Otsinka_zastavi_metodmateriali / оцінка студент / Драпиковский / 1

	1.	ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ ТА ПРИНЦИПИ ОЦІНКИ

1.1. Земля як об’єкт оцінки

Результативність будь-якої оцінки залежить, насамперед, від правильної ідентифікації її об’єкта. Без з’ясування сутності об’єкта завжди буде наявна небезпека допущення помилки в способі визначення вартості, що в результаті зумовить її неадекватне визначення.

Для оцінки землі таким об’єктом є земельна ділянка, що сама або разом із нерозривно пов’язаними з нею природними та/або створеними людиною речами формує нерухоме майно.

Такий характер зв’язку із землею не тільки дає змогу розрізняти нерухоме майно і майно, яке можна перемістити без втрати його внутрішніх характеристик (рухоме майно), а й зумовлює вимогу сприймати земельну ділянку з погляду єдності двох складових — землі та земельних поліпшень. Тому об’єктом оцінки землі може бути як земельна ділянка (якщо вона неполіпшена), так і земельний компонент у складі поліпшеної земельної ділянки.

Важливим наслідком нерухомої природи земельної ділянки є також особливий спосіб її передачі від одного власника іншому — шляхом переходу прав на земельну ділянку. Тобто, об’єктом оцінки скоріше є права стосовно земельної ділянки, ніж власне ділянка як фізична річ.

Варто зауважити, що в цьому контексті в теорії та практиці оцінки чітко розмежовують поняття нерухомого майна і поняття нерухомості як права власності, у цьому випадку — земельної власності. Остання охоплює усі права, інтереси і вигоди від володіння земельною ділянкою, що можуть розподілятися, стосовно її різних частин, а також і між різними особами. Причому, купуючи і продаючи землю, учасники ринку відносять конкретну вартість до конкретного інтересу (права) у земельній власності.

Як нерухоме майно земельна ділянка являє становить земної поверхні, що має фіксовані межі, і характеризується певним місцем розташування, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом, що є її важливими складовими.

За своєю природою істотні складові поділяються на матеріальні (компоненти земельної ділянки, її частини, межі) і нематеріальні (права, інтереси, зобов’язання).

Кожна земельна ділянка включає компоненти, сукупність яких забезпечує її функціональну цілісність і граничні розміри.

Ці компоненти безпосередньо пов’язані з характером розташованих у межах ділянки (на землі, під землею, над землею) поліпшень — різного роду споруд та/або результатів меліоративних і ландшафтних робіт, — і залежно від її цільового призначення можуть бути представлені площами під сільськогосподарськими і лісовими угіддями; під будинками, будівлями, спорудами, господарськими й іншими майданчиками; під дорогами, проїздами і тротуарами; під зеленими насадженнями і замкнутими водоймами і т. ін.

Більшість з цих компонентів нормуються за питомими розмірами і відстанями до ліній регламентації (уріз води, край дороги, червоні лінії, лінії забудови, межі технічних і охоронних зон), що впливають на визначення граничних розмірів земельних ділянок залежно від функціонального використання і характеру земельних поліпшень.

До комплексу нормативних параметрів, що визначають розмір земельної ділянки також належать: коефіцієнт забудованості, частка озеленених і відкритих просторів, щільність забудови, котрі встановлюються відповідно до будівельних, протипожежних і санітарних норм з урахуванням містобудівної цінності території населеного пункту.

Таким чином, на розмір земельної ділянки впливають не тільки внутрішні, а й зовнішні, розташовані поза її межами, поліпшення, представлені, як правило, спорудами інженерно-транспортної інфраструктури, що безпосередньо впливають на якість і інтенсивність використання земельної ділянки.

Розмір земельної ділянки характеризується довжиною її сторін, фізичною і геодезичною площею.

Фізична площа земельної ділянки — це площа земної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі: схилів, ярів, пагорбів, впадин тощо.

Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки на площину, в якій встановлена геодезична система координат. Фактично — це площа проекції меж на горизонтальну поверхню.

У правовстановлюючих документах наводиться геодезична площа земельної ділянки, що визначається за координатами кутів поворотів меж земельної ділянки.

У межах визначеного функціонального використання земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, котрі без порушення їхньої сутності (втрати важливих складових) можуть бути розділені на реальні земельні частки, кожна з яких після поділу формує нову земельну ділянку, здатну забезпечити нормативні вимоги щодо забудови чи іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, котрі складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути поділені в натурі (на місцевості) без збитку для їхнього раціонального використання.

