Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 1

1.2. Вартість землі та принципи її оцінки

Поняття вартості є ключовим в оціночній діяльності. Саме воно відображає економічний зв’язок між об’єктом земельної власності, що купується, і його покупцем, сутність якої полягає у встановленні певної суми щодо конкретної трансакції¹.

Вартість землі створюється її корисністю, тобто здатністю задовольняти потреби людей мати житло, відпочинок, у виробничій або іншій діяльності протягом досить тривалого часу. Природно, що різні категорії земель будуть мати різний прояв корисності. Так, корисність сільськогосподарських земель буде визначатися продуктивністю їхніх ґрунтів, тобто об’ємом і якістю вирощеного врожаю, а міських земель — можливістю їхньої забудови, тобто об’ємом і якістю зведених будівель для тієї чи іншої функції.

Інакше кажучи, земля стає корисною при конкретному використанні і коли в такому використанні виникає потреба. З цього випливають два важливих положення.

По-перше, корисність є скоріше відносною ніж абсолютною характеристикою земельної власності, ступінь якої різна для конкретних осіб. Це вносить певну суб’єктивність в оцінку цінності одного й того ж об’єкта. Тому для конкретної людини чи підприємства корисність його власності може відрізнятися від тієї, котра визнається ринком.

По-друге, корисність скоріше залежить від економічних, соціальних і політичних умов, ніж від фізичних характеристик самої земельної ділянки. А ступінь корисності формується існуючим попитом та пропозицією, конкуренцією, іншими ринковими факторами, що прямо чи опосередковано впливають на продуктивність і ефективність використання землі.

Таким чином, оцінка земельної ділянки повинна відображати її корисність, насамперед, з погляду ринку. Саме у відповідь на потребу у врахуванні впливу всіх ринкових сил сформувалося поняття ринкової вартості, визначення якого дає змогу отримати об’єктивну схему для аналізу й оцінки земельної власності.

Дуже важливо наголосити, що професійно визначена ринкова вартість є об’єктивною оцінкою земельної власності в конкретний період. Це визначення передбачає, що йдеться про поняття ринку, який складається з діяльності та мотивації багатьох його учасників, тобто про колективне сприйняття, а не про упереджений погляд та/або закріплене законом право окремої особи.

Поняття ринку допускає, що трансакції відбуваються без зайвих обмежень діяльності продавців і покупців й кожна із зацікавлених сторін діє відповідно кон’юнктурі ринку, а також в силу своїх можливостей і компетенції з урахуванням індивідуальних потреб і бажань. І хоча за земельним ринкам визнається їхня недосконалість у силу нееластичності пропозиції, низької ліквідності землі і регламентованості її використання, ринок є тим середовищем, де повною мірою реалізується принцип корисності, що у взаємодії з обмеженістю ресурсу, потребою в ньому і купівельній спроможності створює і підтримує ринкову вартість.

Загалом ринок землі може бути визначений як взаємодія фізичних і юридичних осіб, що обмінюють права на нерухомість за допомогою цінового механізму. Конкретні земельні ринки визначаються типом власності, місцем розташування, потенціалом, що приносить доход, характером угод й іншими атрибутами, що враховують фізичні та юридичні особи, формуючи своє ставлення до об’єктів земельної власності, що беруть участь в обміні. Це втілюється в таких принципах оцінки як очікування, попит та пропозиція, конкуренція, заміщення і зміна.

Принцип очікування пов’язаний з тим, що, придбавши земельну ділянку, покупець розраховує на отримання певних вигод від її наступного використання для власних потреб чи від надання цієї ділянки в оренду або від її перепродажу. Тобто ціна купівлі базується на уявленні про поточну вартість очікуваних у майбутньому вигод.

Загалом вартість, відповідно до принципу очікування, визначається обсягом грошового потоку, що передбачається отримати від використання земельної ділянки, і сумою, що може принести наступний її продаж. При цьому треба мати на увазі, що вигода може бути пов’язана і з очікуваним зростанням цін на землю в перспективі.

