- •Предисловие к третьему тому
- •Авторский коллектив
- •Краткое содержание
- •Содержание
- •Раздел VIII. Общие положения об обязательствах и договорах
- •Глава 35. Понятие и виды обязательств
- •§ 1. Понятие обязательственного права
- •1. Обязательственное право как подотрасль гражданского (частного) права
- •2. Система обязательственного права
- •3. Основные тенденции развития обязательственного права
- •§ 2. Понятие обязательства
- •1. Обязательство как гражданское правоотношение
- •2. Содержание и определение обязательства
- •3. Основания возникновения обязательств
- •§ 3. Виды обязательств
- •1. Система обязательств
- •2. Отдельные виды обязательств
- •§ 4. Субъекты обязательств
- •1. Обязательства с множественностью лиц
- •2. Обязательства с участием третьих лиц
- •3. Перемена лиц в обязательстве
- •Дополнительная литература
- •Глава 36. Исполнение и прекращение обязательств
- •§ 1. Исполнение обязательств
- •1. Понятие исполнения обязательств
- •2. Принципы исполнения обязательств
- •3. Условия исполнения обязательств
- •§ 2. Прекращение обязательств
- •1. Понятие и основания прекращения обязательств
- •2. Прекращение обязательств сделкой
- •3. Прекращение обязательств по иным основаниям
- •Дополнительная литература
- •Глава 37. Обеспечение надлежащего исполнения обязательств
- •§ 1. Понятие, сущность и значение способов обеспечения исполнения обязательств
- •1. Понятие обеспечения надлежащего исполнения обязательств
- •2. Акцессорные и неакцессорные способы обеспечения исполнения обязательств
- •3. Иные способы обеспечения исполнения обязательств
- •§ 2. Неустойка
- •1. Понятие и сущность неустойки
- •2. Обеспечительная функция неустойки
- •§ 3. Задаток
- •1. Понятие задатка
- •2. Функции задатка
- •3. Особые виды задатка
- •§ 4. Поручительство
- •1. Понятие поручительства
- •2. Виды поручительства
- •3. Сущность обязательства из договора поручительства
- •5. Последствия исполнения поручителем обязательства из договора поручительства
- •6. Прекращение обязательства из договора поручительства
- •§ 5. Банковская гарантия
- •1. Понятие и сущность банковской гарантии
- •2. Соглашение принципала и гаранта о выдаче банковской гарантии
- •4. Исполнение и прекращение обязательств из банковской гарантии
- •§ 6. Залог
- •1. Понятие залога
- •2. Виды залога
- •3. Субъекты залогового правоотношения
- •4. Предмет залога
- •5. Основания возникновения залогового правоотношения
- •6. Оформление залога
- •7. Юридическая природа права залога
- •8. Содержание залогового правоотношения
- •9. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •10. Реализация заложенного имущества
- •11. Залог товаров в обороте
- •12. Залог вещей в ломбарде
- •§ 7. Удержание
- •1. Понятие права удержания вещи
- •2. Предмет права удержания
- •3. Права и обязанности ретентора и должника
- •4. Особые случаи применения права удержания
- •Дополнительная литература
- •1. Сущность и значение договора
- •2. Понятие договора
- •3. Свобода договора
- •§ 2. Виды договоров в гражданском праве
- •2. Организационные и имущественные договоры
- •3. Публичные договоры и договоры присоединения
- •§ 3. Содержание договора
- •1. Существенные условия договора
- •2. Иные виды условий договора
- •3. Толкование договора
- •Дополнительная литература
- •Глава 39. Заключение, изменение и расторжение договора
- •§ 1. Заключение договора
- •1. Понятие заключения договора
- •2. Порядок и стадии заключения договора
- •3. Оферта
- •4. Акцепт
- •5. Заключение договора в обязательном порядке
- •6. Заключение договора на торгах
- •7. Урегулирование разногласий, возникающих при заключении договора
- •8. Форма договора
- •9. Момент заключения договора
- •§ 2. Изменение и расторжение договора
- •2. Порядок изменения и расторжения договора
- •3. Последствия изменения и расторжения договора
- •4. Изменение и расторжение договора по соглашению сторон
- •5. Изменение и расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон
- •6. Изменение и расторжение договора вследствие одностороннего отказа от договора
- •7. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
- •Дополнительная литература
- •1. Обязанность продавца по передаче товара в срок
- •2. Передача права собственности на товар
- •3. Количество товаров
- •4. Ассортимент товаров
- •5. Качество товара
- •6. Комплектность товара
- •7. Тара и упаковка
- •8. Извещение продавца о несоответствиях товара