Межі земельної ділянки відокремлюють її від інших земельних ділянок і можуть бути зовнішніми і внутрішніми. Зовнішня межа земельної ділянки встановлюється з метою фіксації територіального поширення прав на землю і має бути замкнутою. Внутрішня межа земельної ділянки виникає, якщо на земельній ділянці сторонні землекористувачі і немає загальних точок із зовнішньою межею.

Межі земельної ділянки поширюються не тільки на поверхню землі, а й на підземний і надземний простір, який власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд, якщо інше не передбачено чинним законодавством і не порушує прав інших осіб.

Слід розуміти, що межі є найважливішим матеріальним компонентом земельної ділянки. їхня стаціонарність визначає сталість місця розташування земельної ділянки, а їхня зміна, спричиняючи зміну всіх інших компонентів, що характеризують земельну ділянку як фізичну річ, приводить до появи нового об’єкта оцінки.

Ситуаційний план земельної ділянки

садиби Муратова Тахіра Султановича

кадастовий номер 6656 1003

План зовнішніх меж земельної ділянки

садиби Муратова Тахіра Султановича

кадастовий номер 6656 1003

Опис меж

Від А до Б червона лінія вул. Червоноармійської

Б до В земельна ділянка садиби Ющенка Сергія Олександровича

В до Г земельна ділянка садиби Єрьоменка Віктора Вітальєвича

Г до А земельна ділянка садиби Табелова Нурпана Ісаєвича

Стосовно земельної ділянки, як уже зазначалося, виникають численні права, зобов’язання та інтереси. При цьому різні особи можуть володіти певним набором або пакетом прав, що поширюються як на всю ділянку, так і на її частину, у тому числі й на земельні поліпшення і діють протягом різних періодів часу. Як правило ці права (інтереси) посвідчуються юридичними документами і регламентуються національним законодавством;, що встановлює спосіб і форму отримання доходу з землі.

Оскільки пакет прав може бути поділений на велику кількість складових, з’являється можливість створення нових комбінацій прав, що дозволяють вирішувати конкретні економічні і соціальні завдання. Це дає можливість, по-перше, залучати необхідну кількість інвесторів шляхом обміну прав на власність, по-друге, — вилучати певну правомочність власника, якщо це виправдано суспільними інтересами. Останнє, як правило, пов’язане з обмеженням державою чи територіальною громадою прав на деякі види використання землі. Тому земельну власність доцільно розглядати як суму прав на існуюче використання і прав на розвиток: поділ, об’єднання, забудову земельної ділянки.

Відзначимо, що потреба у розмежуванні права користування і права розвитку обумовлюється й суто економічними факторами. Вартість земельної власності буде значно вищою, якщо існує можливість її подальшого розвитку.

Під час оцінки треба чітко визначити права, що можуть переходити від однієї особи до іншої, незалежно від того, чи стосуються вони земельної ділянки в цілому, чи її реальної та ідеальної частини.

Традиційно до таких прав відносять: право власності, право забудови, право застави, сервітути, реальні повинності, право переважного придбання. Вони розглядаються як істотні складові земельної ділянки і разом з окремими правомочностями і зобов’язаннями законного власника земельної ділянки являють собою юридичний титул.

Найбільш повним за сукупністю правомочностей є право власності, вартість якого, по суті, і відповідає вартості землі [34]» Власник цього права володіє, користується та розпоряджається земельною ділянкою і може очікувати від усіх інших осіб утримуватися від порушення його правомочностей та усувати наслідки таких порушень. Правомочності власника можуть бути обмежені лише законом чи договором. У світовій юрисдикції право власності трактується як необмежене безумовне право, що включає право використовувати, займати, розвивати, поділяти (поєднувати), продавати, давати в оренду, передавати в спадщину, обмінювати, дарувати; право використовувати всі ці права чи будь-яке з них, передавши іншим особам чи державі, або право взагалі відмовитися від цих прав.

Таким чином, здійснюючи свої правомочності власник може укладати різного роду цивільно-правові угоди щодо земельної ділянки, що призводить до того, що певна земельна ділянка, що перебуває у власності, обтяжується правами третіх осіб на підставі укладеної з власником земельної ділянки угоди (договору).

До найпоширенішої форми передачі окремих правомочностей власника слід віднести надання землі в оренду, тобто в строкове володіння і користування земельною ділянкою. При цьому власник права оренди не має права укладати угоди, що можуть призвести до відчуження земельної ділянки, але має право передавати свої правомочності третім особам шляхом продажу, дарування, обміну тощо на строк і на умовах, встановлених договором оренди. Він також має право садити багаторічні насадження, зводити на земельній ділянці будівлі чи споруди, якщо інше не передбачене законом чи договором оренди. Власник права оренди зобов’язаний сплачувати власникові земельної ділянки орендну плату, розмір і терміни якої встановлюються за згодою сторін.

