Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
jur407_1 (1) / 407_1- Гражданское право. В 4 т. Том 3. Обязательственное право. Под ред. Е.А.Суханова_2005, 3-е изд, -800с.pdf
Скачиваний:
73
Добавлен:
16.03.2015
Размер:
5.07 Mб
Скачать

действий даже в том случае, если право соответствующей стороны на одностороннее изменение условий обязательства предусмотрено в государственном контракте (п. 3 ст. 450 ГК).

Расторжение государственного контракта допускается всеми известными способами: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон; путем одностороннего отказа от договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Вряд ли это может быть признано разумным, имея в виду то значение, которое имеют государственные контракты на выполнение подрядных работ для государственных нужд в деле обеспечения потребностей государства.

§5. Договор участия в долевом строительстве

1.Юридическая природа договоров об участии в строительстве

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости

заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не вступают в отношения с подрядчиками на основе договора строительного подряда, а используют иные договорные формы, называемые ими договорами о совместной деятельности; о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта; об участии в долевом строительстве; договорами долевого участия и т.п. В судебно арбитражной практике указанные договоры обычно объединяются термином «договоры на участие в строительстве»1.

В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность (ст. 1041, 1043 ГК)2. Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных ГК договоров.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик

вдоговоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли продажи,

вособенности с такой его разновидностью, как купля'продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Однако специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли продажи будущей недвижимости. Во первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК). Во вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект1.

Договор об участии в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры (п. 2 ст. 421 ГК), применяя общие положения ГК об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК)1.

Отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени порождало проблему

незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) незавершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, а граждане и организации дольщики теряли свои деньги. Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе2 было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. По окончании строительства застройщик после государственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения)1.

Основные положения Концепции были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее — Закон об участии в долевом строительстве). Согласно этому закону, между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

2.Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в

эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие.

Во первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона — участники долевого строительства

— во многих случаях характеризуется множественностью лиц.

Во вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан — строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли1.

В третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ — здание, сооружение иной объект недвижимости — должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику).

В четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку «объектом долевого строительства» ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

В пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предо ставленного ему для строительства.

В шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публично'правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);

о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно телекоммуникационных сетях (ст. 19–21 Закона об участии в долевом строительстве);

об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства — граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве);

о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);

о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).

Несмотря на то, что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом, в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско правового договора.

3. Стороны договора участия в долевом строительстве

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник (участники) долевого строительства.

В качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома (ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве). При этом Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о застройщике, представляющая собой одну из обязательных частей его проектной декларации, должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно телекоммуникационных сетях общего пользования. Она должна содержать следующие сведения:

1)о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика юридического лица либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства застройщика — индивидуального предпринимателя;

2)о государственной регистрации застройщика;

3)об учредителях (участниках) застройщика;

4)о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет;

5)о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, а также об органе, выдавшем эту лицензию, если лицензируемая деятельность застройщика связана с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства;

6)о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской

задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

1)учредительные документы застройщика (юридического лица);

2)свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3)свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4)отчетность о финансово хозяйственной деятельности по установленным формам;

5)утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибылей и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

6)аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст. 19–20 Закона об участии в долевом строительстве).

Деятельность застройщика подвержена строгому государственному контролю и надзору со стороны уполномоченных государственных органов, которые при выявлении различных нарушений в деятельности застройщика вправе применять к нему разнообразные меры административного воздействия вплоть до принудительной ликвидации застройщика — юридического лица либо прекращения предпринимательской деятельности застройщика — индивидуального предпринимателя в судебном порядке (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Участник долевого строительства — гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства — жилых или нежилых помещений. В этом качестве может выступать любой правоспособный гражданин либо организация, зарегистрированная в качестве юридического лица.

В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (ч. 7–8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). При реорганизации юридического лица — участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. 57–58 ГК.

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации этого договора до момента подписания его сторонами акта о передаче