- •9. Обязанность покупателя по принятию товара
- •10. Обязанность покупателя по оплате товара
- •Дополнительная литература
- •3. Последствия продажи покупателю (потребителю) товара ненадлежащего качества
- •1. Понятие потребителя
- •3. Право потребителей на информацию
- •2. Продажа товаров с дополнительными условиями
- •3. Продажа товаров с использованием автоматов
- •5. Дистанционный способ продажи товаров
- •Дополнительная литература
- •Глава 42. Обязательства из договоров поставки товаров, контрактации и энергоснабжения
- •§ 1. Договор поставки товаров
- •1. Значение и сфера применения поставки
- •2. Понятие договора поставки
- •3. Заключение договора поставки
- •4. Исполнение договора поставки
- •5. Изменение и расторжение договора поставки
- •§ 2. Договор поставки товаров для государственных нужд
- •1. Значение и сфера применения договора поставки товаров для государственных нужд
- •2. Основания поставки товаров для государственных нужд
- •3. Порядок заключения государственных контрактов
- •4. Исполнение обязательств по государственному контракту
- •§ 3. Договор контрактации
- •1. Значение и сфера применения контрактации
- •2. Понятие договора контрактации
- •3. Содержание и исполнение договора контрактации
- •4. Правовое регулирование закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд
- •§ 4. Договор энергоснабжения
- •1. Сфера применения договора энергоснабжения
- •2. Понятие и признаки договора энергоснабжения
- •3. Содержание и исполнение договора энергоснабжения
- •4. Изменение и расторжение договора энергоснабжения и ответственность за его нарушение
- •1. Виды договоров, оформляющих снабжение электроэнергией
- •2. Договоры, заключаемые на оптовом рынке электроэнергии
- •§ 6. Договоры на снабжение газом и водой через присоединенную сеть
- •1. Договор на снабжение газом через присоединенную сеть
- •2. Договоры на снабжение водой и прием сточных вод через присоединенную сеть
- •Дополнительная литература
- •§ 1. Договор продажи недвижимости
- •1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости
- •2. Стороны договора продажи недвижимости
- •3. Форма договора продажи недвижимости
- •4. Содержание договора продажи недвижимости
- •5. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости
- •6. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости
- •§ 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости
- •1. Особенности продажи земельных участков
- •2. Особенности продажи жилых помещений
- •3. Особенности продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество
- •§ 3. Договор продажи предприятия
- •1. Продажа предприятий и иные формы их приобретения
- •2. Понятие, предмет и стороны договора продажи предприятия
- •3. Преддоговорные действия сторон и заключение договора продажи предприятия
- •4. Исполнение договора продажи предприятия
- •5. Ответственность сторон по договору продажи предприятия
- •Дополнительная литература
- •Глава 44. Обязательства из договоров мены, дарения и ренты
- •§ 1. Договор мены
- •1. Понятие договора мены
- •2. Особенности договора мены
- •3. Внешнеторговый бартер
- •§ 2. Договор дарения
- •1. Понятие договора дарения
- •2. Содержание и исполнение договора дарения
- •3. Пожертвование
- •1. Понятие и развитие рентных отношений
- •2. Понятие, стороны и предмет договора ренты
- •3. Юридическая природа договора ренты
- •4. Защита интересов получателя ренты
- •5. Договор постоянной ренты
- •6. Договор пожизненной ренты
- •7. Договор пожизненного содержания с иждивением
- •Дополнительная литература
- •Глава 45. Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды
- •§ 1. Договор аренды
- •1. Понятие договора аренды
- •2. Существенные условия договора аренды
- •3. Содержание и исполнение договора аренды
- •4. Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом
- •5. Прекращение договора аренды
- •§ 2. Договор проката
- •1. Понятие договора проката
- •2. Содержание договора проката
- •§ 3. Договоры аренды транспортных средств
- •1. Понятие и виды договоров аренды транспортных средств
- •2. Договор аренды транспортного средства с экипажем
- •3. Договор аренды транспортного средства без экипажа
- •§ 4. Договор аренды зданий и сооружений (строений)
- •1. Понятие договора аренды строения
- •2. Права на земельный участок при аренде строения
- •3. Существенные условия договора аренды строения
- •4. Исполнение договора аренды строения
