Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
26
Добавлен:
22.03.2015
Размер:
120.32 Кб
Скачать

Сравнительный подход (аналогов продаж)

Сравнительный подход (аналогов продаж) используется в условиях развитого и активного рынка земли, когда общедоступна достоверная информация о продаже земельных участков. В его основе лежит сравнение оцениваемого земельного участка с аналогичными по функции использования и характером застройки участками, которые были проданы в прошлом и внесение соответствующих поправок.

Таблица 4.8 Элементы сравнений, которые используются при определении рыночной стоимости земельного участка

Элементы сравнений по земельному участку

Отличия в характеристиках сравниваемых участков

Правовой режим

Содержание прав в отношении земельного участка; наличие правовых ограничений и сервитутов

Целевое предназначение и функциональное использование

Земли жилой застройки, промышленности, коммерческого использования, общественного назначения, смешанного использования, транспорта и связи, технической инфраструктуры, рекреационного назначения и т. д.

Условия продажи

Свободная продажа, вынужденная продажа, ликвидационная продажа, продажа в связи со смертью собственника при отсутствии прямых наследников, продажа в условиях лишения собственника прав выкупа залога и т.д.

Дата продажи

Разница во времени между операциями продажи, которая отражает изменение рыночных условий: уровня инфляции, активности рынка, соотношения спроса и предложения.

Месторасположение

Отличия в расположении земельных участков в различных природно-климатических зонах, населенных пунктах различной категории и, в границах населенных пунктов, в различных градопланировочных и экономико-планировочных зонах, в соответствии с градостроительной документацией.

Физические характеристики

Размер и конфигурация земельного участка, его инженерно-геологические параметры: склон поверхности, состояние грунтов, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества.

Использование прилегающей территории

Функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды и прилегающих территорий.

Существующие требования к застройке и использованию

Функциональное зонирование, правила застройки и использования городских земель, технические условия их освоения, природоохранительные требования, требования к сохранению памятников истории и архитектуры и т.д.

Применение этого метода базируется на соблюдении определенной последовательности:

На первом этапе подбираются земельные участки-аналоги (3-5), которые проданы в сроки, не очень отличающиеся от продажи оцениваемого участка, с учетом максимального совпадения элементов сравнений, указанных в приведенной выше таблице;

На втором этапе, выбираются единицы сравнения (может быть: м2, метр погонный, количество посадочных мест (для стадиона или летнего кинотеатра) и т. д.);

На третьем этапе вносятся поправки к ценам продаж аналогов («+» «-») по всем элементам сравнений;

Корректировка может проводиться в гривнах или в процентах, по каждому фактору, или по всей их совокупности на независимой основе (путем сложения пофакторных значений, полученных умножением значений поправок). При этом необходимо использовать ряд индексов цен и поправочные коэффициенты.

Индекс цен отображает рост или снижение цен на землю за определенный период времени по отношению к дате, на которую проводится оценка.

Значения индекса цен рассчитываются для участков-аналогов из приемлемых и обобщенных цен договоров за определенный период времени. Если цены меняются довольно быстро, то стараются использовать данные о продажах, которые произошли как можно ближе к дате оценки. При этом даже при наличии большого массива данных о продажах, преимущество нужно отдавать современным данным. Последняя продажа в этом отношении будет наиболее показательной.

Цены соглашений о продажах земельных участков, которые отличаются между собою свойствами и качествами, влияющими на ценообразование, применяются для вычисления индексов цен только при условии, если эти отличия нашли отображение в надбавках (скидках) к цене договора.

Разница стоимости земельных участков, которая является результатом отличия в их свойствах и качествах, влияющих на ценообразование, должна фиксироваться в поправочных коэффициентах.

Поправочные коэффициенты вычисляются на основе сопоставления достаточного количества цен договоров для земельных участков с определенными отличиями. При этом цены соглашений о продаже земельных участков, которые отличаются между собою большим количеством признаков или на которые имели влияние общие обстоятельства ценообразования, могут быть использованы только при условии, что такое влияние в каждом случае учтено соответствующими надбавками или скидками.

Таким образом, сравнительный метод оценки, который базируется на сопоставлении продаж, предусматривает:

Выявление фактов реальной продажи участков на рынке.

  1. Проверку информации о характере соглашений: не были ли они вынужденными и все ли стороны действовали сознательно и рационально.

  2. Выбор единицы сравнения.

4. Внесение поправок с учетом отличий между оцениваемым участком и участками, которые с ним сравниваются.

5. Определение цены продажи каждого из участков, которые сравниваются, при условии, если бы он имел такие же параметры, что и участок, который оценивается.

6. Установление стоимости оцениваемого земельного участка.

Нужно отметить, что сравнительный метод, который максимально ориентирован на конъюнктуру рынка, является наиболее привлекательным. Однако сложность в его применении состоит не только в отсутствии развитого рынка земельных участков, но и в необходимости обоснования количественных значений корректирующих коэффициентов. На сегодня, при внесении поправок на отличия в местоположении, физических характеристиках земельного участка, учете особенностей использования прилегающей территории, с определенными допущениями можно рекомендовать использование системы региональных, зональных и локальных коэффициентов.

При недостаточной информации о ценах продаж подобных земельных участков в конкретной зоне, допускается сравнение с подобными по целевому назначению земельными участками, расположенными в других регионах.

Соседние файлы в папке Книга Лебедь