48. Договор долевого участия в сторительстве.

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застрой¬щик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (ре¬конструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой сто¬роне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать стро¬ительство) объекта и принять свою долю о нем.

Под участием в долевом строительстве понимается совместная деятельность нескольких лиц, выражающаяся во вложении (объединении) денежных средств для достижения общего результата в виде строительства (создания объекта недвижимости).

Осуществление деятельности опосредуется гражданско-правовыми обязательствами, которые по правовой природе являются имущественными, относительными и сложными. Их участниками являются:

1) Застройщик, т.е. лицо, которое посредством собственных действий или привлечения третьих лиц осуществляет строительство за счет участников совместной деятельности и в их интересах. Для приобретения статуса застройщика необходимы условия:

· Наличие земельного участка на праве собственности или аренды, зарегистрированных в установленном законом порядке

· Наличие утвержденной проектно-сметной документации и разрешение на строительство

· Публичное размещение проектно-сметной документации

2) Участники долевого строительства, в качестве которых могут выступать физические или юридические лица

Объектом отношений является физическая недвижимость в виде:

1. Жилой, как многоквартирный дом

2. Нежилые здания и сооружения

Основанием возникновения отношений является договор, чья модель предусмотрена специальным законодательством. При этом если разрешение на строительство получено после вступления в силу ФЗ (2005 г.), то договор является единственным основанием для строительства (наряду с ним строительство может осуществляться кооперативами).

В соответствии с договором застройщик обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику, а участник обязуется внести вклады (оплатить).

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Он заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, которая является условием заключения. Кроме того, регистрации подлежат и договоры, влекущие передачу имущественных прав участников третьим лицам в целях изменения личности участника – договоры уступки права требования.

Исполнение обязательств застройщиком обеспечивается залогом, в объект которого включается земельный участок и незавершенный объект строительства.

Содержание договора составляет:

1) предмет, в качестве которого выступает деятельность застройщика по содержанию объекта недвижимости и право требования участника передачи объекта

2) размер вклада (оплаты участника), который вносится только в денежном выражении

3) порядок и способы внесения участником оплаты

4) сроки передачи объекта, который является по общему правилу одинаковыми для всех участников

5) порядок принятия объекта участником, который осуществляется на основании акта приема-передачи

С момента передачи обязательства застройщика считаются исполненными.

Возникновение права собственности на объекты, т.е. государственная регистрация права осуществляется посредством действий участника. При этом правоустанавливающими документами являются договор долевого участия и акт приема-передачи.

Государственной регистрацией договоров долевого участия в строительстве занимается Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии. Более распространенное название службы – Росреестр.

Для регистрации договора долевого участия в строительстве участникам и застройщикам следует предоставить перечень документов, определенный действующим законодательством. Так как мы не сомневаемся в компетенции юридических служб и специалистов компаний-застройщиков, остановимся на пакете, который обязана предоставить традиционно менее осведомленная сторона – физическое лицо, являющееся участником долевого строительства.

Итак, в указанный перечень документов входит:

· заявление застройщика и участника;

· договор участия в долевом строительстве (с приложениями);

· документы, удостоверяющие личность заявителя;

· договор залога права требования (актуально только при привлечении участником строительства соответствующего кредита);

· согласие супруга (если есть) на совершение сделки, заверенное нотариально (п. 3 ст. 35 СК РФ);

· документы с детальным описанием объекта долевого строительства (чаще всего – квартиры), которые составляются застройщиком по предварительному согласованию с участником;

Закон о долевом строительстве в качестве существенных условий договора долевого участия предусматривает:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве).

Необходимо остановиться на каждом из этих условий в отдельности.

49. Договор возмездного оказания услуг.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Договор является:

1) консенсуальным – заключение договора происходит с момента достижения сторонами соглашения о его условиях;

2) возмездным;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора возмездного оказания услуг.

Исполнитель (услугодатель):

1) физическое лицо;

2) юридическое лицо, в ряде случаев обладающие специальной лицензией на осуществление конкретного рода деятельности.

Заказчик (услугополучатель):

1) физическое лицо;

2) юридическое лицо.