І все ж таки визначальним тут буде дохід, який можна отримати від використання землі, тому що в основі її вартості лежить залишкова продуктивність. Щоб зрозуміти це положення необхідно визнати, що земля набуває цінність лише в єдності з іншими факторами, що забезпечують будь-який вид діяльності.

Відповідно до положень економічної теорії продуктивна діяльність передбачає наявність чотирьох факторів: землі, праці, капіталу і управління. Кожний з них має бути забезпечений доходом, отриманим від цієї діяльності. Однак внаслідок того, що земля фізично нерухома, а праця, капітал і управління залучаються до неї, то продуктивність землі виявляється тим доходом, що залишається після покриття витрат на ці фактори. У цьому полягає принцип залишкової продуктивності землі.

У той же час земля не повинна розглядатися як пасивний фактор. Завдяки своїм характеристикам і, насамперед, місцю розташування, вона дозволяє задовольняти специфічні потреби, мінімізуючи загальні витрати і тим самим збільшувати залишковий дохід. Відповідно, чим більшим є дохід, що привноситься землею, тим вища її вартість.

В оцінці нерухомості принцип залишкової (привнесеної) продуктивності реалізується в тому, що вартість землі визначається чистим доходом, що залишився після того, як були сплачені усі витрати, пов’язані з функціонуванням нерухомості, а капітал, інвестований у земельні поліпшення, повністю відшкодований. Інакше кажучи, земля може давати лише залишковий дохід без фіксованої чи необхідної ставки віддачі.

Цей принцип може бути проілюстрований наступним прикладом, де дохід від надання в оренду забудованої ділянки складає 40 000 ум. од., а капітал, інвестований у будівлю і землю — відповідно 120 000 ум. од. і 30 000 ум. од.

Дохід, отриманий від оренди протягом року					40 000
(мінус)
Покриття витрат, пов’язаних з функціонуванням нерухомості			22 000
(мінус)			+
Забезпечення віддачі (10%)
і повернення (2,5%) інвестованого в земельні поліпшення капіталу
	120 000 12.5%	=	15 000	=	37 000
(дорівнює)
Залишковий дохід на землю					3 000

Таким чином, капітал, інвестований у землю, дає 10% щорічної віддачі:

3 000 / 30 000 = 0,1.

З принципом залишкової (привнесеної) продуктивності тісно пов’язаний принцип внеску, відповідно до якого вартість будь-якого компонента нерухомості визначається тією величиною, на яку доход із земельної ділянки збільшується за його існування чи зменшується за його відсутності. При цьому додаткові інвестиції стають економічно доцільними лише за умови, що вони забезпечать відповідне збільшення доходу.

Застосування принципу внеску дає змогу визначити зайві чи відсутні поліпшення з погляду найбільш ефективного використання земельної ділянки. Однак необхідно мати на увазі, що додаткові інвестиції в земельні поліпшення призведуть до збільшення доходу з землі до певної межі, після чого приріст доходу стане меншим за приріст капіталовкладень. Ця межа відповідає максимальній вартості земельної власності.

Слід зазначити, що принцип зростаючої і зменшуваної віддачі стосується не тільки земельних поліпшень. Баланс має бути дотриманий між усіма складовими земельної власності, у тому числі між компонентами земельної ділянки (принцип економічного розміру) і правами щодо земельної ділянки (принцип економічного поділу). Крім того ця думка обґрунтованою і щодо кількості та району локалізації певних типів земельної власності, коли надлишкова кількість однотипних об’єктів у районі призводить до зменшення їхньої вартості.

Для підтримки максимальної вартості землі її функціональне використання і характер поліпшень мають відповідати існуючим правилам землекористування в районі, а також потребам і очікуванням місцевого ринку.