- •§ 5. Договор аренды предприятия
- •1. Понятие договора аренды предприятия
- •2. Содержание договора аренды предприятия
- •3. Заключение и оформление договора аренды предприятия
- •4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
- •§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)
- •1. Понятие финансовой аренды (лизинга)
- •2. Виды лизинга
- •3. Признаки и содержание договора финансовой аренды (лизинга)
- •4. Исполнение и прекращение договора лизинга
- •2. Содержание, исполнение и прекращение договора аренды земельного участка
- •3. Договор аренды участка лесного фонда
- •§ 8. Договор безвозмездного пользования (ссуды)
- •1. Понятие договора безвозмездного пользования (ссуды)
- •2. Сфера применения договора ссуды и его отграничение от сходных договоров
- •3. Содержание и исполнение договора ссуды
- •4. Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды
- •Дополнительная литература
- •§ 1. Жилищные отношения и их правовое регулирование
- •1. Понятие жилищных отношений
- •2. Право граждан РФ на жилище
- •3. Жилищное законодательство
- •4. Жилищные фонды
- •2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения
- •3. Другие договоры по использованию жилых помещений
- •§ 3. Обязательства из договора социального найма жилого помещения
- •2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
- •3. Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь
- •4. Понятие и содержание договора социального найма жилого помещения
- •5. Правовое положение членов семьи нанимателя
- •6. Договор поднайма жилого помещения
- •7. Договор о вселении временных жильцов
- •8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •9. Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения
- •10. Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
- •11. Случаи выселения нанимателя и членов его семьи
- •§ 4. Обязательства из договора найма специализированных жилых помещений
- •2. Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения
- •3. Прекращение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения
- •§ 5. Обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
- •1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
- •2. Содержание и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения
- •3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
- •2. Право на жилые помещения в домах жилищных кооперативов
- •3. Изменение и прекращение права на жилое помещение в доме жилищного кооператива
- •Дополнительная литература
- •Раздел XI. Обязательства по производству работ
- •Глава 47. Обязательства из договора подряда
- •§ 1. Общие положения о договоре подряда
- •1. Понятие договора подряда
- •2. Содержание договора подряда
- •3. Исполнение обязательств из договора подряда
- •4. Последствия нарушения обязательств из договора подряда
- •§ 2. Обязательства из договора бытового подряда
- •1. Понятие договора бытового подряда
- •2. Форма, содержание и исполнение договора бытового подряда
- •3. Последствия нарушения обязательств из договора бытового подряда
- •4. Обязательства из договоров на абонементное обслуживание
- •Дополнительная литература
- •Глава 48. Обязательства из договора строительного подряда
- •§ 1. Понятие договора строительного подряда
- •1. Определение и предмет договора строительного подряда
- •2. Правовое регулирование отношений строительного подряда
- •4. Стороны договора строительного подряда
- •5. Риски и их страхование в договоре строительного подряда
- •§ 2. Содержание и исполнение договора строительного подряда
- •1. Права и обязанности сторон договора строительного подряда
- •3. Обеспечение строительства и осуществление строительных работ
- •4. Контроль и надзор за выполнением строительных работ
- •5. Сотрудничество сторон договора строительного подряда
- •6. Сдача и приемка результата работ
- •7. Оплата выполненных работ
- •8. Ответственность за нарушение договора строительного подряда
- •9. Изменение и расторжение договора строительного подряда
- •§ 3. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ для строительства
- •1. Понятие и признаки договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •2. Стороны договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •3. Содержание и исполнение договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •4. Ответственность за нарушение договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
