Рыночная стоимость
Рыночной стоимостью является вероятная денежная сумма, по которой возможны покупка и продажа объекта оценки на дату оценки на рынке в результате сделки между несвязанными сторонами после соответствующего маркетинга и при условии, что каждая из этих сторон действует со знанием дела, рассудительно и без принуждения, а также сделка будет финансироваться в типичных для данного типа сделок на рынке условиях финансирования (типичных условиях финансирования).
Рыночная стоимость, определяемая оценщиком, всегда вероятная величина, т. е. она отражает одновременно наиболее вероятную и обоснованную с точки зрения оценщика цену, которую может получить продавец за объект оценки, и самую выгодную цену, которую могут согласиться заплатить на дату оценки покупатели. Следует отметить, что при определении рыночной стоимости оценщик всегда исходит из предположения, что продавец ради достижения максимального финансового эффекта от сделки купли-продажи будет осуществлять комплекс необходимых маркетинговых мероприятий, которые обеспечивают выставление и продажу на рынке объектов, подобных объекту оценки, наилучшим способом, включая необходимый для этого период экспозиции на рынке.
Одновременно, оценщик предполагает, что заинтересованность потенциальных покупателей в приобретении объекта оценки может основываться, прежде всего, на прогнозируемости доходов от его наиболее эффективного использования. При этом, предполагаемая сделка не предусматривает каких-либо дополнительных ограничений или инвестиционных условий, влияющих на будущие экономические выгоды потенциального покупателя от использования приобретаемого объекта. Под дополнительными инвестиционными условиями понимаются капиталовложения сверх цены объекта собственности по договору купли-продажи, вносимые в этот объект или передаваемые покупателем. Немаловажным аспектом типичных условий финансирования является и средство платежа. Оптимальным средством платежа является денежный платеж. Однако фактор инфляции национальной денежной единицы оказывает существенное влияние на определение рыночной стоимости и должен учитываться оценщиком. В принципе, глубокий анализ типичных для рынка условий финансирования сделок купли-продажи объектов, подобных оцениваемому, дает возможность грамотно учесть этот фактор. Например, в Украине, на определенных рынках объектов собственности сложились достаточно устойчивые характеристики типичных сделок в части средства платежа. На рынке недвижимости с целью избежания влияния фактора инфляции гривны сделки купли-продажи традиционно ориентируются на использовании иностранной валюты в качестве эквивалента денежного платежа. При проведении оценки недвижимости, в том числе государственной и коммунальной собственности, рыночная стоимость определяется, как правило, в долларах США с дальнейшим учетом курса гривны. В тоже время, анализируя сделки купли-продажи целостных имущественных комплексов, акций, говорить об иностранной валюте как типичном средстве платежа преждевременно.
Базы оценки, отличные от рыночной стоимости
(нерыночные виды стоимости)
В зависимости от цели оценки одно и тоже имущество может иметь разные стоимости. Такое различие обусловлено основными критериями выбора базы оценки, которые рассматривались выше. В основу выбора базы оценки, в первую очередь, положены условия будущей сделки, в целях обеспечения которой проводится оценка, а также нормативно-правовые требования и ограничения. Влияние последних достаточно существенно и, как правило, затрагивает процедурные вопросы оценки определенных видов имущества для определенных целей, связанных с распоряжением и управлением. Имущество, которое вследствие особенностей рынка, своих уникальных характеристик и других факторов является привлекательным для узкого круга потенциальных покупателей, оценивается с учетом более длительного срока экспозиции на рынке по сравнению с объектами, пользующимися более высоким спросом. Процедуры продажи определенных видов имущества, обстоятельства, вынуждающие продавца к быстрой продаже имущества, безусловно влияют на стоимость. Таким образом, отклонения условий будущей сделки от типичных для рынка данного имущества условий сделки требует учета этого фактора оценщиком и обоснования в отчете об оценке.
К нерыночным видам стоимости относятся остаточная стоимость замещения (восстановления), стоимость в использовании, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость, чистая стоимость реализации, налоговая стоимость, оценочная стоимость и другие. Порядок определения всех рыночной стоимости и нерыночных видов стоимости устанавливается положениями (национальными стандартами) оценки имущества.
Остаточная стоимость замещения (восстановления) определяется как стоимость замещения (восстановления) объекта оценки за вычетом всех видов износа. При этом для объектов недвижимости дополнительно учитывается рыночная стоимость земельных участков (прав, связанных с земельными участками), на которых они расположены, с учетом их существующего функционального использования.
