Тема 12. Сделки с объектами незавершенного строительства

Очерк истории регулирования оборота объектов незавершенного строительства. Дискуссии о понятии объекта незавершенного строительства. Отражение проблем понятия "объект незавершенного строительства" в судебно-арбитражной практике

Литература

Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.

Анисимов Р.Ю. Понятие объекта незавершенного строительства // Кодекс-info. 2005. NN 5 - 6.

Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.

Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6.

Возчиков М. Приемка недвижимости: Порядок оформления // ЭЖ-Юрист. 2005. N 12.

Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Томск, 2004.

Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10.

Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6).

Козлова Е.Б. Государственная регистрация права собственности на вновь созданные объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства // Юридический мир. 1999. N 7.

Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003.

Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2.

Некрестьянинов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-info. 2001. N 12.

Некрестьянинов Д.С. Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства // Правоведение. 2004. N 4.

Плотникова И.Н. Вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003.

Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки // Кодекс-info. 2004. NN 5 - 6.

Романец Ю.В. Договоры простого товарищества и подобные ему договоры (Вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 1999. N 12.

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001.

Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. N 4.

Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.

Скловский К.И. Право на объект строительства // Законодательство. 1997. N 3.

Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М., 2000.

Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6.

Ширинская Е.Ю. Регистрация прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ним // Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран. М., 2003.

Нормативные акты

Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" // СЗ РФ. 1994. N 7.

Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ. 1997. N 20.

Постановление Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. N 1024 о Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (с изм. на 29 ноября 2000 г.) (разд. 4 "Управление федеральной недвижимостью") // СЗ РФ. 1999. N 39.

Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 18 января 2001 г. N 91-р об организации учета и вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности (с изм. на 4 мая 2001 г.) // ИПС "Кодекс".

Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 4 июля 2003 г. N 2983-р о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности // ИПС "Кодекс".

Письмо Госстроя России от 29 мая 2001 г. N ИЗ-2828/14 об инвентаризации объектов незавершенного строительства федеральной собственности // ИПС "Кодекс".

Судебно-арбитражная практика

Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21) // Вестник ВАС РФ.

Информационные письма Президиума ВАС РФ: Систематизированный сборник: В 2 ч. Ч. 2. М., 2003.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. Информационные письма Президиума ВАС РФ: Систематизированный сборник: В 2 ч. Ч. 1. М., 2003.

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. N 2.

Постановление Президиума ВАС РФ от 2 апреля 1996 г. N 1255/95 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июня 1996 г. N 373/96 // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

Постановление Президиума ВАС РФ от 6 августа 1996 г. N 1620/96 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 1996 г. N 3155/96 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 24 июня 1997 г. N 5166/96 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 1997 г. N 136/97 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 24 марта 1998 г. N 6592/97 // Вестник ВАС РФ. 1998 г. N 8.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25 мая 1999 г. N 1814/98 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 1999 г. N 7203/97 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 18 июля 2000 г. N 2986/00 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 8.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июня 2000 г. N 94/00 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2001 г. N 9064/00 // ИПС "Кодекс".

Постановление Президиума ВАС РФ от 29 мая 2001 г. N 9829/00 // ИПС "Кодекс".

Очерк истории регулирования оборота объектов

незавершенного строительства

Правоотношения, складывающиеся в связи с оборотом объектов незавершенного строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие подходов российского законодателя к определению недвижимости. По сути дела, именно в вопросе оценки правового статуса объектов незавершенного строительства наиболее отчетливо проявляется водораздел между взглядами российских юристов на такое явление гражданского оборота, каковым является недвижимое имущество.

В зависимости от того, как юристы будут отвечать на вопрос, что такое недвижимость, последуют и суждения о том, что такое объекты незавершенного строительства. Определенные противоречия в законодательном понимании недвижимого имущества, размытые границы дефиниции, используемой законодателем для определения недвижимых вещей, являются причиной того, что такой конкретный вид недвижимости, каковым является объект незавершенного строительства, получил неоднозначное толкование как в судебно-арбитражной практике, так и в научно-практических публикациях, посвященных этому вопросу. Неопределенности понимания природы этого явления проявляются и в отсутствии устойчивой терминологии для его характеристики. Как в юридической литературе, так и в законодательстве, а также в судебно-арбитражной практике можно встретить термины "объект незавершенного строительства", "вновь создаваемый объект недвижимости", "объект строительства, незавершенного строительства" и пр.

