Раздел 2. Экономическая оценка стоимости

ПРЕДПРИЯТИЯ

Тема 11. Оценка объектов недвижимости План

11.1. Методологические проблемы экономической оценки стоимости имущества предприятия.

11.2. Виды стоимости недвижимого имущества.

11.3. Доходный подход к оценке недвижимости.

11.4. Рыночный подход к оценке недвижимости.

11.5. Доходный, рыночный и затратный подходы к оценке рыночной стоимости машин и оборудования.

11.6. Особенности оценки нематериальных активов.

11.7. Доходный, рыночный и затратный подходы к оценке рыночной стоимости нематериальных активов.

11.8. Экономическая оценка земельных участков, входящих в состав имущества предприятия.

11.1. Методологические проблемы экономической оценки

стоимости имущества предприятия

На данном этапе развития недвижимость – это то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.

Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Следует различать экономическое понятие «недвижимость» и юридическое – «недвижимая собственность». Недвижимость – это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.

Недвижимая собственность – это интересы, польза и права, связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и пакет юридических прав.

Оценка стоимости имущества проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначно.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов – принципов оценки недвижимости, – на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:

1. принципы, основанные на представлении пользователя.

2. принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями.

3. принципы, связанные с рыночной средой.

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлении пользователя, отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая.

Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли.

Принцип вклада (предельной производительности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) устанавливает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы друг с другом.

Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа.

Принцип имущественного разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой, определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости.

К данной группе относятся следующие принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является синтезом принципов всех трех групп. Он гласит, что для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования.

Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы, рассмотренные ранее. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов:

1. Определение проблемы.

2. Составление плана и заключение договора на оценку.

3. Сбор и подтверждение информации.

4. Оценка недвижимости.

5. Согласование результатов оценки.

6. Отчет о результатах оценки.

Чаще всего отчеты об оценке используются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке. Тем не менее он должен содержать полную информацию с определением базы оценки. Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.