Стоимость замещения рассчитывается как текущая на дату оценки стоимость затрат на создание или приобретение нового объекта оценки, полезность которого аналогична полезности объекта оценки и может быть адекватной заменой ему. Стоимость восстановления представляет собой текущую на дату оценки стоимость затрат на создание (приобретение) в данных рыночных условиях нового объекта, который является точной копией объекта оценки, в том числе с использованием аналогичных проекта и материалов.
Для узкоспециализированных объектов, рынок купли-продажи которых неразвит и отсутствуют достоверные данные о рыночной стоимости, и в то же время условия будущей сделки соответствуют типичным условиям осуществления таких сделок на рынке, их остаточная стоимость замещения (восстановления) может быть тождественна рыночной стоимости. Учет потенциальной доходности объектов оценки при определении остаточной стоимости замещения (восстановления) происходит в процессе оценки рыночной стоимости земельных участков, на которых они расположены.
Для отдельных видов объектов оценки, функциональное использование которых предопределено, специфично и не является наиболее эффективным, определяется стоимость в использовании. При определении стоимости в использовании оценщик учитывает неизменность функционального использования объекта оценки, равно как и фактическую эффективность этого использования. При этом фактическая эффективность использования объекта может совпадать с максимально возможной для данного вида объектов оценки. Поэтому потребность в определении стоимости в использовании часто возникает для целей, когда условия сделки предполагают сохранение существующего состояния и функционального использования объекта оценки вследствие учета юридической и физической невозможности (нецелесообразности) любых изменений. В некоторых случаях стоимость в использовании может отражать максимально возможную стоимость объекта оценки, что обусловлено влиянием остаточного срока его будущей полезной жизни.
Стоимость ликвидации является вероятной суммой денег, которая ожидается к получению за объект оценки в материальной форме, исчерпавший свою полезность с точки зрения первоначальной цели или функции его использования. Стоимость ликвидации определяется преимущественно для объектов оценки, планируемых к отчуждению путем продажи по частям (например для разборки на материалы), а также в случае оценки основных средств предприятий, срок полезной жизни которых исчерпан, дальнейшее использование которых в данном состоянии запрещено, а осуществление капитальных затрат на их восстановление неэффективно. Стоимость ликвидации в этой связи может быть использована при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета.
Стоимость ликвидации представляет собой сумму ожидаемых валовых доходов от реализации объекта оценки как целого или по составным частям с учетом принципа наиболее эффективного использования за вычетом ожидаемых затрат, связанных с такой ликвидацией. В ситуациях, когда ожидаемые затраты на ликвидацию объекта оценки превышают ожидаемые валовые доходы от ликвидации, стоимость ликвидации в соответствии с нормативно-правовыми актами Украины принимается равной одной гривне.
Инвестиционная стоимость определяется с целью учесть условия сделки, отличающиеся от типовых в части необходимости дополнительного инвестирования или выполнения других требований, влекущих за собой определенные материальные затраты.
Влияние условий и цели инвестирования на стоимость объекта оценки очевидно, поскольку ограничивает свободу покупателя. Такими дополнительными условиями могут быть требования инвестирования, сохранения неэффективного функционального использования объекта оценки, сохранения определенных направлений и объемов затрат, обязательствами по компенсации каких-либо затрат, понесенных покупателем в соответствии с законодательством или договором до предстоящей сделки. Информационной основой для учета таких условий могут быть бизнес-план, проектно-сметная документация и документы, подтверждающие осуществленные затраты, анализ и обоснования влияния предполагаемых дополнительных условий сделки на ее результативность и т.п. В отчете об оценке также необходимо отразить отличия предполагаемых условий сделки от типичных условий, в том числе с учетом их соответствия дальнейшему наиболее эффективному использованию объекта оценки, а также влияние их на его стоимость.
В ряде случаев сделки на рынке даже в типичных условиях ее проведения, соответствующих понятию «рыночная стоимость», осуществляются по более высокой цене в связи с нетипичной, особой заинтересованностью в объекте покупателя. В рамках Международных стандартов оценки такая стоимость называется специальной стоимостью. Формирующаяся при этом надбавка к рыночной стоимости практически не может быть обоснована рыночными данными и продиктована влиянием субъективных факторов.
