4.2.4. Расчет операционного дохода

Таблица 12 – Определение чистого операционного дохода

	ОД=ДВД-ОР	Налог на прибыль20%	ЧОД
1	2284858,74	456971,748	1827887
2	3270358,74	654071,748	2616287
3	3270358,74	654071,748	2616287
4	3270358,74	654071,748	2616287
5	3270358,74	654071,748	2616287
6	3270358,74	654071,748	2616287
7	3270358,74	654071,748	2616287
8	3270358,74	654071,748	2616287
9	3270358,74	654071,748	2616287
10	3270358,74	654071,748	2616287
			25 374 470

Чистый операционный доход за расчетный период в текущем уровне цен составляет 25 374 470 руб.

4.3. Оценка коммерческой эффективности проекта реконструкции

Определение эффективности проекта является важным этапом при рассмотрении вопроса о воплощении проекта в жизнь, так как заказчику необходимо выявить и сравнить величины затрат и будущих доходов. Для расчета эффективности проекта проводится расчет следующих показателей:

- чистый дисконтированный доход (NPV);

- индекс доходности (ИД);

- срок окупаемости (Ток).

4.3.1. Расчет чдд

(4)

Чистый дисконтированный доход - это приведенный интегральный эффект, получаемый от реализации проекта за рассматриваемый период времени (10 лет). Он определяется суммарным превышением результатов от инвестирования над затратами, связанными с осуществлением проекта, приведенными к одному моменту времени. Приведение разновременных результатов и затрат к одному моменту времени (начальному), позволяющее определить их текущую стоимость, называется дисконтированием и осуществляется по формуле:

α=1/(1+q)^t,

где q – норма дисконта (норма доходности)

r - прогнозная ставка дисконтирования для t-го периода. Значение t показателя r устанавливается ежегодно управлением инвестиционной политики tи стратегического развития Администрации города Тюмени и размещается на официальном сайте Администрации города Тюмени. В случае отсутствия утвержденных ставок дисконтирования r принимается одинаковой для всех периодов прогнозирования и равной 3/4 ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Банком России на начало квартала, в котором представлен на рассмотрение инвестиционный проект.

В настоящее время постановлением Правительства РФ № 1470 от 22 ноября 1997 г. рекомендовано принимать эту норму на уровне реальной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

По проектам, финансируемым за счет государственных источников, прежде всего, бюджетов всех уровней и государственных внебюджетных фондов, норма дисконта может определяться на основе ставки рефинансирования Центрального банка.

С 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Центрального банка РФ составляет 8,25%. (http://www.cbr.ru/print.asp?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm)

Таблица 13 - Расчет ставки дисконтирования

Период времени	Норма дисконта	Ставка дисконтирования
1	0,0825	0,924
2	0,0825	0,853
3	0,0825	0,788
4	0,0825	0,728
5	0,0825	0,673
6	0,0825	0,621
7	0,0825	0,574
8	0,0825	0,53
9	0,0825	0,49
10	0,0825	0,453

(5)

Расчет чистого дисконтированного дохода при инвестировании в объект недвижимости выполним по модифицированной формуле с учетом рассчитанных ранее основных финансовых показателей проекта:

ЧДД=∑(ЧОДt/(1+Е)^t)-∑(Кt/(1+Е)^t)

Где ЧОДt – чистый операционный доход на шаге t, руб.,

Кt - общая потребность в инвестициях на шаге t, руб.

Таблица 14 – Расчет чистого дисконтированного дохода

Год	ЧОД	Инвестиции	Коэффициент дисконта	ЧДД	Накопленный ЧДД
0	0	55605538,9	1	-55605538,9	-55605538,9
1	1827886,992	0	0,924	1688967,581	-53916571,32
2	2616286,992	0	0,853	2231692,804	-51684878,52
3	2616286,992	0	0,788	2061634,15	-49623244,37
4	2616286,992	0	0,728	1904656,93	-47718587,44
5	2616286,992	0	0,673	1760761,146	-45957826,29
6	2616286,992	0	0,621	1624714,222	-44333112,07
7	2616286,992	0	0,574	1501748,733	-42831363,33
8	2616286,992	0	0,53	1386632,106	-41444731,23
9	2616286,992	0	0,49	1281980,626	-40162750,6
10	2616286,992	0	0,453	1185178,007	-38977572,6
Итого	18617968,56			-38977572,6