Правовое регулирование оборота незавершенного строительства имеет свою историю в российском законодательстве.

Так, Постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. N 59 "О мерах по продаже не завершенных строительством объектов" <*> было установлено, что не завершенные строительством объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения их в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. Таким образом, объекты незавершенного строительства рассматривались как единые объекты гражданского права, однако в указанном Постановлении они не были квалифицированы с точки зрения разделения на движимые и недвижимые. Поскольку объекты незавершенного строительства не могли быть перемещены без несоразмерного причинения им ущерба, то в соответствии с Основами гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик они должны были признаваться недвижимостью, для которой установлен особый порядок совершения сделок.

--------------------------------

<*> СПП РФ. 1992. N 7. Ст. 35. Изменения в этот документ внесены Постановлением Правительства РФ от 21 марта 1994 г. N 209 "О порядке использования объектов производственной базы строительных организаций, находящихся на балансе промышленных предприятий" // САПП РФ. 1994. N 14. Ст. 1053

Однако на момент принятия упомянутого Постановления отсутствовали действенные правовые механизмы, позволяющие контролировать оборот недвижимости. Речь идет об отсутствии системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее. В судебно-арбитражной практике это повлекло определенного рода проблемы, которые отражали трудности гражданского оборота. Объекты незавершенного строительства вовлекались в гражданский оборот, становились предметами сделок, но зачастую возникал вопрос о правомерности действий продавца, на балансе которого находилось указанное имущество. В частности, в некоторых случаях арбитражные суды исходили из того, что действие указанного Постановления не распространяется на объекты незавершенного строительства, которые закреплены за приватизируемыми предприятиями. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 2 декабря 1993 г. N 32 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий <*>, дал разъяснения, согласно которым объекты незавершенного строительства, находящиеся на балансе государственных и муниципальных предприятий, являются их активами и могут быть проданы в частную собственность только на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством о приватизации. Вместе с тем такие объекты, финансирование строительства которых осуществлялось не за счет средств предприятий, на балансе которых они находятся, могут быть сняты с баланса и проданы с открытых торгов комитетами по управлению имуществом в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. N 59.

--------------------------------

<*> Вестник ВАС РФ. 1994. N 2.

В то же время, если бы существовала система государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, то это исключало возникновение подобного рода проблем, поскольку законность совершаемых сделок проверялась бы уполномоченными на то органами в установленном порядке при их регистрации.

В Указе Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181 "О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов" утверждено "Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов" <*>. В п. 1 упомянутого Положения сделана попытка сформулировать понятие объекта незавершенного строительства: "Передаче для завершения строительства и продаже в соответствии с настоящим Положением подлежат отдельные жилые здания, части зданий, сооружений, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящееся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них". Данное определение, примененное к объектам незавершенного строительства в жилищной сфере, также вряд ли может быть признано удовлетворительным для целей правового регулирования статуса этих объектов. К примеру, вводя в понятие единого объекта гражданских прав "несколько жилых домов и помещений обслуживания", законодатель в данном случае смешивает в едином объекте несколько объектов, не обосновывая необходимость этого и не разграничивая представлений об одном объекте и о нескольких объектах, входящих в его состав.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1994. N 7.

В Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <*> было предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 20.

До последнего времени законодатель, употребляя термин "незавершенное строительство", тем не менее прямо не называл таковое недвижимостью. С принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> (вступил в силу с 1 января 2005 г.) в ст. 130 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым за объектом незавершенного строительства был признан правовой режим недвижимого имущества.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.

В то же время термин "объект незавершенного строительства" довольно активно используется в подзаконных нормативных актах <*>, а также применяется при разрешении споров в судебно-арбитражной практике. Этим термином оперируют и юристы в научных и практических статьях, посвященных проблемам недостроенных недвижимых объектов.

--------------------------------

<*> См., например: Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 18 января 2001 г. N 91-р об организации учета и вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности (с изм. на 4 мая 2001 г.); Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности; Письмо Госстроя России от 29 мая 2001 г. N ИЗ-2828/14 об инвентаризации объектов незавершенного строительства федеральной собственности.

