48. Оценка основных фондов. Затратный метод определения рыночной стоимости

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения.

В основе затратного метода лежит принцип восстановления (замещения), согласно которому стоимость восстановления (замещения) определяется расходами в текущих ценах на строительство объектов, имеющих с оцениваемым объектом эквивалентную полезность.

Следовательно, стоимость восстановления (замещения) выражается издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

Стоимость модернизации определяется на основе стоимости схожего объекта, возведенного с использованием современных строительных материалов и технологий. Восстановительная стоимость определяется на основе стоимости схожего объекта, возведенного с использованием тех же самых материалов. При определении стоимости модернизации или восстановления должна быть учтена стоимость всех использовавшихся материалов, трудовые затраты, затраты по технической организации работ и административные накладные расходы. В крупных городах для того, чтобы упростить процедуру расчета, восстановительная стоимость определяется как стоимость восстановления одного квадратного метра.

Износ объекта недвижимости может быть трех основных видов: 1) физический износ, 2) моральный износ, и 3) экономический износ. Физический износ - это есть не что иное, как буквальное устаревание здания, например, ухудшение состояния кровли, сгнившие оконные переплеты, ветхие стены или фундамент Под моральным износом понимается слабого качества или устаревший дизайн здания, отсутствие необходимых удобств или использование устаревшего оборудования. Под экономическим видом износа понимается влияние факторов, находящихся вне самого объекта недвижимости, например, таких как создание промышленной зоны недалеко от жилого района, или близкое к жилому району расположение аэропорта.

Практика показывает, что цена земли обычно постоянно растет, тем самым компенсируя снижение цены объекта из-за его износа. Несмотря на это. экономические факторы могут влиять на стоимость земли как в сторону ее повышения, так и в сторону ее понижения.

Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.