МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ
Факультет земельного кадастра
Кафедра землепользования и кадастров
Расчетно-графическая работа
По курсу:
«Оценка недвижимости»
Вариант №2
Выполнила: Студент 43к (1) группы п.Е. Рыбин Проверил:
Доцент, к.э.н. С. И. Комаров
Москва 2012 г.
Часть II: оценка объекта недвижимости доходным методом
ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 1.
Таблица 1
Описание объекта оценки
№ пп |
Характеристика |
Значение |
1 |
Площадь участка |
1,95 га |
2 |
Общая площадь здания |
41000 м2 |
3 |
Общая площадь предприятий торговли |
23000 м2 |
4 |
Год постройки |
2002 |
5 |
Коэффициент загруженности помещений |
88% |
6 |
Транспортная доступность |
отличная |
7 |
Строительный объем |
39592 м2 |
8 |
Право собственности |
полное |
9 |
Условия финансирования |
собственные средства |
10 |
Условия продажи |
прямая продажа |
11 |
Вместимость автостоянки |
260 машиномест |
12 |
Ставка арендной платы |
36600 руб/ м2 в год |
Оценка производится для иностранного инвестора.
Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца.
Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 140 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2 в год.
Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет.
Коэффициент конструктивных различий – 1.
Коэффициент различий в объеме – 0,95.
Коэффициент сейсмичности – 1.
Коэффициент прочих и непредвиденных затрат –1,3.
Региональный коэффициент – 1.
Коэффициент зональности - 1,12.
Коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет.
При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги.
Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы.
Величина прибыли застройщика — 20%.
Операционные расходы — 4 500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.
Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 4,1% годовых.
Инфляция равняется 8%.
Страновой риск для России — 7,50%.
-
Расчет стоимости торгового центра методом прямой капитализации
V=
где ЧОД – чистый операционный доход
R-коэффициент капитализации
1 ЭТАП: Расчет ЧОД= ДВД- операционные расходы:
-
Расчет Потенциального валового дохода
ПВД= 366000*23000=841 800 000 рублей
-
Расчет Действительного валового дохода
ДВД= ПВД-12%*841800000+260*50*12*365*70%=780 642 000 рублей
-
Операционные расходы
Постоянные операционные расходы = арендная плата за земельный участок (1 783 192 руб./год) + страховые взносы (2% от балансовой стоимости) + налог на имущество(2,2% от балансовой стоимости) + амортизация ( 16 628 640 руб.)
Балансовая стоимость = стоим-ть строит-ва ∙ (1-)=
=42 000 ∙ 39 592 ∙ ( 1 – ) = 1 513 206 240 руб.
Постоянные ОР = 1 783 192 + 2%*1 513 206 240 +2,2%*1 513 206 240 + 16 628 640 = 81 966 494,1 руб.
Переменные ОР = 4 500 ∙ 41 000 = 184 500 000 руб.
Операционные расходы = 81 966 494,1+184 500 000,0=266 466 494,1 руб.
ЧОД= 780 642 000 – 266 466 494,1 = 514 175 505,9 рублей
-
ЭТАП: Расчет коэффициента капитализации R = i – α ∙ Q
1.Доход на вложенный капитал
Rf=4,1%
Rinf=8%
Rл = 4,1 ∙ 3/12 = 1,02%
Rстр=7,5%
Предпринимательский риск находим в таблице 2.
Таблица 2
Вид риска |
Премия за риск, % |
Систематический риск |
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
1 |
Увеличение числа конкурирующих объектов |
1 |
Изменение федерального или местного законодательства |
2 |
Несистематический риск |
|
Природные или чрезвычайные антропогенные ситуации |
1 |
Ускоренный износ здания |
1 |
Неполучение арендных платежей |
3 |
Неэффективный менеджмент |
2 |
Криминогенные факторы |
2 |
Финансовые проверки |
3 |
Неправильное оформление договоров аренды |
2 |
Итого: |
1,8 |
Rп=1,8%
i= 4,1 +8 +1,8 +1,0+7,5=22,4%
2.Норма возврата капитала Методом Инвуда( т.к. вырученные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения):
Q = = 0,03
R = 22,4% – 25% ∙ = 21,5%
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «СЕМЕНОВСКИЙ» МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ, равна:
V==2 391 151 398.1 рублей = 2 млрд. 391 млн. 151тыс. 398руб.
