17. При заключении сделок в отношении недвижимости, находящейся в России, иностранный инвестор обязан соблюдать требование законодательства Российской Федерации о регистрации таких сделок.

Иностранная компания предъявила к российским банку и акционерному обществу иск о признании недействительным заключенного российскими компаниями договора о залоге здания отеля, расположенного на территории края. Арбитражный суд удовлетворил исковое требование. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение. Иностранная компания утверждала, что предоставила российскому акционерному обществу кредит. В обеспечение возврата кредита иностранная компания заключила с обществом договор о залоге здания отеля, находящегося в собственности общества. Договор о залоге был подчинен иностранному праву. Вскоре после этого российское акционерное общество взяло под залог этого же отеля кредит в банке. Истец обратился с требованием о признании договора о залоге общества и банка недействительным, так как он был заключен после подписания договора о залоге с иностранной компанией. По мнению истца, действительным может считаться лишь договор о залоге здания, обеспечивающий кредитный договор, заключенный с иностранной компанией. Между тем специфика недвижимого имущества как объекта гражданского оборота проявляется в необходимости государственной регистрации прав на него, которая осуществляется государственными органами по месту нахождения имущества. Закон Российской Федерации от 29.05.92 "О залоге" содержит требование о государственной регистрации залога, в частности недвижимого имущества (ст.11). В материалах дела имеется свидетельство о регистрации залога, выданное комитетом по управлению муниципальным имуществом, где в качестве залогодержателя поименован российский банк. В деле также имеется справка комитета о всех правах банка на здание отеля. Права иностранной фирмы в качестве залогодержателя не зарегистрированы, свидетельства о регистрации залога на имя данной фирмы в российских государственных органах нет. Следовательно, иностранная фирма не могла представить доказательств отсутствия у третьих лиц прав на спорное здание, поскольку ее право не было зарегистрировано надлежащим образом. Ссылки истца на то, что в стране, правопорядку которой подчинен первый договор о залоге, регистрация залога не предусматривается, судом кассационной инстанции не были приняты во внимание, так как согласно статье 165 Основ гражданского законодательства форма сделки по поводу строений и другого имущества, находящегося в Российской Федерации, подчиняется российскому законодательству.

18. Сделки приватизации с участием иностранных лиц, совершенные с нарушением российского законодательства, признаются недействительными на условиях двусторонней реституции.

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к областному фонду имущества и к иностранной компании о признании недействительными договора поручения, договора комиссии и протокола чекового аукциона в части приобретения акций акционерного общества открытого типа и о применении последствий недействительности сделок. Как видно из материалов дела, между иностранной фирмой и российским товариществом заключен договор поручения. По указанному договору фирма (доверитель) поручила товариществу (поверенному) заключить кредитный договор, обеспечить приобретение и размещение 200 тысяч приватизационных чеков для участия во Всероссийском чековом аукционе по покупке акций акционерных обществ, указанных доверителем. По завершении сделок, необходимых для выполнения договора поручения, все приобретенные акции передаются доверителю и являются собственностью иностранной фирмы. В свою очередь, товарищество заключило с акционерным обществом закрытого типа договор комиссии. Согласно договору комиссионер обязан был подать заявку на участие во Всероссийском чековом аукционе и приобрести на 200 тысяч приватизационных чеков акции 19 акционерных обществ, указанных в приложении. Акции, приобретенные комиссионером, являются собственностью комитента. Во исполнение данного договора акционерное общество подало заявку на участие в аукционе и по его результатам на основании протокола чекового аукциона приобрело акции. Затем общество согласно распоряжению товарищества передало приобретенные на чековом аукционе акции указанного предприятия иностранной фирме. Таким образом, собственником акций в результате совершения указанных сделок изначально являлась иностранная фирма, зарегистрированная за рубежом. Согласно пункту 10.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации 24.12.93 N 2284, решение о допуске иностранного инвестора к участию в приватизации предприятий, оборонный заказ которых составляет более 30 процентов общего объема работ, принимается Правительством Российской Федерации одновременно с принятием решения о допустимости приватизации указанных предприятий. Акционерное общество открытого типа, акции которого приобрела иностранная фирма, является предприятием, оборонный заказ которого на момент приватизации составлял более 30 процентов общего объема работ. Правительством Российской Федерации не принималось решения о допуске иностранного инвестора к участию в приватизации этого предприятия. Таким образом, иностранная фирма, действуя через посредников, приобрела акции акционерного общества в нарушение пункта 10.1 названной Государственной программы приватизации. Поэтому данная сделка является недействительной в силу статьи 168 ГК РФ. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации признал сделку купли-продажи акций недействительной с обязанием сторон возвратить все полученное по сделке.