20.03.2008

Как отражается в учете организации, уплачивающей ЕСХН, приобретение у физического лица земельного участка сельскохозяйственного назначения?

Организация приобрела земельный участок у физического лица за 1 500 000 руб. на условиях 100%-ной предоплаты. Земельный участок получен по акту приемки-передачи в октябре, и в этом же месяце уплачена государственная пошлина за регистрацию права собственности на земельный участок. Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок получено в ноябре. Земельный участок предназначен для использования в деятельности организации.

Гражданско-правовые отношения

Право собственности на земельный участок, приобретаемый по договору купли-продажи, возникает у организации с момента государственной регистрации права собственности на него (п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ).

Сам договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента его подписания и не подлежит государственной регистрации (Письмо Минфина России от 26.06.2007 N 03-03-06/1/403).

Государственная пошлина

За государственную регистрацию права собственности на земельный участок уплачивается государственная пошлина в размере 7500 руб. (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Бухгалтерский учет

Выбытие активов в порядке предоплаты не признается расходом организации (п. п. 3, 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Сумма перечисленной предоплаты отражается по дебету счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" в корреспонденции с кредитом счета 51 "Расчетные счета" и учитывается на счете 60 обособленно (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

На дату государственной регистрации права собственности на земельный участок он принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств (ОС) по первоначальной стоимости, равной сумме фактических затрат на его приобретение. В данном случае такими затратами являются сумма, уплачиваемая продавцу земельного участка, и государственная пошлина за регистрацию права собственности (абз. 2 п. 5, п. 7, абз. 3, 7 п. 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

До даты государственной регистрации права собственности на земельный участок уплаченная государственная пошлина может отражаться по дебету счета 97 "Расходы будущих периодов" в корреспонденции с кредитом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. 10 ст. 13 НК РФ, Инструкция по применению Плана счетов).

После государственной регистрации права собственности на земельный участок фактические затраты, связанные с его приобретением, отражаются в бухгалтерском учете организации по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-1 "Приобретение земельных участков", в корреспонденции с кредитом счетов 60 - на договорную стоимость земельного участка и 97 - на сумму уплаченной государственной пошлины (Инструкция по применению Плана счетов).

Первоначальная стоимость оформленного в установленном порядке земельного участка списывается со счета 08, субсчет 08-1, в дебет счета 01 "Основные средства" (Инструкция по применению Плана счетов).

Земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН)

Сумма перечисленной продавцу (физическому лицу) предоплаты не признается в составе расходов (пп. 2 п. 5 ст. 346.5 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 12.12.2008 N 03-11-04/2/195).

В рассматриваемой ситуации организация приобрела по договору купли-продажи у физического лица земельный участок сельскохозяйственного назначения, который предназначен для использования в деятельности организации. В этом случае расходы на приобретение земельного участка признаются в составе расходов при определении налоговой базы по ЕСХН равномерно в течение срока, определенного организацией, но не менее семи лет. Суммы расходов учитываются равными долями за отчетный и налоговый периоды и отражаются в последний день отчетного (налогового) периода (пп. 31 п. 2, п. 4.1 ст. 346.5 НК РФ, см. также Письмо Минфина России от 16.07.2008 N 03-11-04/1/14, консультацию советника государственной гражданской службы РФ 3 класса В.В. Горбуновой от 19.03.2008). При этом должны соблюдаться следующие условия:

стоимость (часть стоимости) земельного участка оплачена;

организация имеет от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, расписку в принятии им документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок;

земельный участок используется при осуществлении предпринимательской деятельности.

Что касается государственной пошлины, то она учитывается в составе расходов на дату ее уплаты (пп. 23 п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 346.5 НК РФ).

Обозначения субсчетов, используемые в таблице проводок

К балансовому счету 60: