ГОСЫ Новые / 57

57

Ставка капитализации.

 

Ставка капитализации R_o используется в методе прямой ка­питализации в соответствии с формулой:

V=NOI/Ro,

где V      — стоимость; NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму воз­врата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вклады­ваемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижи­мость, должны удовлетворять двум группам экономических ин­тересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансо­вые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финан­совые интересы отражают естественную экономическую ситуа­цию, когда для приобретения актива в виде недвижимости при­влекаются заемные средства. Соответственно при анализе до­ходной недвижимости возникает потребность в оценке этих ин­тересов, каждому из которых соответствует своя ставка капита­лизации.

Таблица

Ставки капитализации

Обозначение ставки	Наименование ставки	Отражаемый интерес ставки
Ro	Общая	Стоимость недвижимости = NOI/R0
Re	Для  собственного капитала	Стоимость  собственного  капитала  =  Доход   на собственный капитал / Re
Ri	Для заемных средств	Стоимость заемных средств = Доход на заемные средства/ Ri
Rm	Для земли	Стоимость земли = Доход, приходящийся на землю/ Rm
Rb	Для улучшения	Стоимость улучшения = Доход, приходящийся на улучшение/ Rb