- •§ 4. Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд
- •1. Понятие и признаки государственного контракта на выполнение подрядных работ
- •2. Правовое регулирование отношений по выполнению подрядных работ для государственных нужд
- •3. Стороны государственного контракта на выполнение подрядных работ
- •4. Заключение, содержание и исполнение государственного контракта на выполнение подрядных работ
- •5. Изменение и прекращение государственного контракта на выполнение подрядных работ
- •§ 5. Договор участия в долевом строительстве
- •1. Юридическая природа договоров об участии в строительстве
- •2. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве
- •3. Стороны договора участия в долевом строительстве
- •4. Заключение договора участия в долевом строительстве
- •5. Содержание и исполнение договора участия в долевом строительстве
- •6. Обеспечение исполнения обязательств застройщика
- •7. Ответственность сторон и иные последствия нарушения договора участия в долевом строительстве
- •8. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве
- •Дополнительная литература
- •Руководство к пользованию алфавитно предметным указателем
Дополнительная литература
Актуальные проблемы жилищного права. Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003;
Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные право. Пользование и собственность. М., 1997;
Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995;
Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 3(е. М., 2004;
Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997;
Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996.
1Ср. ч. 1 ст. 1 и ч. 1 ст. 4 ЖК.
1Поэтому совместно с обязательствами из договоров жилищного найма рассматриваются наиболее близкие к ним по юридической природе обязательства из договоров обмена жилыми помещениями и отношения пользования жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно строительных кооперативов. Обязательства, вытекающие из договоров купли продажи жилых помещений и пожизненного содержания с иждивением, рассматриваются при изложении договорных обязательств по купле продаже недвижимости и ренты (см. соответственно гл. 43 и 44 настоящего тома учебника); обязательства из договоров энергоснабжения и оказания других коммунальных услуг рассматриваются соответственно при изложении договорных обязательств по энергоснабжению и возмездному оказанию услуг (см.: гл. 42 настоящего тома и гл. 54 т. IV настоящего учебника) и т.д.
1Наличие двух составных частей в конституционном праве на жилище было отмечено в работах И.Б. Мартковича (см.:
Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. М., 1979). См. также: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А.
Жилищное право. Пользование и собственность. М., 1997. С. 20–31. П.И. Седугин считал, что право на жилище «может быть сведено к нескольким основным юридическим возможностям», называя шесть таких возможностей (см.: Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 19); В.Н. Литовкин характеризует это право тремя юридическими возможностями: стабильное пользование жильем, улучшение жилищных условий и обеспечение достойной жилой среды как части здоровой среды обитания (см.: Комментарий к Конституции Российской Федерации. М., 2002. С. 309).
2 См.: Чигир В.Ф. Право на жилище. Минск, 1979; Марткович И.Б. Указ. соч.
1 Юридическую комплексность, неоднородность жилищно правового регулирования важно иметь в виду и потому, что некоторые его общие правила в действительности применимы не ко всем жилищным отношениям, а лишь к их определенной, юридически однородной части. Например, нормы ст. 7 ЖК об аналогии закона и права применимы только к частноправовым (гражданско правовым) жилищным отношениям.
2 Термин «жилищное право» следует рассматривать в качестве условного понятия — не вполне точного, но широко используемого синонима категории «жилищное законодательство», — поскольку, будучи комплексным «правовым образованием», т.е. определенной совокупностью разнородных правовых институтов и норм, оно не занимает какого либо са мостоятельного места ни в общей системе права, ни в системе отдельных составляющих его правовых отраслей. Вместе с тем принято считать, что оно охватывает не только нормативные акты, но и отдельные институты и нормы различных отраслей права.
1 См.: ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 15.
