Раздел 2 Отчет об оценки дома усадебного типа

Отчет об оценке это документ, составленный в письменной форме, отражающий субъективное мнение оценщика, содержащий обоснование его точки зрения на стоимость объектов оценки с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка на конкретную дату.

При выполнении оценки и впоследствии, при составлении отчета, эксперт–оценщик должен использовать информацию, отвечающую основным требованиям качества — достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использованной дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменение итоговой величины стоимости объекта оценки.

В основной части отчета об оценке прописывается расчет итоговой суммы отчета. Вычисление производится с использования различных методов оценки. При невозможности использования, какого–либо из подходов причина отказа использования также указывается. При использовании какой либо документации отчета об оценки должны быть приложены копии соответствующих и ссылки на источник информации.

Итог отчета является согласование результатов полученных при применении различных подходов доходного, затратного и сравнительного. В результате отчета об оценки должна быть указана сумма, отражающая по расчету оценщика, стоимость объекта оценки.

Отчет об оценки № 021

Определение рыночной стоимости дома усадебного типа

Адрес: ул. Космонавтов, дом 86

Заказчик: Анатолий Григорьевич Дятлов

Исполнить: Артемьев Николай Николаевич

Курган, 2017

Сопроводительное письмо

‹‹5›› марта 2017 г.

Уважаемый Анатолий Григорьевич!

Согласно договору № 021 от 20 февраля 2017 г. Независимый оценщик Артемьев Н.Н. произвел определение рыночной стоимости объекта оценки: дома усадебного типа общей площадью 47 кв. м, расположенный по адресу г. Курган, улица Космонавтов дом 86

Оценка объекта выполнена с соответствием с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ ‹‹Об оценочной деятельности в Российской федерации›› и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, №№1,2,3 ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО№ 3.

Цель оценки: определение рыночной стоимости для совершения сделки купли-продажи. Дата оценки: 3 марта 2017года.

Оценщик является членом Общероссийской общественной организации ‹‹Российское общество оценщиков››, включен в реестр оценщиков 25 июля 2008 года за регистрированным номером 005744.

Гражданская ответственность профессиональной деятельности Оценщика застрахована в ОАО ‹‹АльфаСтрахование›› на сумму 400 000 рублей – полис LO 5317 от 18 февраля 2016 года.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 3 марта 2017 года составляет:

1065000 рублей.

(Один миллион шестьсот восемьдесят тысяч руб.)

Сертификат стоимости или услуги оценщика

Данный отчет оформлен в соответствии с имеющими на момент оценки знаниями, опытом и имеющими данными. Все факты, изложенные в настоящим отчете, нами проверены , верны и соответствуют действительности.

Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предложениями и существующими ограничительными условиями, и допущениями, являющихся частью настоящего отчета. В отношения недвижимости, являющееся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют ни какой личной заинтересованности, ни сейчас, ни в перспективе. А также не состоит в родстве, не имеют не каких личных интересов или пространности по отношению к лицам, являющимся на дату вступлению в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся с ней сделку.

Оплата услуг оценщиков не связана определениям итоговой величины;

Анализ, мнения и выводы были получены, а отчет составлен в полном соответствии с ФЗ ‹‹Об оценочной деятельности российской Федерации›› и стандартам оценки.

При проведении оценки объекта оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения:

— отчет об оценке достоверен только в полном объеме;

— при проведении оценки объекта предполагалось отсутствие, каких либо скрытых факторов, влияющих на итоговую величину стоимости объекта;

— оценщик, используя при проведении оценки объекта документы и информацию, полученные от заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах;

— использованные при проведении оценки объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения;

— оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении объекта прав;

— итоговая величина стоимости объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости объекта;

— сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем отчете, относится к профессиональному мнению специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.

При осуществлении оценочной деятельности используется следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость, кадастровая стоимость и другие виды.

В настоящей оценке оценщиком использовалось рыночная база оценки.

Понятие рыночной стоимости определяется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ ‹‹Об оценочной деятельности в Российской Федерации›› и Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказом министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект моет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторона сделки действует разумно, а на величине сделки не отражается какие либо чрезвычайные обстоятельства,

Рыночная стоимость определяется оценщиком в следующих случаях:

— при изъятие имущества для государственных нужд;

— при определение стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

— при определении стоимости недвижимости вкладов в уставный капитал и в других случаях.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

В соответствии с Международными Стандартами Оценки лучше и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использовании оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующие критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три основных подхода. Определение лучшего и наиболее эффективного использования основано на мнение оценщика и его аналитических способностях и не является фактическим использованием недвижимости.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия размариваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

— быть физически возможным;

— быть законодательно допустимым;

— быть финансово состоятельным;

— быть максимально эффективным.

Процедура оценки

В соответствии с п. 14 ФСО № 1 ‹‹Общие понятие оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки››, утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г.№256, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

— заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

— сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

— оценщик изучат количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для проведении стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

— информацию о политических, экономических, специальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки;

— информацию о спросе и предложение на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристик данных факторов;

— применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

— согласование результатов применения подходов к оценки и осуществление необходимых расчетов.

Краткая информация города Курган

Курган (основан в 1679 году, но русское поселение на этом месте существовало с 1553 года до 1738 — года именовался Царёво Городище; до 1782 — Курганская слобода) — город в Российской Федерации, административный центр Курганской области расположен в Уральском федеральном округе, по берегам реки Тобол (преимущественно на левом берегу).

Население города — 325 189[2] чел. (2016). С пригородами (Кетово, Варгаши и другие населённые пункты) формируется городская агломерация с населением — 360 000[3] человек (2015).

Курган — важный экономический, научный и культурный центр УРФО, крупный транспортный узел. Промышленный центр (среднее машиностроение, химическая, лёгкая и пищевая промышленность, военно-промышленный комплекс). Город известен в стране благодаря Российскому научному центру «Восстановительная травматология и ортопедия» имени академика Г. А. Илизарова. Также в Кургане производятся автобусы КАВЗ, боевые машины пехоты БМП-3 и Курганец-25, а также медикаменты, нефтегазовое оборудование и трубопроводная арматура.

Местоположение

Курган находится практически в центре Евразии, в 1973 км к востоку от Москвы. Географические координаты: 55°27′ северной широты, 65°20′ восточной долготы, 75 м над уровнем моря.