Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
52
Добавлен:
06.06.2015
Размер:
58.86 Кб
Скачать

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

Факультет земельного кадастра

Кафедра землепользования и кадастров

Расчетно-графическая работа

По курсу:

«Оценка недвижимости»

Вариант №2

Выполнила: Студент 43к (1) группы п.Е. Рыбин Проверил:

Доцент, к.э.н. С. И. Комаров

Москва 2012 г.

Часть II: оценка объекта недвижимости доходным методом

ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 1.

Таблица 1

Описание объекта оценки

пп

Характеристика

Значение

1

Площадь участка

1,95 га

2

Общая площадь здания

41000 м2

3

Общая площадь предприятий торговли

23000 м2

4

Год постройки

2002

5

Коэффициент загруженности помещений

88%

6

Транспортная доступность

отличная

7

Строительный объем

39592 м2

8

Право собственности

полное

9

Условия финансирования

собственные средства

10

Условия продажи

прямая продажа

11

Вместимость автостоянки

260 машиномест

12

Ставка арендной платы

36600 руб/ м2 в год

Оценка производится для иностранного инвестора.

Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца.

Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 140 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 63 000 руб/м2 в год.

Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет.

Коэффициент конструктивных различий – 1.

Коэффициент различий в объеме – 0,95.

Коэффициент сейсмичности – 1.

Коэффициент прочих и непредвиденных затрат –1,3.

Региональный коэффициент – 1.

Коэффициент зональности - 1,12.

Коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет.

При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги.

Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы.

Величина прибыли застройщика — 20%.

Операционные расходы — 4 500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции.

Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 4,1% годовых.

Инфляция равняется 8%.

Страновой риск для России — 7,50%.

  1. Расчет стоимости торгового центра методом прямой капитализации

V=

где ЧОД – чистый операционный доход

R-коэффициент капитализации

1 ЭТАП: Расчет ЧОД= ДВД- операционные расходы:

  1. Расчет Потенциального валового дохода

ПВД= 366000*23000=841 800 000 рублей

  1. Расчет Действительного валового дохода

ДВД= ПВД-12%*841800000+260*50*12*365*70%=780 642 000 рублей

  1. Операционные расходы

Постоянные операционные расходы = арендная плата за земельный участок (1 783 192 руб./год) + страховые взносы (2% от балансовой стоимости) + налог на имущество(2,2% от балансовой стоимости) + амортизация ( 16 628 640 руб.)

Балансовая стоимость = стоим-ть строит-ва ∙ (1-)=

=42 000 ∙ 39 592 ∙ ( 1 – ) = 1 513 206 240 руб.

Постоянные ОР = 1 783 192 + 2%*1 513 206 240 +2,2%*1 513 206 240 + 16 628 640 = 81 966 494,1 руб.

Переменные ОР = 4 500 ∙ 41 000 = 184 500 000 руб.

Операционные расходы = 81 966 494,1+184 500 000,0=266 466 494,1 руб.

ЧОД= 780 642 000 – 266 466 494,1 = 514 175 505,9 рублей

  1. ЭТАП: Расчет коэффициента капитализации R = iαQ

1.Доход на вложенный капитал

Rf=4,1%

Rinf=8%

Rл = 4,1 ∙ 3/12 = 1,02%

Rстр=7,5%

Предпринимательский риск находим в таблице 2.

Таблица 2

Вид риска

Премия за риск, %

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

1

Увеличение числа конкурирующих объектов

1

Изменение федерального или местного законодательства

2

Несистематический риск

Природные или чрезвычайные антропогенные ситуации

1

Ускоренный износ здания

1

Неполучение арендных платежей

3

Неэффективный менеджмент

2

Криминогенные факторы

2

Финансовые проверки

3

Неправильное оформление договоров аренды

2

Итого:

1,8

Rп=1,8%

i= 4,1 +8 +1,8 +1,0+7,5=22,4%

2.Норма возврата капитала Методом Инвуда( т.к. вырученные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения):

Q = = 0,03

R = 22,4% – 25% ∙ = 21,5%

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «СЕМЕНОВСКИЙ» МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ, равна:

V==2 391 151 398.1 рублей = 2 млрд. 391 млн. 151тыс. 398руб.

  1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

где - чистый операционный доход за j-тый год;

i-ставка дисконтирования:

n-предполагаемый срок владения;

M-величина реверсии.

Таблица 3

Исходная информация для прогнозирования денежных потоков

Показатель

Значение

Годовой темп роста переменных операционных расходов

8%

Уровень загрузки помещения

88%

Предполагаемый срок владения объектом

10 лет

Коэффициент капитализации

21,5%

Ставка дисконтирования:

i= 4,1 +8 +1,8 +1,0+7,5=22,4%

Расчеты представлены в таблице 4.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА «СЕМЕНОВСКИЙ» МЕТОДОМ ДДИСКОНТИРОВАННЫХ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ, равна: 3 321 401,31тыс. руб. или 3 млрд.321 млн.401,31 тысяч рублей.

Таблица 4

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков

Год

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Ставка аренды,тыс.руб/кв.м/год

36,6

39,5

42,7

46,1

49,8

53,8

58,1

62,7

67,7

73,2

79,0

Площадь, кв.м

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

23000,0

ПВД, тыс.руб

841800,0

909144,0

981875,5

1060425,6

1145259,6

1236880,4

1335830,8

1442697,3

1558113,1

1682762,1

1817383,1

Потери, тыс.руб

101016,0

109097,3

117825,1

127251,1

137431,2

148425,6

160299,7

173123,7

186973,6

201931,5

218086,0

ДД, тыс.руб

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

39858,0

ДВД, тыс.руб

780642,0

839904,7

903908,5

973032,5

1047686,5

1128312,7

1215389,1

1309431,6

1410997,5

1520688,6

1639155,1

Постоянные ОР, тыс.руб

81966,5

81268,1

80569,7

79871,3

79172,9

78474,5

77776,1

77077,7

76379,3

75680,9

74982,5

Переменные ОР, тыс.руб

184500,0

199260,0

215200,8

232416,9

251010,2

271091,0

292778,3

316200,6

341496,6

368816,4

398321,7

ОР, тыс.руб

266466,5

280528,1

295770,5

312288,1

330183,1

349565,5

370554,4

393278,3

417875,9

444497,2

473304,1

ЧОД, тыс.руб

514175,5

559376,6

608138,0

660744,3

717503,4

778747,2

844834,7

916153,3

993121,6

1076191,4

1165851,0

Величина реверсии, тыс.руб

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5422562,6

 

Коэффициент дисконтирования

0,817

0,667

0,545

0,446

0,364

0,297

0,243

0,198

0,162

0,132

 

Дисконтированный денежный поток, тыс.руб

420078,0

373371,8

331633,1

294379,6

261166,1

231583,7

205258,8

181851,5

161053,3

142585,5

Стоимость, тыс.руб

3321401,31