2 Не относятся к числу источников права и потому не включаются в состав жилищного законодательства руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, а также сохранившие силу разъяснения Пленума Верховного Суда СССР по вопросам применения норм жилищного законодательства. Несомненно, однако, их большое влияние на правоприменительную практику, обеспечение единообразного понимания правовых норм. Особое место занимают также не относящиеся к числу актов жилищного законодательства постановления Конституционного Суда РФ, в том числе признававшие не соответствующими Конституции РФ и тем самым лишившие юридической силы отдельные нормы ранее действовавших актов жилищного законодательства, активно способствуя его развитию и приведению в соответствие с основополагающими конституционно правовыми установлениями (подробнее о роли судебной практики см. § 1 гл. 4 т. I настоящего учебника).
1 Вопреки высказанному в литературе мнению (см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 3 е. М., 2004. С. 93) любые обязательства, включая жилищные, будучи гражданско правовыми отношениями, попадают в сферу действия гражданского, т.е. исключительно федерального законодательства. Предметом правового регулирования субъектов РФ здесь может стать лишь определение административно правовых предпосылок заключения договора социального найма либо некоторых его усло
вий, также определяемых в публично правовом порядке (например, размера предоставляемого жилья и оплаты за него и коммунальные услуги), но не любые права и обязанности сторон данного обязательства.
1 Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 17.
2 Изложенные выводы о составе и характере жилищного законодательства сделаны С.М. Корнеевым в предыдущем издании настоящего учебника (см.: Гражданское право. Учебник. В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2 е изд. Т. 2. Полутом 1. М., 1999. С. 437).
1См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 17; его же. Жилищное право. С. 28–30.
1Другим первоначальным способом приобретения права собственности на жилое помещение может стать истечение срока приобретательной давности в отношении владения жильем по правилам ст. 234 ГК. Для оформления права собственности в этом случае требуется соответствующее судебное решение и последующая государственная регистрация возникшего права.
2 Подробнее об этом см., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 235.
3 В 1990–1991 гг. приватизация жилья допускалась только в форме его выкупа, т.е. на условиях полной или частичной оплаты. В 1992 г. была провозглашена бесплатная передача жилья в собственность занимавших его граждан, однако сохранилась и возможность приобретения ими жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов в
собственность за плату, что также следует считать разновидностью его приватизации. С 1 марта 2005 г. приватизация жилья вновь стала возмездной (возможность его бесплатной приватизации сохранена лишь для тех граждан, которые получили жилье по договорам социального найма до этой даты).
1См.: п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“» // БВС РФ. 1993. № 11.
Вместе с тем с 2002 г. появилась возможность «реприватизации жилья», т.е. возвращения его в публичную собственность и заключения с проживающими в нем гражданами договора жилищного (социального) найма.
1См.: п. 5 ст. 55 Закона РФ «Об образовании».
2 См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения (гл. 35) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 350– 352; его же. Российское жилищное законодательство. С. 8, 28, 49.
1 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 680–681.
2 См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 93.
Распространение действия некоторых норм ГК, относящихся к коммерческому найму, на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК) необходимо рассматривать как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать повторения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК).
1Названные типовые договоры отличаются от типовых форм, допускаемых законом для публичных договоров (п. 4 ст. 426 ГК), поскольку в жилищных отношениях заключение договора становится для наймодателя обязательным не в силу предложения нанимателя, а лишь при наличии дополнительных предпосылок, включающих решение собственника или уполномоченного им органа о предоставлении жилья. Своей обязательной силой типовые договоры отличаются от примерных договоров, условия которых согласуются сторонами либо действуют в качестве обычаев делового оборота (ст. 427 ГК).
1См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81–83; Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 67–68. Критику этих взглядов см.:
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 660–663.
2 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 656–658. Ср.: Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 116–117.
1Исключение в этом отношении составляют иностранцы (в том числе граждане стран «ближнего зарубежья») и лица без гражданства, которые в соответствии с ч. 5 ст. 49 ЖК по общему правилу лишены возможности получить жилые помещения на основании договора социального найма.
1Учетная норма составляет минимальный размер обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения (которая согласно ч. 5 ст. 15 ЖК включает в себя площадь не только жилых, но и всех вспомогательных помещений, за исключением балконов и т.п.), установленный соответствующим органом местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся (ч. 4 и 5 ст. 50 ЖК). Иначе говоря, условием принятия гражданина на учет является обеспеченность общей (а не жилой) площадью каждого члена его семьи в размере менее установленного минимума.