Як уже зазначалося, ціна купівлі-продажу чи оренди, отже і вартість об’єкта чи його орендна вартість, безпосередньо залежать від сформованого на землю попиту (пряма залежність) й існуючої пропозиції (зворотна залежність) і реагують на будь-які зміни в їхньому співвідношенні.

Звісно, тут немає строгої пропорційної залежності. Попит — це не просто потреба в земельних ділянках для тих чи інших цілей, він завжди має бути підтверджений реальною платоспроможністю покупців, так само як і пропозиція — це не вся кількість ділянок, придатних для цих цілей, а обмежена певною ціною.

Крім того необхідно пам’ятати, що на ринку землі не завжди співвідношення попиту та пропозиції визначає ціну. У більшості випадків ціна землі залежить від умов угоди і фінансування, мотивації, інформованості та компетентності в цьому питанні учасників угоди, а також від інших причин, пов’язаних із земельною політикою, що провадиться державою, чи національними і культурними традиціями населення, його соціальним і демографічним складом. Кожний з цих факторів буде мати свій ступінь впливу на співвідношення попиту та пропозиції, а отже й на вартість землі.

Однак визначальним у реалізації принципу попиту та пропозиції є характерна для ринку землі нееластичність

пропозиції, обумовлена природною обмеженістю земельних ресурсів. Тому провідним фактором у ціноутворенні на земельну власність завжди виступає попит, що й детермінує стан конкретного ринку землі.

Перевищення попиту над пропозицією призводить до загострення конкуренції серед покупців і, як наслідок, до зростання доходів із землі, особливо з унікальними чи високими споживчими властивостями. Це в свою чергу стимулює поліпшення інших земель, з якими на ринок виходять нові продавці, формуючи тим самим конкурентні умови пропозиції. Таким чином, досягається відносна рівновага між попитом та пропозицією і створюється необхідне конкурентне середовище, що забезпечує економічно ефективну оренду і реальні ціни.

Принцип конкуренції розглядається як невід’ємна умова набуття землею ринкового рівня вартості. Саме на конкурентному ринку виникає необхідна свобода в діях покупця і продавця й повною мірою реалізується принцип заміщення.

Принцип заміщення полягає в тому, що з погляду ринку вартість земельної власності визначається найменшою сумою, за яку може бути придбаний чи створений подібний об’єкт аналогічної корисності чи аналогічної дохідності.

З цим принципом співвідноситься поняття альтернативних можливостей, тобто тих вигод, що втратить покупець, відмовившись від альтернативних варіантів інвестування, вклавши кошти саме в цей об’єкт земельної власності. Крім того, вартість альтернативних можливостей широко використовується при аналізі й порівнянні майбутніх норм віддачі капіталу для альтернативних інвестицій, що дає змогу зробити висновок про відповідну норму віддачі нерухомості, що оцінюється.

Коли мова йде про ринок, не варто забувати, що це досить динамічна система і ринкова вартість буде постійно змінюватися. Тому при оцінці земельної власності треба прогнозувати і враховувати динаміку попиту та пропозиції, тенденції ослаблення чи загострення конкуренції на ринку, які пов’язані з процесами, що відбуваються як у політичному й економічному житті суспільства, так і з певними циклами життя самої нерухомості. У цьому полягає сутність принципу зміни.

Зрозуміло, що оцінювач не завжди може передбачити всі зміни. Частина з них буде перебувати поза його компетенцією.

Протиріччя, що виникають між динамічністю ринку і статичністю оцінки переборюється шляхом фіксування конкретної дати оцінки.

Всупереч іншим видам власності практично будь-яка ділянка землі має корисність, що робить її самостійною ринковою одиницею, стосовно якої може відбуватися зміна власника, умов власності й умов використання власності. Тому ринкова оцінка корисності земельної ділянки здійснюється, як правило, окремо з кожного об’єкта і незалежно від інших видів власності.