Дискуссии о понятии объекта

незавершенного строительства

Несмотря на то, что в настоящее время правовой режим объектов незавершенного строительства законодательно урегулирован, тем не менее представляет интерес то, каким образом развивались дискуссии по этому вопросу в юридической литературе и судебно-арбитражной практике. В связи с этим предлагается обзор сформированных позиций. Такой обзор полезен и по той причине, что сформулированные подходы к проблеме оборота объектов незавершенного строительства находят прямое выражение в современной судебно-арбитражной практике.

С некоторой долей условности все существующие точки зрения можно свести к двум группам, одну из которых можно назвать "юридическая теория недвижимости", другую - "концепция фактической недвижимости". С одной стороны, объекты незавершенного строительства - это с точки зрения здравого смысла, несомненно, недвижимое имущество в силу своих естественных свойств. Действительно, те сооружения, которые возводятся как капитальные, не могут быть перемещены без несоразмерного причинения ущерба этому имуществу и, следовательно, подпадают под признаки недвижимого имущества, сформулированные в ст. 130 ГК РФ. С другой стороны, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, до соответствующей государственной регистрации вновь возводимые объекты недвижимого имущества не могут находиться в гражданском обороте, поскольку их обладатели не зарегистрировали своего права собственности.

Закон о госрегистрации прав на недвижимость установил определенные возможности использования в обороте объектов незавершенного строительства. В п. 2 ст. 25 этого Закона установлено, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на этот объект регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, законодательство связывает правовой режим недвижимости исключительно с актом государственной регистрации прав на соответствующее имущество (в данном случае с объектами незавершенного строительства). Последовательное развитие этих правоположений может привести (и в некоторых случаях приводит!) к выводу о том, что до момента государственной регистрации указанные объекты не являются недвижимыми. В силу п. 2 ст. 130 ГК РФ их следует считать движимыми.

Однако Закон о госрегистрации прав на недвижимость не решил в принципиальном плане вопрос о возможности считать предметом сделки объект незавершенного строительства, права на который не прошли процедуру государственной регистрации. Точнее сказать, попытка решить этот вопрос не достигла своего логического завершения.

Вместе с тем в подзаконных актах термин "незавершенное строительство" используется в контексте понятия "недвижимость". Например, в распоряжении Губернатора Санкт-Петербурга от 8 июля 1998 г. N 678-р об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях <*> "объекты, не завершенные строительством, предназначенные для завершения строительством" именуются объектами недвижимости (п. 1.1 Регламента).

--------------------------------

<*> Кодекс-info. 1997. N 32.

В юридической литературе и в судебно-арбитражной практике существовали различные, иногда противоположные мнения относительно квалификации правоотношений, возникающих при совершении сделок с объектами незавершенного строительства.

По мнению Е.А. Суханова, "отсутствие обязательной государственной регистрации некоторых тесно связанных с землей объектов, например, незавершенного строительства, порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости" <*>. В другой своей работе профессор Е.А. Суханов пишет: "Закон о регистрации прав на недвижимость (п. 2 ст. 25) называет объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, но указывает лишь на необходимость государственной регистрации сделок с такими объектами, не называя эти объекты в перечне подлежащих регистрации объектов недвижимости (ст. 1). Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью лишь в случае консервации строительства. При этом их основная ценность для приобретателей, как правило, состоит в возможности приобретения и застройки земельного участка, на котором они находятся" <**>.

--------------------------------

<*> Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. С. 304 (автор главы - Е.А. Суханов).

<**> См. также: Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 4 - 5.

К этой же точке зрения фактически присоединяется О.М. Козырь, по мнению которой действующее законодательство "не дает легальных оснований по общему правилу рассматривать не завершенные строительством объекты в качестве недвижимости, а лишь предусматривает ряд случаев, в которых допускает регистрацию таких объектов и, следовательно, придание им статуса недвижимости" <*>. Развивая эту мысль, М.Г. Масевич указывает на то, что "до момента регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество оно не считается объектом права собственности, а потому рассматривается законом как незавершенное" <**>.

--------------------------------

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. С. 278.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - "КОНТРАКТ", 1997, "ИНФРА-М", 1997.

<**> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 439 - 440.