1Это правило должно, очевидно, распространяться и на случаи, когда жилье вообще перестало существовать.
1Вместе с упразднением ордера отпали и особые жилищные права на получение ордера и на вселение гражданина ордеродержателя в указанное в ордере жилое помещение, составлявшие важнейшие элементы соответствующих видов жилищных правоотношений, что существенно упростило структуру последних. Соответственно и место судебных споров о признании ордера недействительным заняли споры о недействительности заключенного договора жилищного (социального) найма, рассматриваемые по общим нормам гражданского права о недействительности сделок.
1Но этим оно и исчерпывается, ибо закон не предусматривает более предоставления отдельным категориям граждан по договору социального найма дополнительного жилья (сверх установленных норм) либо повышенной оплаты его излишков (при их наличии ст. 81 ЖК предоставляет нанимателям право просить наймодателя о предоставлении жилья меньшего размера).
1См.: Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 // СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31 (с послед. изм.). В настоящее время утратил силу.
2 Ранее этот вопрос из за наличия ордера и связанных с ним особых жилищных правоотношений вызывал разнообразные дискуссии в литературе. Изложенный подход к его решению впервые был предложен учеником С.М. Корнеева Ю.А. Мехтиевым (см.: Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1986. № 6).
1Подробнее о гражданско правовом оформлении вещных прав на недвижимость см. § 2 гл. 11 т. I, § 1 гл. 18, § 1 и 2 гл. 23 т. II настоящего учебника.
1Вместе с тем путем установления срока этих договоров и их периодического (например, раз в пять лет) перезаключения можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, в частности обязанностей жилищных организаций в отношении капитального ремонта, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге могло бы произойти повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.
1Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с целью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.
1В 1995 г. нормы об указанном предельном сроке, включая предусмотренную ими возможность утраты права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на период свыше такого срока, были признаны неконституционными (постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8 П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Вла
димирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука» // СЗ РФ. 1995. № 27. Ст. 2622), ибо временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. Для применения такой меры должны быть другие основания, например разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием.
1Единого понятия «член семьи», которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т.д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия «член семьи». Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи,
втом числе применительно к договору социального найма жилого помещения. Анализ высказанных в литературе взглядов по данному вопросу см.: Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. Томск, 1991.
1См.: Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939 (с послед. изм.).
2 См.: Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательства // Проблемы обязательственного права. Свердловск, 1989. С. 131;
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 701–702.
1 Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предоставленное по договору его найма (ч. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых помещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (ч. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возможность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.
1Подробнее об этом договоре см. § 1 гл. 44 настоящего тома учебника. 2 См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 64.
1См., например: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 145; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 144; Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 210; Кичихин А.И., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 263.
1См.: п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» // БВС РСФСР. 1985. № 3 (с послед. изм.). Дети — сироты и оставшиеся без попечения родителей могут быть помещены для проживания в различные образовательные и социальные учреждения, по выходе из которых они получают внеочередное право на предоставление по договору социального найма ранее занимавшегося ими жилья (пп. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК).
1Подробнее см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. Изд. 2 е. М., 1999. С. 792.
1Если же переселяемый гражданин имел недостаточную жилую площадь, то он вправе требовать предоставления ему и его семье жилого помещения не по принципу «не менее ранее занимаемого», а с соблюдением действующей для находящихся на жилищном учете граждан нормы предоставления жилья и с учетом его законных интересов, предусмотренных правилами ст. 58 ЖК. Данный вывод вытекает из правила о необходимости соответствия предоставляемого жилого помещения «установленным требованиям» (ч. 1 ст. 89 ЖК), корреспондирующего правилу ч. 5 ст. 57 ЖК о предмете договора социального найма жилого помещения.
2 См.: п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.
1Специализированные жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан в соответствии с ч. 1 ст. 99 и ст. 109 ЖК предоставляются им по договорам безвозмездного пользования (нередко имеющим к тому же бессрочный характер), а не по договорам найма специализированных жилых помещений.