-
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
где - чистый операционный доход за j-тый год;
i-ставка дисконтирования:
n-предполагаемый срок владения;
M-величина реверсии.
Таблица 3
Исходная информация для прогнозирования денежных потоков
Показатель |
Значение |
Годовой темп роста переменных операционных расходов |
8% |
Уровень загрузки помещения |
88% |
Предполагаемый срок владения объектом |
10 лет |
Коэффициент капитализации |
21,5% |
Ставка дисконтирования:
i= 4,1 +8 +1,8 +1,0+7,5=22,4%
Расчеты представлены в таблице 4.
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «СЕМЕНОВСКИЙ» МЕТОДОМ ДДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ, равна: 3 321 401,31тыс. руб. или 3 млрд.321 млн.401,31 тысяч рублей.
Таблица 4
Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков
Год |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
|||||||||||
Ставка аренды,тыс.руб/кв.м/год |
36,6 |
39,5 |
42,7 |
46,1 |
49,8 |
53,8 |
58,1 |
62,7 |
67,7 |
73,2 |
79,0 |
|||||||||||
Площадь, кв.м |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
23000,0 |
|||||||||||
ПВД, тыс.руб |
841800,0 |
909144,0 |
981875,5 |
1060425,6 |
1145259,6 |
1236880,4 |
1335830,8 |
1442697,3 |
1558113,1 |
1682762,1 |
1817383,1 |
|||||||||||
Потери, тыс.руб |
101016,0 |
109097,3 |
117825,1 |
127251,1 |
137431,2 |
148425,6 |
160299,7 |
173123,7 |
186973,6 |
201931,5 |
218086,0 |
|||||||||||
ДД, тыс.руб |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
39858,0 |
|||||||||||
ДВД, тыс.руб |
780642,0 |
839904,7 |
903908,5 |
973032,5 |
1047686,5 |
1128312,7 |
1215389,1 |
1309431,6 |
1410997,5 |
1520688,6 |
1639155,1 |
|||||||||||
Постоянные ОР, тыс.руб |
81966,5 |
81268,1 |
80569,7 |
79871,3 |
79172,9 |
78474,5 |
77776,1 |
77077,7 |
76379,3 |
75680,9 |
74982,5 |
|||||||||||
Переменные ОР, тыс.руб |
184500,0 |
199260,0 |
215200,8 |
232416,9 |
251010,2 |
271091,0 |
292778,3 |
316200,6 |
341496,6 |
368816,4 |
398321,7 |
|||||||||||
ОР, тыс.руб |
266466,5 |
280528,1 |
295770,5 |
312288,1 |
330183,1 |
349565,5 |
370554,4 |
393278,3 |
417875,9 |
444497,2 |
473304,1 |
|||||||||||
ЧОД, тыс.руб |
514175,5 |
559376,6 |
608138,0 |
660744,3 |
717503,4 |
778747,2 |
844834,7 |
916153,3 |
993121,6 |
1076191,4 |
1165851,0 |
|||||||||||
Величина реверсии, тыс.руб |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5422562,6 |
|
|||||||||||
Коэффициент дисконтирования |
0,817 |
0,667 |
0,545 |
0,446 |
0,364 |
0,297 |
0,243 |
0,198 |
0,162 |
0,132 |
|
|||||||||||
Дисконтированный денежный поток, тыс.руб |
420078,0 |
373371,8 |
331633,1 |
294379,6 |
261166,1 |
231583,7 |
205258,8 |
181851,5 |
161053,3 |
142585,5 |
|
|||||||||||
Стоимость, тыс.руб |
3321401,31 |
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|