В некоторых случаях известно использование в процессе оценки оценочных процедур по определению специальной стоимости, которые обосновываются расчетами «от обратного». Например, для целей продления договоров аренды объектов недвижимости государственной и коммунальной собственности, которые в соответствии с законодательством Украины предполагают установление ставки арендной платы за год как части стоимости объекта аренды. В этом случае, при условии существенного уменьшения рыночной стоимости объекта аренды за время аренды для достижения согласия сторон будущего договора в части сохранения размера арендной платы, может быть использована специальная стоимость.
При определении специальной стоимости оценщик обязан определить также рыночную стоимость. Недопустимо определение специальной стоимости объектов залога, а также в случаях определения размера ущерба и компенсаций и т.п.
По ликвидационной стоимости оцениваются преимущественно объекты оценки в случаях их вынужденной продажи, а также продажи в более короткий срок по сравнению с типичным сроком экспозиции аналогичных объектов на рынке. Применению ликвидационной стоимости как базы оценки предшествует дополнительное исследование предполагаемых условий продажи объекта оценки типичным рыночным условиям продажи аналогичных объектов.
При определении ликвидационной стоимости оценщик обязан дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и в отчете об оценке предостеречь заказчика (пользователя) оценки о порядке использования ее результатов, в частности, о действительности выводов о ликвидационной стоимости при соблюдении условий продажи, которые были положены в основу ее определения.
Законодательством могут предусматриваться определенные ограничения (запрет) использования ликвидационной стоимости как базы оценки для осуществления сделок, условия которых в принципе соответствуют требованиям, выдвигаемым методическими основами определения ликвидационной стоимости, а также специфические методические подходы к ее определению. Например, одним из таких методических подходов может быть подход, базирующийся на применении понижающих коэффициентов к рыночной стоимости объекта оценки.
В целом, в современных условиях развития рынка отчуждения объектов собственности использование единых методических подходов к определению ликвидационной стоимости проблематично.
Рыночная стоимость объекта оценки за вычетом прогнозируемых затрат на обеспечение его продажи, в том числе налога на добавленную стоимость, представляет собой чистую стоимость реализации.
Стоимость, которая в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, за исключением положений (национальных стандартов) оценки имущества, определяется с использованием четкого методического алгоритма и установленного набора исходных данных, называется оценочной стоимостью.
К числу видов оценочной стоимости можно отнести налоговую стоимость - стоимость, рассчитываемую в соответствии с установленным порядком, на основе которой определяется база налогообложения.
Одними из специфических видов оценочной стоимости, применяемых в современной практике отчуждения целостных имущественных комплексов, находящихся в государственной коммунальной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ с долей государства не менее двадцати пяти процентов, являются стоимость действующего предприятия и рыночная стоимость предприятия при существующем использовании.
Рыночная стоимость предприятия при существующем использовании - совокупная переоцененная стоимость активов, используемых предприятием запланированным способом с целью получения текущего финансового результата, увеличенная на переоцененную стоимость избыточных активов, оцениваемых исходя из наилучшего варианта их альтернативного использования, включая стоимость ликвидации, и уменьшенная на суму обязательств.
Стоимость действующего предприятия (целостного имущественного комплекса) - стоимость предприятия, формируемая благодаря функционированию его как действующего единого целого, и является суммой капитализированных доходов от его деятельности, увеличенной на стоимость избыточных активов, определенную исходя из наилучшего альтернативного варианта использования этих активов, в том числе их ликвидации.
При этом под избыточными активами понимаются активы предприятия, не используемые в его текущей хозяйственной деятельности, использование которых по функциональному назначению маловероятно в будущем вследствие их физического состояния или отсутствия эффективности такого использования, и максимальная ценность которых достигается в результате отчуждения.
Применение данных видов оценочной стоимости также регламентируется определенными критериями.
Отдельную методическую схему, предусмотренную законодательством, имеет также оценка размера уставного фонда открытого акционерного общества, создаваемого в процессе приватизации (корпоратизации) предприятий. Такая схема предусматривает оформление результатов оценки в форме акта оценки. Однако методологически данная процедура на сегодняшний день представляет собой комплекс этапов переоценки необоротных активов предприятия путем проведения их независимой оценки, организационных этапов обеспечения достоверной и полной информацией об объекте оценки, а также проведение необходимых расчетов по определению размера уставного фонда. Методические и организационные подходы к осуществлению такой оценки подробно описаны в Справочном пособии о порядке подготовки и сбора информации для различных видов экспертной оценки объектов приватизации, акционирования, отчуждения, залога и аренды2. Процедуры переоценки необоротных активов при применении такого методического подхода регламентированы в части порядка использования баз оценки для переоценки различных видов имущества.