Жилищные сертификаты

Перечень корпоративных ценных бумаг не ограничивается выпус­ком акций или облигаций. В их списке присутствуют и сертификаты, в частности жилищные. Выпуску жилищных сертификатов в обращение предшествовал Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» и Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на терри­тории Российской Федерации, которая была утверждена Федераль­ной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку при Прави­тельстве РФ от 12 мая 1995 г, № 2 с последующими изменениями от 30 июня 1997 г. № 23.

Жилищные сертификаты — это любые ценные бумаги или обяза­тельства, номинированные в единицах общей площади жилья и имею­щие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выра­жении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предо­ставления в собственность помещений, строительство (реконструк­ция) которых финансировалось за счет средств, полученных от разме­щения указанных ценных бумаг или обязательств. Причем схема ин­дексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанав­ливается при его выпуске и остается неизменной в течение определен­ного срока действия сертификата.

Номинал и форма выпуска жилищных сертификатов

Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и может выпускаться в документарной и бездокументарной формах.

Порядок установления номинала этих ценных бумаг определяется в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквивален­те. При этом минимальная величина номинала не может быть менее 0,1 кв. м. Денежный эквивалент жилищного сертификата устанавли­вается эмитентом, который ориентируется на стоимость 1 кв. м жилья или производственной площади на рынке недвижимости. Стоимост­ное выражение номинала жилищного сертификата остается постоян­ной величиной на весь срок его действия. Однако цена покупки и цена его продажи — величина подвижная и зависит от многих факторов: и от стоимости 1 кв. м жилья или производственной площади на рынке недвижимости, и от изменений курса валют на внутреннем рынке России, и от политической ситуации в стране, и от сезонности.

Требования к эмитентам жилищных сертификатов

Эмитенты жилищных сертификатов должны выполнить следую­щие требования: во-первых, иметь права заказчика на строительство жилья; во-вторых, иметь отведенный земельный участок и проектную документацию на жилье. Эмитентами сертификатов могут быть юридические лица, зарегистрированные на территории России, кроме бан­ков, кредитных учреждений, товарных и фондовых бирж.

Выпуск жилищных сертификатов возможен под поручительство или гарантии, предоставленные банками, страховыми компаниями или иными коммерческими организациями, если на то есть разреше­ние Федеральной комиссии. При этом собственный капитал гарантов должен составлять сумму, в пять раз превосходящую размер гаранти­руемой им части выпуска жилищных сертификатов.

Приведем пример. Компания А при представлении на регистрацию проспекта эмиссии жилищных сертификатов, действующих до 1999 г., на сумму 950 млн руб. указала в качестве гаранта банк С, собственный капитал которого составляет 1,65 млрд руб. По какой причине было отказано в регистрации?

В качестве возможных вариантов ответа можно предложить следующие:

а) жилищный сертификат не может иметь определенного срока действия;

б) гарант не указывается в проспекте эмиссии;

в) жилищные сертификаты должны действовать не менее 10 лет;

г) гарант обладает недостаточным собственным капиталом.

Правильным ответом на поставленный вопрос является последний, так как банк имеет собственных средств гораздо меньше, чем это требуется в соответствии с совре­менным законодательством.

Срок действия жилищных сертификатов

Жилищный сертификат имеет определенный срок действия, кото­рый не может превышать более чем в два раза нормативный срок строительства объекта привлечения средств.

Например, эмитентом выпускаются жилищные сертификаты номиналом 2 кв. м. Общий номинальный объем выпуска — 10 000 кв. м. Номинальный срок строительства объекта привлеченных средств — 1,5 года. В этом случае срок действия жилищных сертификатов эмиссии с заданными в условиях задачи параметрами составляет 3 года.

Реализация прав владельцев жилищных сертификатов

Реализация прав владельца жилищных сертификатов наступает в случае, если он купил количество облигаций, соответствующее не менее 100% общей площади квартиры, и лишь после этого он имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи квартиры. Особенности законодательных актов по выпуску, обращению и по­гашению жилищных сертификатов можно пояснить на ряде примеров.

Например, собственник, купивший у эмитента жилищных сертификатов на 25 кв. м, потребовал от эмитента заключения договора купли-продажи на квартиру общей площадью 70 кв. м. Эмитентом это требование было отклонено. В этом случае действия эмитента правомерны, поскольку доля приобретенных собственником жилищных сертификатов в общей площади будущей квартиры составляет 35,7%, в то время как по «Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов» для заключения договора купли-продажи достаточно иметь жилищных сертификатов на 100% площади покупаемой квартиры. Хотя по старым условиям на момент заключения договора на приобретение квартиры претенденту достаточно было приобрести жилищных сертификатов в размере 30% от общей площади жилья.

Продажа жилищных сертификатов их первым владельцам может осуществляться:

• самим эмитентом жилищных сертификатов;

• профессиональным посредником.

В течение семи банковских дней средства, полученные от продажи и иных операций с жилищными сертификатами, должны быть депо­нированы на специальном банковском счете эмитента, на который перечисляются только средства, полученные от размещения и обраще­ния выпуска. Эти средства расходуются эмитентом строго по целево­му назначению для покрытия расходов на строительство или для иных целей, не противоречащих законодательству. Расходование средств происходит под контролем банка.

Процедура обращения жилищных сертификатов состоит из следу­ющих этапов:

• совершение держателями жилищных сертификатов действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, приводящих к смене собственника жилищных сертификатов;

• регистрация нового собственника в реестре собственников жи­лищных сертификатов или номинального держателя по счету владельца ценных бумаг на основе документов, подтверждаю­щих переход права собственности на жилищные сертификаты, а также жилищного сертификата на имя прежнего собственника;

• выдача жилищных сертификатов, содержащих имя (наименова­ние) нового собственника.

Размещение жилищных сертификатов может осуществляться эмитентом жилищных сертификатов или профессиональным участником рынка ценных бумаг. Средства, полученные эмитентом от раз­мещения жилищных сертификатов, поступают на специальные банковские счета эмитента и используются строго в соответствии с их целевым назначением. Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме.

Погашение жилищных сертификатов производится путем выкупа: по требованию владельца жилищных сертификатов в течение семи банковских дней с момента получения от него письменного требова­ния о выкупе их эмитентом. Погашение может быть осуществлено путем предоставления владельцу жилищных сертификатов в собственность помещения, свободного на момент погашения ценных бумаг, или путем обмена на письменное обязательство эмитента о передаче владельцу жилищных сертификатов конкретного помещения после завершения строительства. Обмен на жилищные сертификаты других серий (выпусков), выпущенные тем же эмитентом в порядке и на условиях, согласованных эмитентом и владельцем жилищных сертификатов, также считается погашением сертификатов.

Таким образом, жилищные сертификаты, являясь долговыми обязательствами, из всего многообразия ценных бумаг, обращающихся на рынке, единственные имеют номинал, выраженный в единицах общей площади жилья, и обладают индексируемой номинальной стоимостью в денежном выражении.