1При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.
1Сюда же следует отнести и случаи сдачи членами жилищных кооперативов, не выплатившими полностью паевой взнос за предоставленное им кооперативом жилье, указанных жилых помещений или их части «внаем за плату» (ч. 1 ст. 128 ЖК).
1См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. С. 93–94.
1Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996. С. 82 (автор комментария — К.Б. Ярошенко).
1Данные правомочия ни в совокупности, ни тем более порознь не могут быть квалифицированы в качестве вещных прав. Хотя они и составляют «право на чужое жилое помещение» (недвижимость), но имеют чисто обязательственную природу и не отвечают необходимым признакам ограниченных вещных прав (непосредственное господство над вещью; определение содержания права законом, а не соглашением сторон; государственная регистрация прав и др.) — см. § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника.
2 Статья 685 ГК. Ср. п. 6 § 3 настоящей главы учебника.
1См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Указ. соч. С. 71.
1См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 35.
2 По своей юридической природе право владения и пользования члена кооператива предоставленным ему кооперативным жилым помещением является не вещным, а корпоративным, ибо имеет не абсолютный, а относительный характер, и подобно
праву нанимателя жилья по договору коммерческого найма не отвечает иным необходимым признакам вещных прав — см. § 1 гл. 18 и § 1 гл. 23 т. II настоящего учебника.
1Данная терминология в основном сложилась до установления законом правила о том, что в жилищных кооперативах полная выплата всей суммы пая влечет прекращение корпоративных отношений, т.е. самого права на пай, и превращение члена пайщика в собственника предоставленного ему жилья. Поэтому в период существования корпоративных (кооперативных) отношений в этом смысле точнее было бы говорить не о «праве на пай», а о «праве на паенакопление» (или на его часть — долю).
1Поскольку закон говорит о наследниках члена кооператива, отсутствие у таких лиц права наследования, например, по основаниям, предусмотренным ст. 1117 или п. 1 ст. 1119 ГК, лишает их и преимущественного права на вступление в члены кооператива. Но, сохраняя свое право на часть пая (полученное ими не в качестве наследников), такие лица могут претендовать на вступление в кооператив (т.е. на все кооперативное жилое помещение) при отсутствии всех других категорий граждан, перечисленных в ст. 131 ЖК (или в случае их отказа от вступления в члены кооператива) либо требовать раздела кооперативного жилья по правилам ст. 127 ЖК от наследников, принявших наследство в виде пая.
1Пункт 2 ст. 1177 ГК исходит из необходимости принятия в кооператив лишь одного из таких наследников, тогда как ст. 127 ЖК дает право на раздел кооперативного жилья (и соответственно – на принятие в члены кооператива и на полученное в его результате изолированное жилое помещение) любому лицу, имеющему право на пай (или на его часть), в том числе, следовательно, и любому наследнику.
1Из текста ч. 1 ст. 131 ЖК следует, что переживший супруг члена жилищного кооператива получает преимущественное право на вступление в кооператив только при наличии у него права на часть пая, т.е. даже при отсутствии совместного проживания с умершим и не будучи также его наследником по закону или по завещанию. Следовательно, лишение пережившего супруга права наследования по основаниям, предусмотренным ст. 1117 или п. 1 ст. 1119 ГК, тем не менее, не лишает его указанного преимущественного права. В случае реализации этого права пережившим супругом, не являющимся наследником, за наследниками, получившими право на часть пая, остается признать лишь право на денежную компенсацию или раздел кооперативного жилого помещения по правилам ст. 127 ЖК, поскольку в силу правил ст. 1177 ГК хотя бы один из
них должен быть принят в члены жилищного кооператива.
2 При наличии нескольких наследников с одинаковым преимущественным правом на вступление в жилищный кооператив должно действовать правило п. 2 ст. 1177 ГК, согласно которому в члены кооператива принимается один из таких наследников, определяемый в соответствии с нормами законов о потребительских кооперативах и положениями устава конкретного жилищного кооператива.