Навіть у тих випадках, коли оцінюється бізнес, земельна власність у його складі оцінюється індивідуально з огляду на її конкретну корисність. Варто зауважити, що відповідно до Міжнародних правил оцінки №1 (п.1.8) визначення ринкової вартості нерухомості як частини вартості діючого підприємства вважається неприйнятним: для землі й інших об’єктів нерухомості потрібно, щоб їх оцінка ґрунтувалася на ринковій вартості, що не залежить від того, хто є власником [31].

Якщо ж корисність земельної ділянки зростає чи зменшується за рахунок економічної або функціональної єдності з іншими видами власності чи за рахунок особливого інтересу покупця, то додаткова вартість, що її відображає, не буде трактуватися як ринкова. Така вартість буде або споживною, що може бути пов’язана з компонентами вартості діючого підприємства, або спеціальною, котра скоріше співвідноситься з конкретним власником чи користувачем і конкретною власністю, ніж із ринковою ситуацією².

Отже, вартість може відображати не тільки можливості учасників ринку — покупців чи продавців — купити і продати, а й неринкові умови і нетипові мотивації. Такі неринкові види вартості випливають з альтернативної економічної корисності чи функцій, що обумовлені цілком раціональними причинами, пов’язаними з провадженням бізнесу, інвестуванням, оподатковуванням, страхуванням, виконанням умов із зобов’язань тощо.

Таким чином, одній і тій же земельній власності, залежно від конкретних і чітко обумовлених ситуацій, поряд з ринковою, можуть приписуватися й інші, неринкові, види вартості такі як:

• споживна — вартість, яку конкретна земельна ділянка має для конкретного користувача при конкретному варіанті використання;

• спеціальна — вартість, яку конкретна земельна ділянка має для покупця з особливим інтересом;

• страхова — вартість заміщення чи відтворення нерухомого майна з урахуванням зносу на момент укладання страхового договору;

• податкова — вартість, розрахована відповідно до вимог законодавства про оподатковування землі й інших об’єктів нерухомості;

• інвестиційна — вартість, яку земельна ділянка має для конкретного інвестора при визначеній меті інвестування;

• ліквідаційна — вартість, якої набуває земельна ділянка під час вимушеного продажу в незначні для типового маркетингу строки.

Більшість з переліченого — це стандартні види вартості, що широко використовуються при оцінці майна. Однак, якою б не була мета оцінки, її основною базою, що відображає ринок нерухомості й поділяє загальне розуміння вартості земельної власності, все ж є ринкова вартість.

Відповідно до Міжнародних і Європейських стандартів оцінки [23;25] ринкова вартість визначається «як розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін майна на дату оцінки між заінтересованим покупцем і заінтересованим продавцем внаслідок комерційної угоди після проведення належного маркетингу, під час якої кожна зі сторін діяла б, будучи добре обізнаною, розсудливо й без примусу».³

Основними критеріями визначення ринкової вартості вважаються:

1. Угода має відбуватися на відкритому і конкурентному ринку. При цьому приймається до уваги, що земельна власність — низьколіквідний товар, який не є розповсюдженим предметом купівлі-продажу і який не вимагає значного строку для адекватного маркетингу і переговорів.

2. Продавець і покупець мають діяти за типовою мотивацією, не зазнаючи тиску надзвичайних обставин. Тобто передбачається, що угода здійснюється між сторонами, не пов’язаними між собою особливими відносинами, які діють незалежно, прагнучи отримати вигоду: досягти ціни, найкращої з їхнього погляду на певний момент часу. Для цього і продавець, і покупець повинні бути добре інформовані, тому що у кожного з них було достатньо часу для, дослідження інших ринкових можливостей і альтернативних варіантів.

Саме за цих умов покупець не стане сплачувати ціну вищу за ту, яку диктує ринок, а продавець не буде наполягати на ціні, якщо вона не вважається адекватною ціні, сформованій ринком. Так, ринкова вартість — це найвища з реально можливих для продавця і найнижча з реально можливих для покупця ціна.

