Сервітут припиняєть­ся за домовленістю сторін, у судовому порядку або у разі настання обставин, з якими право пов'язує припинення сервітуту.

Орендне землекористування. Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне во­лодіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для прова­дження підприємницької та іншої діяльності. Більш детально, ніж ЗК, відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, регулюють­ся Законом "Про оренду землі". Різновидом оренди землі є суборен­да земельних ділянок. Згідно з ч. 4 ст. 93 ЗК орендована земельна ді­лянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орен­дарем у володіння та користування іншій особі.

Концесія — це вид строкового та платного володіння і користу­вання земельною ділянкою державної або комунальної власності на підставі договору концесії. Концесійна діяльність регулюється законами України від 16 липня 1999 р. "Про концесії"¹ і від 14 грудня 1999 р.² "Про концесії на будівництво та експлуатацію ав­томобільних доріг". Відповідно до ч. 1 ст. 94 ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим кодексом. У ст. 1 Закону "Про концесії" концесія визначається як надання з метою задово-

¹ Відомості Верховної Ради України. — 1999. — № 41. — Ст. 372. ^! Там само. - 2000. - № 3. - Ст. 21.

лення суспільних потреб уповноваженим органом виконавчої вла­ди або органом місцевого самоврядування на підставі концесійно­го договору на платній та строковій основі юридичній або фізич­ній особі (суб'єкту підприємницької діяльності) права на створен­ня (будівництво) та управління (експлуатацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприєм­ницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо ство­рення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом конце­сії, а також майнової відповідальності й можливого підприємниць­кого ризику.