- •Оглавление
- •Введение
- •Основы оценки земельных участков, недвижимости оборудования.
- •Оценка активов для технико-экономического обоснования проекта.
- •Обоснование и расчет рыночной стоимости земельного участка.
- •Расчет кадастровой стоимости земельного участка.
- •Расчет рыночной стоимости земельного участка.
- •Обоснование и расчет рыночной стоимости промышленных зданий и сооружений.
- •Затратный подход оценки производственной недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости производственной недвижимости затратным подходом
- •Расчет меры систематического риска β
- •Ориентировочные данные по физическому износу здания1
- •Сравнительный подход оценки производственной недвижимости.
- •Доходный подход оценки производственной недвижимости.
- •Согласование рыночной стоимости производственной недвижимости.
- •Обоснование и расчет рыночной стоимости технологического оборудования.
- •Затратный подход оценки технологического оборудования.
- •Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа
- •Сравнительный подход оценки основного технологического оборудования.
- •Заключение
- •Библиографический список.
- •Приложение 1 Рекомендуемый список источников информации для поиска аналогов земельных участков, производственной недвижимости, оборудования.
- •Приложение 2 Укрупненные показатели стоимости строительства зданий и сооружений в черной и цветной металлургии1
- •Приложение 3 Прогноз изменения индексов цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование по России на 2012-2014 гг. (с учетом ндс) к 01.01.1991г. 2
- •Приложение 4 Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по России на 01.01.2012г. 3
- •Приложение 5 Пример раздела «Оценка капитальных вложений» в дипломном проекте «Технико-экономическое обоснование модернизации среднесортного стана 350»
- •6 Оценка капитальных вложений в основные фонды
- •6.1 Оценка стоимости основных производственных фондов цеха 350
- •6.2 Расчет капитальных вложений в основные производственные фонды для осуществления проекта
- •6.3 Расчет амортизационных отчислений
- •Приложение 6 Пример раздела «Оценка активов для технико-экономического обоснования» в дипломном проекте «Технико-экономическое обоснование строительства сталепрокатного комплекса
- •6.2 Оценка активов для технико-экономического обоснования
Обоснование и расчет рыночной стоимости промышленных зданий и сооружений.
Затратный подход оценки производственной недвижимости
Расчет рыночной стоимости производственной недвижимости затратным подходом заключается в расчете стоимости строительства.
Величина стоимости строительства производственной недвижимости зависит от принятого инвестором решения: строить самостоятельно, привлекать подрядчика или купить на рынке производственную недвижимость. В зависимости от принятого решения стоимость производственной недвижимости, определенная затратным подходом будет различаться – с учетом или без учета прибыли предпринимателя, НДС и износа производственной недвижимости.
Для определения стоимости строительства производственной недвижимости используется метод расчета по укрупненным удельным стоимостным показателям по уровню цен месяца (квартала), ближайшего к периоду подготовки проекта, с последующей индексацией стоимости строительства на дату подготовки проекта. Укрупненные удельные стоимостные показатели и индексы цен на строительную продукцию принимаются по данным «Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Изд. 3-е, перераб. (М.: КО-Инвест, 2004)» и Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индекс цен в строительстве (М.: КО-Инвест)», который выпускается ежеквартально, а также другими региональными справочниками.
Базисом для определения стоимости строительства 1 м3 строительного объема различных видов производственной недвижимости в уровне цен Московской области служат ресурсно-технологические модели (РТМ), разработанные для типовых объектов производственной недвижимости в зависимости от основного материала стен, этажности, проектного решения и др.
Показатели учитывают средние инженерно-геологические условия устройства фундаментов в Московской области. По каждой РТМ указано количество кубических метров строительного объема недвижимости, которое можно получить с применением соответствующего набора ресурсов.
При определении расчетной стоимости 1 м3 строительного объема учтены затраты по 1–12 главам сводного сметного расчета. В расчетных показателях стоимости 1 м3 не учтены прибыль предпринимателя (застройщика), вкладывающего свои финансовые средства в производственное строительство, и налог на добавленную стоимость, которые необходимо учесть дополнительно.
Показатели стоимости 1 м3 строительного объема в ценах КО-ИНВЕСТ определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат.
С помощью регионального коэффициента расчетная стоимость строительства производственной недвижимости для условий Московской области переводится для условий местонахождения (региона) проекта.
Таким образом, стоимость строительства производственной недвижимости определяется по формуле:
Co.o = CбазJ1J2So.oJП.ПJНДС(1 – Кизн)
где: Со.о – стоимость строительства на дату подготовки проекта, руб.;
Сбаз – укрупненный удельный стоимостной показатель на определенный месяц (квартал), руб/м3;
J1 – индекс пересчета от цены на определенный месяц в цену на дату подготовки проекта;
J2 – индекс пересчета цен Московской области в цены месторасположения (региона) проекта;
Sо.о – строительный объем производственной недвижимости;
Jп.п – индекс, учитывающий прибыль предпринимателя;
Jндс – индекс, учитывающий налог на добавленную стоимость;
Кизн – коэффициент, учитывающий износ производственной недвижимости на дату подготовки проекта, доли единицы.
Расчет рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом может быть проведен в табличной форме (табл. 6).
Таблица 6