2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка

Вывод о применимости описанных подходов и методов оценки для целей настоящей оценки

Руководствуясь п.20 ФСО №1, которое гласит: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода», оценщики пришли к выводу, что при определении рыночной стоимости объекта оценки применим только сравнительный подход, так как он наиболее точно отражает существующие в данное время цены на рынке земельных участков.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. Земля не может оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Так как, отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, то доходный подход не применялся.

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке объекта оценки можно считать сравнительный подход, в рамках которого, учитывая разрешенное использование земельного участка, наличие информации о ценах предложений земельных участков аналогичного использования, был использован метод сравнения продаж. Данный метод наиболее точно отражает рыночную стоимость объектов недвижимости.

Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода

В данном случае, учитывая разрешенное использование земельного участка, наличие достаточной информации о ценах предложений земельных участков аналогичного использования, был использован метод сравнения продаж. Данный метод наиболее точно отражает рыночную стоимость объектов недвижимости.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) была использована данные информация, предоставленная в сети Интернет (http://www.zakamned.ru/).

В качестве единицы сравнения методом сравнения продаж при оценке объектов недвижимости обычно принимается показатель стоимости продажи (предложения) объекта, единицы площади (1 м2) сопоставимых объектов недвижимости или показатель стоимости продажи (предложения) единицы машин, оборудования и др. объектов оценки.

В ходе анализа к ценам предложений аналогов были внесены поправки на различия, существующие между сравниваемыми объектами и оцениваемым имуществом:

Корректировка на имущественные права: В зависимости от вида права собственности на земельные участки, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды».

В данном случае корректировка по данному фактору равна нулю, так как и объекты-аналоги, и объект оценки переходят покупателям на праве собственности.

Корректировка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Рынок земельных участков имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры, иногда приводят к положительному результату для покупателя. Значение корректировки на торг принято согласно «Справочнику оценщика недвижимости» (авторы Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород 2011г.). Согласно табл.1 данного издания скидки на цены аналогичных земельных участков равны 10%.

Корректировка на дату продажи (предложения): Информация по предложению всех объектов-аналогов получена по состоянию на момент оценки, введение корректировки не требуется.

Корректировка на условия продажи: Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.

Корректировка на местоположение: В нашем случае все подобранные объекты расположены в одном административном районе города, транспортная доступность не более 5-10 минут. Корректировка не применялась.

Корректировка на наличие коммуникаций и транспортную доступность: Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. По данным Сайта «Рынок недвижимости для инвесторов» увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций и дорог можно дифференцировать следующим образом:

          • транспортные подъездные пути– 15-20%;

          • электроэнергия – 15-25%;

          • газоснабжение – 15-25%;

          • остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5-15%.

Объекты-аналоги, так же как и объекты оценки имеют необходимые коммуникации в непосредственной близости от земельного участка и имеют дорогу до границ участка. Поправка не применялась.

Корректировка на масштаб (площадь): Объектом оценки является часть земельного участка площадью 163 кв. м, входящие в состав земельного участка площадью 16000 кв. м. Размер корректировки был рассчитан исходя из общей площади земельного участка.

Объекты-аналоги имеют площади от 1 300 кв. м до 3 500 кв. м. Таким образом, необходимо проведение корректировки на площадь земельных участков для всех объектов-аналогов.

Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.

Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка.

  

Рис.4. Зависимость цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка

Источник информации: А.Д. Власов, «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №1(40). Поправка на площадь подчиняется экспоненциальной зависимости 

Таблица 3