osp / Вариант_1

Вариант 1

1. Оцените потенциальный валовой доход (ПВД) на основе анализа текущих ставок и та­рифов, существующих на рынке стоимости недвижимости для объектов. Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ис­пользовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта S = 27 м² и установленной арендной ставки за месяц Са = 1500 долл. США. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, который нахо­дится по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина 95, его физическое состояние оценено как удовлетворительное, однако, имеются хорошие коммуникаций, срока аренды 3 года. Те­кущий ремонт здания, обходится владельцу ОАО «$$$» в 10000 долл. США. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения зданием – 5 лет. Вы можете рассчи­тать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.

Уменьшение ПВД на величину потерь (П) дает величину действующего валового дохода (ДВД), от которого вычитаются операционные расходы или их еще называют величиной предполагаемых издержек по эксплуатации оцениваемого недвижимого имущества. В период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов. Расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии.

Определите, какой подход необходимо использовать для расчета потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещения. Оцените потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборке платежей, связанных с выплатой налога от дополнительно полученных доходов непроизводственной деятельностью. И в завершении рассчитайте действительный валовой доход и определите прогнозируемый чистый опера­ционный доход.

2. Рассчитайте коэффициент капитализации методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

1)безрисковой ставке дохода

Выпуск акций серия №	Дата погашения	Доходность по состоянию на 1.0.12005 г., %
ОС 27013Г	02.06.2006	16,47
АБ 13486В	15.12.2006	15,54
ГД 33654А	04.02.2007.	16,01
АС 17012А	21.01.2006	15,83

2) премии за риск

Сокращения	Фактор риска	Премия за риск, %
R1	Диверсификация клиентуры	1,3
R2	премии за низкую ликвидность недвижимости	1,5
R3	размер компании	2
R4	финансовая структура	1,2
R5	премии за инвестиционный менеджмент	3,5
R6	Диверсификация производственная территориальная	3,6

3) математически рассчитаем ставку дисконта кумулятивного построения, при R = 5%, Р = 11%, r_m = 18,6%

4) определите рыночную премию за риск S₃

5) рассчитайте , если = 0,394, k= 10 кварталов

6) определите ставку дохода r (капитализации)

3. Оцениваемый объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход еже­годно. Предположительно, что через 3 лет объект будет продан за 120 000 долл. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта при определенной рыночной ставке дохода?

4. Рассчитайте стоимость предприятия по формуле Миллера-Модильяни, если прибыль вам уже стала известна после произведенных расчетов, N – вам тоже известна; ROIc необходимо рассчитать, если известно, что капитала и обязательств у вас 245000 долл.; k – это доля чистой прибыли в капитале и обязательствах; WACC необходимо посчитать, если известно, что требуемая доля собственного капитала — 30%.