15.11. Оценка рисков и страхования

Должен быть рассмотрен перечень возможных групп рисков (природные, политические, юридические, экологические, финансовые, маркетинговые, технические и др.), которые могут возникнуть при создании и деятельности ТСЖ и реализации инвестиционного проекта, возможные последствия (ущербы) и источники рисков с наиболее вероятными случаями их возникновения. Риск – это неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе осуществления работ, предоставления услуг или реализации инвестиционного проекта с учетом неблагоприятных ситуаций и последствий. Нейтрализация факторов риска предполагает определение всевозможных рисков, разработку методов их снижения на каждой стадии выполнения работ или реализации проекта, выбор эффективных организационных мероприятий по снижению рисков. Табл. 15.30.

Основные виды инвестиционных рисков

Таблица 15.30.

Вид риска	Определение	Уровень риска в России
Капитальный	Общий риск на все инвестиционные вложения, то есть риск того, что инвестор не сможет высвободить инвестированные средства без потерь.	7-10
Селективный	Риск неправильного выбора объекта, субъекта или метода инвестирования в сравнении с другими вариантами	5-6
Ненадежности участника	Риск, связанный с утратой участником проекта платежеспособности, организационной целостности, правоспособности	8-12
Неполучения дохода	Риск, связанный с невозможностью получения расчетной доходности	3-15
Процентный	Риск потерь, которые могут понести инвесторы в связи с изменением процентных ставок на рынке	9-10
Операционный	Риск потерь, возникающих в связи с неустойчивостью функционирования производственных процессов	5-10
Временной	Риск инвестирования средств в неподходящее время, что неизбежно влечет за собой потери	6-8
Риск законодательных изменений	Потери от непредвиденного изменения основ законодательного регулирования хозяйственной деятельности	6-10
Риск ликвидности	Риск потерь при реализации объекта инвестирования из-за изменения его рыночной оценки	8-10
Инфляционный	Риск того, что при высоком уровне инфляции доходы, получаемые от инвестированных средств, обесцениваются.	7-10
Эксплуатационный	Риск, связанный с невозможностью получения дохода из-за потери платежеспособности потребителя при выполнения эксплуатационных работ	5-7

Учет рисков при эксплуатации связан с потерями товариществом собственников части имущества, недополучения доходов или возникновения незапланированных расходов на этапе эксплуатации для содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Организационные и технологические риски связанные с вероятностью снижения (повышения) рентабельности или финансово-экономической устойчивости в результате отклонений в инвестиционной деятельности, ошибок (усовершенствований) в организации производства и труда или нарушения (улучшения) заранее определенной технологии. Эти риски связаны с качеством менеджмента: планирования, регулирования, координации, стимулирования и контроля. Высокие уровни вероятности проявления этих рисков указывают на низкий уровень организации управления многоквартирным домом.

ТСЖ должно содействовать организации льготного страхования квартир собственниками жилых помещений, также может осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, и также включенного в список общего имущества от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности подрядной, управленческой деятельности с целью защиты ТСЖ и собственников в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Страхователями могут выступать как собственники жилых помещений, так и наниматели зарегистрированные в качестве пользователей жилья, принадлежащего городу. Не подлежат страхованию на условиях программы льготного страхования жилые помещения ведомственного жилищного фонда, а также расположенные в аварийных, имеющих износ свыше 60%, подлежащих сносу жилых домах. Страхователями также должны выступать подрядные организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт жилищного фонда. Получателями страхового возмещения станут физические и/или юридические лица, в чьей собственности, найме или управлении находятся объекты жилищного фонда города (жилые, нежилые помещения и объекты общего имущества в жилых домах), которым может быть причинен вред при проведении страхователем работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда. Вред может возникнуть по причине недостатков выполненной работы, проявившейся как при производстве работ в предусмотренные сроки, так и в процессе последующей после ремонта эксплуатации зданий.

При оценке экономического риска инвестиционного проекта следует рассмотреть методы, используемые при оценке рисков (экспертный, аналитический, статистический), организационные меры, которые планируются в рамках реализации проекта по профилактике и нейтрализации выявленных рисков (например, распределение рисков между участниками проекта, резервирование средств и др.), степень риска, возлагаемая на инвестора, программу страхования от рисков, в каких компаниях и на какую сумму застрахованы риски.

Мероприятиями по снижению рисков обычно являются:

• распределение рисков между собственниками жилых и нежилых помещений общего имущества многоквартирного дома, или участниками инвестиционного проекта;

• резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов;

• страхование рисков.