2.2 Проблемы земельных отношений в России

Вопрос о земле всегда был актуален для России. Наша страна земельным вопросом больна всегда. Земельный рынок развивается, число сделок растет, но с огромными издержками.

В районах повышенного земельного спроса, - вокруг крупных промышленных центров, на Юге, где высок удельный вес товарной продукции и где за счет этого имеется большой экспортный потенциал, устанавливается группа крупных игроков на этом рынке – больших агрохолдингов и сельхозорганизаций. Эти компании приходят в агробизнес, часто серьезно нарушая имущественные права земельных дольщиков и первичных сельскохозяйственных производителей.

Вторая проблема – это неумеренная концентрация земли в руках отдельных физических и юридических лиц. То есть в условиях, когда более 50% сельских семей имеют достаток ниже прожиточного минимума, происходит их обезземеливание. Люди, по сути, лишаются последней возможности себя прокормить. А это означает, что земельная проблема, - по сути, вопрос экономический и технический, - может быстро переместиться в политическую плоскость. Ведь уже есть информация о возникновении организаций по защите прав собственников земельных долей, проводятся акции протеста в ряде сельских районов. Мировой опыт свидетельствует, что существуют объективные пределы концентрации земли в одних руках. А вот устанавливать эти пределы должны региональные власти. В средней полосе это может быть до 5000 га у сельхозорганизаций, а для фермерских хозяйств – несколько сотен. Однако устанавливать эти пределы должны все же власти на местах.

Почему российский рынок развивается не так, как хотелось бы? Первая проблема – законодательство. Закон практически не ограничивает площади земель в руках одного хозяина. Вот и появились у нас сегодня латифундии по 200, 300 тысяч га. Даже в Подмосковье уже есть собственники, которые владеют 150 тысячами га. Отрегулировать ситуацию рыночными методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений часты случаи коррупции, практически без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного назначения в другие категории. Поэтому ограничить хотя бы временно размеры земельной собственности в одних руках было бы полезно.

Следующая проблема - оформление права собственности на земельный участок.

Сейчас этот процесс зачастую стоит дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля переходит не к крестьянам, а к олигархам. Не надо лишать крестьянина земельной собственности. А в первую очередь необходимо обуздать, конечно, коррупцию. Пока она в силе, не действуют никакие, самые лучшие законы.

Земельный рынок можно разделить на две части. У нас существует очень активный рынок земель, формально - сельскохозяйственного назначения, но уже как бы выведенный из реального оборота. Он сконцентрирован вокруг больших городов. Цены здесь устанавливаются такие, что покупка их для целей аграрного производства просто невозможна.

Рынок же земель собственно сельскохозяйственного назначения начинает формироваться в отдельных областях. Однако далеко не все компании, которые занимаются аграрным бизнесом, хотят покупать землю, поскольку это повышает их затраты. Очень часто они идут на другие способы привлечения земельных участков.

Ажиотаж вокруг скупки земель вблизи больших городов очень тревожит, поскольку сельхозугодия абсолютно не защищены от изъятия. В последние полтора года каждые три дня в России принимается одно решение по переводу сельскохозяйственной земли в иные категории. И, что еще страшнее, это происходит без участия федеральных органов власти. Государству необходимо зонировать свою территорию. На основе планирования необходимо выделить сельскохозяйственные зоны, куда предусматривается прокладка дорог, электричества, газа для налаживания производства. После этого придет пора выделения зон жилищной застройки. Конечно, и при этом цены в этих зонах в цене поднимутся. Но будет шанс процесс продажи земель в этих районах сделать публичными и прозрачными, безо всяких взяток и коррупции. А ведь сегодня вся процедура перевода земель из одной категории в другую абсолютно не прозрачна, а, значит, очень коррупции подвержена.

Земельный кодекс гласит, что решение о переводе земель из категории в категорию осуществляется на местах. Так оно и происходит. Однако в законе прописано, что для целей, не связанных с аграрным производством, могут использоваться сельхозугодья, имеющие худшие кадастровые показатели, низкую кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость земель по отдельным полям у нас вообще никогда не устанавливалась. Поэтому вполне легально изъятие из оборота отдельного участка на том основании, что, его кадастровая стоимость ниже, чем в среднем по району.

Государство должно самым жестким образом контролировать процесс реальной приватизации земли. Однако до тех пор, пока не определены разные зоны – аграрные или застроечные - это сделать крайне трудно. Контролировать реальные процессы на земле мог бы институт земельных инспекторов. Хотя до тех пор, пока крупный (в том числе земельный) бизнес идет в одной связке с местной властью, сделать это очень сложно. Да и по реальной ситуации это вряд ли произойдет. Все это, вместе взятое, требует очень серьезных государственных средств.

Нерешенный земельный вопрос опасен тем, что он может стать очень серьезной общественной «миной замедленного действия». Решенный несправедливо – точно станет такой миной. Поэтому, пока еще не все поделено, власть должна вмешаться и навести разумный порядок. [10, с.2]