Близьким до права оренди, але дещо звуженим за переліком правомочностей, є право забудови, що виникає на підставі договору забудови з власником земельної ділянки, термін дії якого строго лімітований у часі. Як правило, зазначається мінімальний і максимальний строк, що найчастіше регламентований строком економічного життя будинку.

Власнику права забудови належить правомочність використання цього права з метою зведення на земельній ділянці будівлі чи споруди, що після завершення будівництва переходять у його власність. Він також має правомочності щодо строкового користування земельною ділянкою, на якій знаходиться зведена ним будівля чи споруда та правомочність з розпорядження правом забудови, що може бути відчужене на користь третьої особи на період до закінчення строку дії договору забудови. При цьому власник права забудови не може при здійсненні своїх правомочностей порушувати права власника земельної ділянки, обтяженої правом забудови, і не має права укладати будь-які угоди щодо певної ділянки.

Розглядаючи права власника земельної ділянки, слід згадати важливий економічний момент, яким є стійка цінність землі, що дає змогу розглядати її як надійний гарант при одержанні необхідних для інвестицій кредитів. Тому власник земельної ділянки з метою отримання кредиту може вдатися до її застави — іпотеки.

Право застави — це право заставоутримувача, тобто особи, на користь якої встановлена застава, задовольнити свої вимоги до заставонадавача за рахунок земельної ділянки. Воно виникає на підставі договору іпотеки, а припиняється — після виконання зобов’язань, забезпечених заставою, або після продажу земельної ділянки заставоутримувачем.

Екстерналітизм землекористування, насамперед, міського, зумовив необхідність впровадження ще однієї форми відчуження земельної власності — сервітутів, — права обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Ця категорія прав або дозволяє частково використовувати чужу ділянку, або забороняє робити на ній те, що може зашкодити сусідові.

Сервітути встановлюються, коли необхідно надати право проходу чи проїзду через земельну ділянку, прокласти інженерну комунікацію чи побудувати споруду з опорою або спільною стіною з будівлею, розташованою на суміжній ділянці, або коли надається право, яким забороняється зведення на обтяженій ділянці будівлі чи споруди, висота якої більша за регламентовану. Отже, сервітути з економічної точки зору призводять, хоча і частково, до зменшення вартості земельної власності, яку вони обтяжують або до збільшення вартості земельної власності, на користь якої вони встановлені. Тому власник земельної ділянки, обтяженої сервітутом, має право вимагати відповідну плату від осіб, на користь яких встановлений сервітут або зменшення земельного податку.

Поряд із сервітутами може існувати також система зобов’язань, так званих реальних повинностей, згідно яких один власник земельної ділянки обіцяє іншому здійснювати чи навпаки не виконувати певні дії або вносити відповідні платежі особі, на користь якої встановлена реальна повинність під час порушення обкреслених обов’язків чи заборон. При цьому вважається, що ділянка буде коштувати більше, якщо інші ділянки будуть забудовані з дотриманням чітко визначених зобов’язань. Реальна повинність може бути встановлена також на користь суб’єктів місцевого самоврядування.

До обтяжень земельної ділянки можна віднести і право переважного придбання, що встановлюється або законом, або її власником на користь певної особи. Це право діє на певний строк і не відчужується та не успадковується.

Із земельною ділянкою можуть бути пов’язані й інші права та фінансові інтереси. Насамперед, це — корпоративне право, відповідно якому ділянка перебуває в неподільному володінні декількома особами та право довірчого управління, коли право власності реалізується в інтересах бенефіціаріїв, що безпосередньо не вирішують яким чином використовувати земельну ділянку.

Невід’ємною складовою права власності на земельну ділянку є дотримання зобов’язань, установлених державою в сплаті податків на земельну власність, по регламентації функції і характеру використання земельної ділянки, у примусовому відчуженні власності і в присвоєнні державою виморочної земельної ділянки. Такі односторонні зобов’язання можуть вилинути на використання та розвиток земельної власності, а також передачу прав, і тим самим позначитися на її вартості.

Обмеження прав власника на використання земельної ділянки може відбуватися й у разі входження ділянки до зони з особливим режимом використання земель (санітарно-захисні зони еколого- і вибухонебезпечних об’єктів, зони санітарної охорони джерел водопостачання, охоронні зони історико-культурних і природно-заповідних об’єктів та інші), що встановлюються відповідно до законів, державними будівельними, санітарними і протипожежними нормами.

Таким чином, вартість земельної ділянки має завжди випливати з її конкретної корисності, що обумовлена повнотою прав, інтересів і зобов’язань щодо цієї ділянки.