Следствием развития данной точки зрения является признание того, что объекты, не завершенные строительством, являются движимым имуществом, оборот которого может осуществляться в менее строгом правовом режиме, чем это предписано обороту недвижимого имущества. К примеру, О.Г. Ломидзе пишет о том, что "до момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности" <*>.

--------------------------------

<*> Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 2-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА-М, 2001. С. 12 (автор комментария - О.Г. Ломидзе).

Е.А. Павлодский высказывается за возможность совершения сделок с объектами незавершенного строительства по правилам, действующим в отношении движимого имущества: "Закон об ипотеке (ст. 76) предусматривает, что объектом ипотеки может быть строящийся жилой дом. Строящийся жилой дом можно заложить по правилам договора о залоге движимого имущества, объектом которого выступают строительные материалы. Право закладывать недостроенные объекты по правилам договора залога недвижимости (с нотариальным заверением и регистрацией) было предусмотрено Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который в настоящее время в связи с принятием Закона об ипотеке утратил силу. Однако на практике такой договор отказывались регистрировать. Положение изменилось после введения Закона о государственной регистрации, предусматривающего, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком; необходимой проектно-сметной документации и полного описания объекта незавершенного строительства (ст. 25). После регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) на данный объект незавершенного строительства его можно заложить в соответствии со ст. 76 Закона об ипотеке" <*>.

--------------------------------

<*> См.: Павлодский Е. Залог недвижимого имущества (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. N 4. С. 8.

Противоположная точка зрения была обоснована И. Гумаровым, который считает, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом при условии, что его перемещение невозможно без несоразмерного для него ущерба <*>. Эта позиция основывается на понимании недвижимости как специфического объекта гражданского права в силу его естественных свойств. Это, в свою очередь, делает независимой юридическую квалификацию объекта от признания этого обстоятельства путем проведения государственной регистрации.

--------------------------------

<*> См.: Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10. С. 58.

Данная точка зрения поддерживается и профессором М.И. Брагинским, который полагает, что незавершенное строительство необходимо рассматривать как особый объект недвижимости со специальным правовым режимом <*>.

--------------------------------

<*> См.: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М., 1999. С. 236 (автор комментария - М.И. Брагинский).

К этой же позиции примыкает Б.М. Гонгало, который пишет, что "нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения" <*>. Далее, со ссылкой на Р. Саватье <**>, автор доказывает, что не регистрация превращает имущество в недвижимое, но стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его.

--------------------------------

<*> Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. С. 16 (автор комментария - Б.М. Гонгало).

<**> Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972.

Точку зрения Б.М. Гонгало поддержал Д.В. Смышляев, который полагает, что объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости, "причем объектами, представляющими единые объекты гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права законодателем установлен и особый правовой режим, который призван обеспечить и особую устойчивость (укрепленность) прав на объекты недвижимости" <*>.

--------------------------------

<*> Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Статут, 2000. С. 86.

Ю.В. Романец полагает, что данную проблему следует решать с учетом того обстоятельства, "имеет ли объект незавершенного строительства те признаки, которыми характеризуется недвижимость вообще; если да, то имеет ли он признаки, характерные для конкретного вида недвижимости" <*>. Основываясь на двух обстоятельствах: во-первых, значимости и индивидуальной ценности объектов незавершенного строительства и, во-вторых, таком признаке, как неразрывная связь с землей, Ю.В. Романец приходит к выводу о том, что объекты незавершенного строительства следует "относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения" <**>.

--------------------------------

<*> Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 218.

<**> Там же.

Отражение проблем понятия

"объект незавершенного строительства"

в судебно-арбитражной практике

Обращение к судебно-арбитражной практике позволяет констатировать то обстоятельство, что Высший Арбитражный Суд РФ как при принятии рекомендаций (информационных писем) нижестоящим арбитражным судам, так и при рассмотрении конкретных споров неоднократно рассматривал проблемы правового режима объектов незавершенного строительства.

Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <*> при разрешении спора установлено, что на земельном участке "возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости". Как видно из этого силлогизма, в данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

--------------------------------

<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав <*>, не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Как видим, в данном случае Пленум ВАС РФ несколько сузил по сравнению с ранее приведенной формулировкой понятие недвижимости. Из определения оказались исключенными те не завершенные строительством объекты, в отношении которых действуют договоры строительного подряда, то есть объекты, по поводу которых существуют незавершенные правоотношения обязательственно-правового характера.

