- •Министерство образования и науки рф
- •Тема 1. Номинальная и эффективная ставки процента……………………….27
- •1. Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости
- •Глава 2. Методы расчета затрат
- •Исследования и анализ цен по административным районам г. Пенза в отношении недвижимости по сегменту рынка – аренда офисов
- •2.1 Отчётный период с 01.02.2012 по 14.02.2012
- •2.2 Отчётный период с 15.02.2012 по 29.02.2012
- •2.3 Отчётный период с 01.03.2012 по 14.03.2012
- •2.4 Отчётный период с 15.03.2012 по 29.03.2012
- •2.5 Отчётный период с 01.04.2012 по 14.04.2012
- •3 Практическая часть Тема 1. Номинальная и эффективная ставки процента
- •Тема 2. Инфляция в оценке собственности
- •Тема 3. Шесть функций денежных единиц
- •Тема 4. Методы капитализации доходов и стоимость собственности
- •Тема 5. Оценка стоимости земельного участка
- •Тема 6. Доходы, приносимые недвижимостью
- •Тема 7. Коэффициент сопоставления доходов и стоимости
Министерство образования и науки рф
Государственное бюджетное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
«Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
Инженерно-строительный институт
Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Оценка собственности»
Автор работы:
Специальность: Экспертиза и управление недвижимостью
Обозначение: КП-2069059-270115-080627-12 Группа: ЭУН-42
Руководитель работы: Мухаев А.И.
Работа защищена Оценка
Пенза 2012
СОДЕРЖАНИЕ
1. РЕФЕРАТИВНЫЙ ОБЗОР ПО ОЦЕНОНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ на тему: «Исследование затратного подхода при оценке объектов недвижимости.»…………………………………………………………………...4
2. МАРЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ И АНАЛИЗ ЦЕН ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ РАЙОНАМ Г. ПЕНЗА В ОТНОШЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СЕГМЕНТУ РЫНКА – аренда ОФИСов……20
2.1 Отчётный период с 01.02.2012 по 14.02.2012……………………………..21
2.2 Отчётный период с 15.02.2012 по 29.02.2012……………………………...22
2.3 Отчётный период с 01.03.2012 по 14.03.2012……………………………...24
2.4 Отчётный период с 15.03.2012 по 29.03.2012……………………………...25
2.5 Отчётный период с 01.04.2012 по 14.04.2012……………………………...26
3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………..27
Тема 1. Номинальная и эффективная ставки процента……………………….27
Тема 2. Инфляция в оценке собственности……………………………………28
Тема 3. Шесть Функций денежных единиц……………………………………30
Тема 4. Методы капитализации доходов и стоимости собственности………32
Тема 5. Оценка стоимости земельного участка………………………………..34
Тема 6. Доходы, приносимые недвижимостью………………………………..38
Тема 7. Коэффициент сопоставления доходов и стоимости…………………40
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………43
ВВЕДЕНИЕ
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Оценка объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна в следующих случаях: при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство; при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции; при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая; при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат; при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.
В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.
Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.
Сфера применения и ограничения. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.