3. Результат оцінки має відображати існуючу ситуацію, а не попередній чи майбутній стан ринку. Для такої часової прив’язки обов’язковим є посилання на дату оцінки, поза якою в силу мінливості ринку й ринкових умов обчислене значення вартості може бути невірним чи некоректним.

Крім того, у Стандартах зазначено, що під ринковою вартістю розуміється вартість при найбільш ефективному використанні майна, розрахована без витрат, зумовлених продажем чи купівлею, і без компенсації будь-яких пов’язаних з цим податків.

Принцип найбільш ефективного використання є фундаментальним для визначення ринкової вартості земельної власності.

У першому наближенні найбільш ефективне використання може бути визначене як таке, яке найімовірніше за все дасть більшу віддачу протягом певного періоду. Причому поняття віддачі не обмежується лише грошовою формою, а може виражатися й мірою комфортності, зручності і навіть гордості. Інакше кажучи, для визначення ринкової вартості треба розглянути альтернативне використання земельної власності з позиції досягнення максимальної продуктивності землі.

Природно, що таке альтернативне використання має бути розумним і можливим, тобто повною мірою відповідати наявним природним, юридичним, економічним, містобудівним та іншим умовам і вимогам щодо використання землі в конкретній місцевості. Тому найбільш ефективне використання не лише має забезпечувати найвищу віддачу, а й бути фізично можливим, юридично дозволеним, економічно доцільним.

Важливо також, щоб найбільш ефективне використання було обрано між конкуруючими видами використання. При визначенні вартості землі ця вимога реалізується шляхом припущення, що навіть поліпшена земельна ділянка умовно розглядається як вакантна і придатна для розвитку в найбільш економічно виправданий спосіб, коли залишкова вартість землі досягає максимального значення. Вважається, що саме це значення відображає ринкову вартість землі. Якщо з будь-яких причин земля не отримує максимальної вартості, то це свідчить про те, що її використання є неефективним, а її вартість — неринковою.

Трактування земельної ділянки як вакантної є загальновизнаною практикою, що дає змогу приймати правильні рішення щодо оціночних проблем, пов’язаних з визначенням вартості землі в цілісному об’єкті нерухомості.

Зокрема вважається, що загальну вартість нерухомості створює земля, а земельні поліпшення лише додають до цієї вартості. Тому ринкова вартість землі може дорівнювати чи перевищувати загальну вартість нерухомості, навіть у разі здійснення значного поліпшення земельної ділянки.

У цьому контексті за основний критерій найбільш ефективного використання для поліпшеної земельної ділянки служить не обсяг вкладень у поліпшення і навіть не загальний дохід з нерухомості, а віддача від інвестицій, виміром якої є дохідність землі.

В окремих випадках оцінка земельної власності може вимагати, щоб ділянка розглядалася в інших категоріях, ніж її найбільш ефективне використання. Проте визначена в цьому випадку вартість буде належати до інших, відмінних від ринкової, видів вартості. Тому дотримання принципу найбільш ефективного використання дає змогу розрізняти ринкову й неринкову види вартості, що враховують специфічні особливості конкретної земельної власності і конкретного власника чи користувача.

Як бачимо, для з’ясування сутності оцінки важливим є чітке розуміння виду вартості, що визначається; принципів, що застосовуються, а також їхня відповідність поставленому завданню, що зрештою дає змогу розмежувати широкий спектр економічних зв’язків, які виникають стосовно землі.

1 На відміну від ціни — суми, що пов’язана з фактом вже укладеної угоди чи угоди, що укладається, вартість є сумою, за яку угода може відбутися. При цьому нерухомість, що оцінюється, необов'язково має бути проданою.

2 Ці вартості не слід плутати з вартістю при існуючому використанні, яка визначається як ринкова вартість, котра базується на припущенні, що нерухомість буде в подальшому використовуватися в той же спосіб, що й на момент оцінки.

3 Цит. за кн. Европейские стандарти оценки 2000 [7, с. 30].