--------------------------------

<*> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

Эта позиция была усилена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" <*>. В соответствии с п. 21 этого письма "право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке".

--------------------------------

<*> Экономика и жизнь. 2000. N 9.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> помимо такого критерия, как отсутствие обременения обязательственно-правового характера, для регистрации прав на объект незавершенного строительства, суд указывает и на такой критерий, как "необходимость совершить сделку с этим объектом". В п. 16 указанного письма установлено, что "право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку". Данный подход использован Президиумом ВАС РФ на основании п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Впрочем, понятие "необходимость совершения сделки" уже подвергалось критическому анализу в литературе в связи с его неопределенностью <**>.

--------------------------------

<*> Бюллетень Минюста РФ. 2001. N 4.

<**> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 278.

В другом пункте этого же письма Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объект незавершенного строительства не может быть объектом одного из видов гражданско-правовой сделки (продажи с публичных торгов), поскольку право собственности на него не было зарегистрировано в установленном порядке (п. 17). Вывод Президиума ВАС РФ распространяется на все виды гражданско-правовых сделок с объектами незавершенного строительства, права собственности на которые не прошли государственной регистрации. Этот вывод также основан на ст. 25 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Таким образом, можно сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными, как противоречащие закону.

Что касается практики федеральных арбитражных судов, то примеров обращения к квалификации отношений по поводу объектов незавершенного строительства можно найти немало. Так, в постановлениях Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 февраля 2002 г. N Ф04/541-30/А75-2002 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 мая 2003 г. по делу N А56-28020/02 содержится текстуально совпадающая фраза о том, что "в силу ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом". Конечно, в ст. 130 ГК РФ до 30 декабря 2004 г. (период принятия указанных постановлений) не было и речи о незавершенном строительстве, однако очевидно, что утверждение суда есть не что иное, как интерпретация признаков недвижимого имущества, зафиксированных в этой статье. В другом деле окружной суд высказался столь же категорично: "Под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который не принят на кадастровый и технический учет, и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке" <*>.

--------------------------------

<*> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2002 г. N А56-33518/01.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 марта 2000 г. N Ф09-234/2000-ГК демонстрирует более осторожный подход к этому вопросу. В частности, отменяя решение суда нижестоящей инстанции и передавая дело на новое рассмотрение, окружной суд указал, что "определяя не завершенные строительством объекты как недвижимое имущество, суд не выяснил вопрос о том, являются ли эти объекты предметом действующих договоров строительного подряда и могут ли они, объекты, в силу ст. 130 ГК РФ, являться недвижимым имуществом".

В постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 декабря 1999 г. по делу N Ф04/2536-572/А75-99 указано, что отсутствие необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обоснованным основанием для отказа в его государственной регистрации.

В связи с этой трактовкой в литературе, комментирующей судебно-арбитражную практику, высказывается мнение, что если заказчик строящегося объекта недвижимости принял решение о его продаже, "он должен расторгнуть договорные отношения с организацией, выполняющей подрядные работы" <*>.

--------------------------------

<*> Иванова Н.Р. Защита права собственности в арбитражном суде. Комментарий арбитражной практики. С. 96.

Однако может ли данный объект недвижимости находиться в гражданском обороте независимо от того, что договор с подрядчиком на его строительство не расторгнут?

Ответ на этот вопрос дается В.В. Витрянским, который полагает, что "если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам" <*>.

--------------------------------

<*> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. С. 240. См. также: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. С. 203.

В судебной практике при квалификации отношений, связанных с отчуждением объекта незавершенного строительства, суды зачастую исходят из целевого использования такого объекта как условия его отчуждения. Причем единственным условием отчуждения рассматривается продолжение строительства этого объекта. Так, суд кассационной инстанции по одному из дел указал: "Объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен. Следовательно, данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест, он может быть только достроен, поэтому использовать его можно только для достройки. В этом качестве объект незавершенного строительства... может быть предметом договора купли-продажи" <*>.

--------------------------------

<*> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2003 г. N А56-31829/01.