В качестве предмета договора возмездного оказания услуг выступает полученный заказчиком полезный эффект от совершения исполнителем определенных действий либо осуществления им определенной деятельности. Полезный эффект, полученный заказчиком по договору, носит нематериальный характер и в противоположность договору подряда никогда не выражается в появлении новой вещи или изменении потребительских свойств уже существующей.

Цена – не определяется законодательными актами.

Срок исполнения – определяется по соглашению сторон.

Существенным условием договора возмездного оказания услуг является срок.

Содержание договора составляют обязанности исполнителя оказать услугу, а заказчика – ее оплатить. Обязанность исполнителя может быть конкретизирована путем описания той услуги, которая должна быть оказана, определением места и срока ее исполнения. Без определения этих обстоятельств оказание услуг невозможно, поскольку процесс оказания услуги и ее результат неотделимы.

Права и обязанности исполнителя (услугодателя):

1) обязан оказать услугу, конкретизированную договором с указанием времени и места ее исполнения;

2) имеет право при невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, требовать оплаты в полном объеме, предусмотренном договором;

3) право на компенсацию расходов, фактически понесенных до момента наступления невозможности исполнения;

4) вправе в любой момент отказаться от договора возмездного оказания услуг при условии возмещения заказчику убытков.

Права и обязанности заказчика (услугопринимателя):

1) обязан оплатить предоставленные услуги;

2) компенсировать исполнителю расходы, фактически понесенные до момента наступления невозможности оказания услуги;

3) вправе в любой момент отказаться от договора возмездного оказания услуг при условии возмещения исполнителю убытков.

Договор возмездного оказания услуг - соглашение, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется оказать услуги по заданию другой стороны (заказчика), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется совершать определенные действия или осуществлять определенную деятельность, некоторые из которых не оставляют материального результата, а другие имеют материальный результат.

Сторонами договора возмездного оказания услуг являются исполнитель и заказчик, в качестве которых могут выступать как граждане, так и юридические лица.

Договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Деятельность по оказанию некоторых видов услуг подлежит лицензированию. К договорам возмездного оказания услуг относятся договоры по оказанию услуг:

1) связи;

2) медицинских;

3) консультационных;

4) по обучению;

5) туристическому обслуживанию и иных.

Договор возмездного оказания услуг является публичным, когда организация по характеру своей деятельности обязана оказать соответствующую услугу каждому. Исполнитель должен исполнить услугу лично, если иное не предусмотрено договором. Возложение обязательства на третье лицо влечет недействительность договора. Исполнение услуги третьим лицом возможно в договорах, которые заключаются с посредниками, где исполнитель обеспечивает исполнение услуги не лично, а при помощи привлеченных им специалистов. По договору заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги. Порядок и сроки определяются сторонами и указываются в договоре. При невозможности исполнения услуги, которая возникла по обстоятельствам, за которые не отвечает ни исполнитель, ни заказчик, заказчик возмещает исполнителю фактически произведенные им расходы по исполнению обязательства об оказании услуг. При невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, он не вправе требовать от заказчика оплаты услуги, а если она уже оплачена заказчиком, обязан возвратить полученную от него денежную сумму, возместить убытки и уплатить неустойку. Заказчик и исполнитель могут в любое время как до начала оказания услуги, так и до ее завершения отказаться от исполнения договора. Заказчик может отказаться от договора возмездного оказания услуг при оплате исполнителю всех фактически понесенных им расходов. При отказе от исполнения договора до начала оказания услуги заказчик возмещает исполнителю его фактические расходы, понесенные в целях исполнения договора до момента отказа. В случае отказа в процессе оказания услуги заказчик возмещает фактические расходы, понесенные исполнителем до этого момента, в целях исполнения той части договора, от которой заказчик отказался. Отказ исполнителя от исполнения договора возмездного оказания услуг допускается при полном возмещения заказчику убытков. Особенностью договора возмездного оказания услуг является отсутствие вещественного результата действия. Предмет договора - не результат работы, а действие или деятельность сами по себе.

50