Особенности определения и применения видов стоимости
Для определения рыночной стоимости объекта оценки используются все основные методические подходы оценки - затратный (имущественный), доходный и сравнительный. Основным фактором, влияющим на возможность использования того или иного методического подхода, является наличие соответствующей информации, требуемой для корректного расчета рыночной стоимости. Невозможность или нецелесообразность применения методического подхода вследствие отсутствия необходимой информации или ее недостоверности обосновывается в отчете об оценке. При этом, отдельными положениями (национальными стандартами) оценки имущества в Украине могут предусматриваться рекомендации о целесообразности использования отдельных методических подходов и порядке их применения при проведении оценки некоторых видов имущества.
В частности, в условиях Украины для проведения оценки имущества сравнительным подходом рыночная стоимость объекта оценки может быть определена с учетом анализа цен продажи или цен предложения на аналогичные объекты, сделки по купле-продаже которых соответствуют требованиям к определению рыночной стоимости. При использовании информации о ценах предложения одновременно применяются соответствующие поправки, учитывающие тенденции изменения цен продажи аналогичных объектов по сравнению с ценами их предложения на рынке. Если же влияние внешних факторов на состояние рынка определенных видов объектов настолько существенно, что делает невозможным предоставление аргументированного вывода о рыночной стоимости, ее определение может основываться на предшествующих результатах сделок купли-продажи или на предположении о стабилизации рыночной ситуации с одновременным предостережением заказчика (пользователя), отражаемым в отчете.
Отдельного рассмотрения требует также вопрос о налоге на добавленную стоимость при формировании окончательного вывода о рыночной стоимости. В соответствии с Международными стандартами оценки рыночная стоимость не включает каких-либо дополнительных налогов. Однако в Украине этот вопрос нельзя рассматривать столь однозначно. Во избежание недостоверного вывода о рыночной стоимости в договоре на проведение оценки имущества целесообразно указывать вид стоимости, подлежащий определению, с учетом или без учета налога на добавленную стоимость при соответствующих корректировках в ее расчетах с использованием сравнительного подхода. Эта особенность требует отражения также в выводах о стоимости объекта оценки.
В процессе определения нерыночных видов стоимости рыночная информация об объектах, аналогичных оцениваемому, используется только в части, которая соответствует требованиям для определения конкретного вида стоимости. Приоритет, при этом, принадлежит информации, соответствующей типу сделки по условиям и ограничениям, для целей которой проводится оценка.
Затраты на замещение (восстановление) определяются на дату оценки с учетом рыночных условий, сложившихся в определенной отрасли хозяйства, к которой отнесен объект оценки. Остаточная стоимость замещения (восстановления) является основой для оценки специализированного имущества
При этом специализированным имуществом является имущество, редко продаваемое отдельно от целостного имущественного комплекса, полезность которого обусловлена полезностью в составе целостного имущественного комплекса.
Инвестиционная стоимость различных объектов оценки может быть определена с помощью далеко не всех существующих методических подходов и методов. Например, при определении инвестиционной стоимости целостных имущественных комплексов, паев, акций применяется преимущественно метод дисконтирования денежного потока в рамках доходного подхода; объектов оценки в материальной форме -комбинируются несколько методических подходов. В частности, при определении инвестиционной стоимости объектов недвижимости, продажа которых осуществляется с компенсацией покупателю стоимости неотделимых улучшений, проведенных до предстоящей сделки купли-продажи, используются все методические подходы и определяется рыночная стоимость с дальнейшей корректировкой с целью выделения той ее части, которая подлежит оплате покупателем. Подобный подход, закрепленный в нормативно-правовых актах по оценке имущества, позволяет учесть излишние улучшения объекта, не компенсируемые в рыночных условиях.
При необходимости проведения оценки имущества для целей страхования вероятный размер страховой суммы определяется на основании анализа условий договора страхования в целом, по каждому страховому случаю, группе страховых случаев, а также учитывает особенности физического состояния имущества, его текущее использование, влияние внешних факторов на формирование рыночной стоимости и т.п. При этом вероятная страховая сумма может определяться на рыночной и нерыночных базах оценки.
Для случаев определения вероятного страхового возмещения оценка застрахованного имущества проводится с учетом условий страхования, а также принципов полезности и замещения. Особенностью определения вероятного страхового возмещения по объектам, активно продающимся на рынке, является расчет прямого убытка, понесенного страхователем, но не более рыночной стоимости застрахованного имущества до наступления страхового случая на дату нанесения убытка. Расчет прямого убытка по специализированному имуществу, имуществу специальной конструкции или специального назначения предполагает, что сумма страхового возмещения не может быть больше его стоимости замещения (стоимости восстановления). Если же страховая сумма составляет определенную часть стоимости застрахованного объекта, вероятный размер страхового возмещения оценивается как соответствующая часть оцененного прямого убытка, если другие принципы его определения не были отражены в договоре страхования.
Определенные особенности характерны и при проведении переоценки активов для целей бухгалтерского учета. Справедливая стоимость актива может быть определена на рыночной базе оценки при возможности соблюдения всех условий ее определения. Для специализированных активов справедливая стоимость равна его остаточной стоимости замещения (восстановления), для активов, неразрывно связанных с целостным имущественным комплексом - на основе определения стоимости в использовании с дальнейшим разделением ее между отдельными объектами. Ликвидационная стоимость в понимании бухгалтерского учета определяется на базе стоимости ликвидации. При этом стоимость ликвидации основывается на использовании методических подходов определения рыночной стоимости. Полученная в итоге совокупная стоимость переоцененных активов признается их переоцененной стоимостью.
1 Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие / Под ред. Абдулаева
2 Справочное пособие о порядке подготовки и сбора информации для различных видов экспертной оценки объектов приватизации, акционирования, отчуждения, залога и аренды /Н. Кравцова, В. Ларцев, Н. Лебедь, А. Мендрул, С. Скрынько. Под ред. Н. Лебедь. - Киев: ООО «Учебно-консалтинговый центр «Эксперт-Л», 2001.-161 с.