Приложение
Выбор региона
Конкурентными преимуществами Краснодарского края являются: стабильный инвестиционный климат; поддержка предпринимателей и механизмы содействия инвесторам со стороны администрации края; прогрессивное инвестиционное законодательство; уникальное и выгодное геополитическое положение; развитая транспортная инфраструктура; экология, соответствующая международным стандартам для рекреационных и санаторно-курортных зон.
Конкурентными преимуществами Ростовской области являются: выгодное географическое расположение; развитая транспортная инфраструктура, высокий природно-ресурсный потенциал, высокоразвитая промышленность, прежде всего, машиностроительный комплекс; богатая сырьевая база для перерабатывающей промышленности; наличие высококвалифицированной и активной рабочей силы; динамично формирующаяся инфраструктура финансовых институтов; высокий потребительский спрос; стабильная социально-политическая ситуация.
Конкурентными преимуществами Ставропольского края является развитый железнодорожный (транзитный и внутрирайонный), автомобильный (по территории проходит федеральная трасса «Кавказ») транспорт. Регион имеет хорошую транспортную доступность от мест, где концентрируется население и формируются основные рекреационные потоки в зарубежной Европе, России, странах СНГ, что способствует развитию санаторно-курортного и туристско-рекреационного комплекса. Темпы экономического роста и развития промышленности в Ставропольском крае за последние пять лет превысили средние по России. Регион традиционно занимает одно из первых мест в различных рейтингах инвестиционной привлекательности и конъюнктурных обозрениях.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 1. Сравнение регионов |
Факторы спроса
Краснодарский край
Ростовская область
Ставропольский край
Численность населения
+
+
-
Уровень занятости
+
+
+
Уровень дохода
+
-
-
Платежеспособность населения
+
-
-
Доступность кредитных ресурсов
-
-
-
Арендная ставка за коммерческие помещения
+
+
+
Факторы предложения
Краснодарский край
Ростовская область
Ставропольский край
Интенсивность строительства
+
-
-
Инвестиционный рейтинг региона
+
-
-
Положение в строительной индустрии
+
+
+
Цена продажи коммерческой недвижимости
+
+
+
Затраты на строительство
(себестоимость)
+
+
+
Инфраструктура
+
+
+
Наличие и стоимость земельных участков под коммерцию
+
+
+
Льготные и целевые программы
+
+
+
Общая благоприятность региона
+
+
-
Выбор города
Табл. №2 Факторы предложения
Факторы предложения |
Вес показателя |
Краснодар |
Курганинск |
Тимашевск |
|||
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
||
Наличие земель целевого назначения под возводимое здание |
0,9 |
90 |
81 |
90 |
81 |
90 |
81 |
Наличие земельного участка а)подходящего размера |
0,9 |
80 |
72 |
60 |
54 |
80 |
72 |
б)наличие необходимой инфраструктуры |
0,6 |
90 |
54 |
70 |
42 |
70 |
42 |
в)цена земельного участка |
0,2 |
100 |
20 |
100 |
20 |
100 |
20 |
Технологический( наличие высотных кранов, бетононасосов) |
0,5 |
90 |
45 |
70 |
35 |
80 |
40 |
Кадровый (нужны ли редкие специалисты) |
0,4 |
80 |
32 |
80 |
32 |
80 |
32 |
Целевой |
0,9 |
90 |
81 |
90 |
81 |
90 |
81 |
Географически-природного положения (экологический, климатический) |
0,1 |
90 |
9 |
70 |
7 |
70 |
7 |
Доступности к территории здания |
|
|
394 |
|
352 |
|
375 |
Наличие местных материалов и конструкций |
0,9 |
90 |
81 |
90 |
81 |
90 |
81 |
Уровень конкуренции |
0,9 |
80 |
72 |
60 |
54 |
80 |
72 |
Итого |
0,6 |
90 |
54 |
70 |
42 |
70 |
42 |
Табл. №3 Факторы спроса
Факторы спроса |
Вес показателя |
Краснодар |
Курганинск |
Тимашевск |
|||
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
||
Сформировавшаяся цена |
0,8 |
90 |
72 |
70 |
56 |
50 |
40 |
Удобство расположения и коммуникаций (для бизнес класса) |
0,6 |
90 |
54 |
70 |
42 |
70 |
42 |
Удобство использования (детская площадка, парковка) наличие собственных парковочных мест |
0,6 |
80 |
48 |
90 |
54 |
90 |
54 |
наличие развитой дорожной сети, наличие общественного транспорта |
0,6 |
80 |
48 |
60 |
36 |
60 |
36 |
Наличие территориально-пространственной инфраструктуры |
0,5 |
90 |
45 |
80 |
40 |
80 |
40 |
Уровень доходов населения |
0,5 |
90 |
45 |
90 |
45 |
80 |
40 |
Наличие ипотечных программ |
0,6 |
90 |
54 |
90 |
54 |
80 |
48 |
Итого |
0,4 |
90 |
36 |
90 |
36 |
90 |
36 |
Табл. №4 – Сводная оценка по городам
Город |
Краснодар |
Туапсе |
Ейск |
Оценка спроса |
402 |
363 |
336 |
Оценка предложения |
394 |
352 |
375 |
Суммарная оценка |
796 |
715 |
711 |
Выбор района
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Табл. №5 |
Факторы
Прикубанский округ
Центральный округ
Западный округ
Карасунский округ
Территориальное расположение
Прикубанский округ занимает северную и северо-западную часть города Краснодара. Площадь 474 кв. км и это самый большой по территории округ Краснодара.
Располагается Центральный округ в южной части города Краснодара. Его площадь 28,5 кв. км.
Располагается округ в западной части города Краснодара. Западный округ самый маленький в городе, его площадь составляет 22 кв. км
Карасунский округ занимает восточную часть города Краснодара. Площадь округа составляет 152 кв. км.
Развитость инфраструктуры
Здесь расположены Краевая клиническая больница № 1, МНТК «Микрохирургия глаза», 10 муниципальных поликлиник и пр.
На территории округа работает 70 учреждений дошкольного, среднего и дополнительного образования, а также высшие учебные заведения.
На территории округа расположен крупный микрорайон «Черемушки», стадион «Кубань», железнодорожный вокзал «Краснодар-1» и др.
На территории округа расположено 11 муниципальных учреждений здравоохранения, 20 школ, 36 детских садов, два городских парка культуры и отдыха, Краснодарский государственный цирк и Краснодарская филармония, краевой театр кукол, Кубанский казачий хор.
На территории округа работают 17 высших и средне-специальных учебных заведений, 35 общеобразовательных школ, 45 детских садов и 29 медицинских учреждений.
Транспортные сообщения
На территории округа расположен международный аэропорт «Пашковский».
Через территорию центрального округа проходят все основные магистрали города. Главные улицы города, автовокзалы и сосредоточены главные административные органы города.
Через округ проходит двенадцать магистральных улиц, так же на территории находится представительство президента РФ в ЮФО, суды, администрация, 11 муниципальных зданий здравоохранения.
Практически все микрорайоны округа обеспечены собственной инфраструктурой: рынками, торговыми и развлекательными центрами, развитыми транспортными связями.
Плотность и качество застройки
Прикубанский округ относится к старым районам Краснодара, поэтому исторически здесь господствовала частная и малоэтажная застройка. Массовое строительство в округе началось с того момента, когда администрация отдала под застройку расположенные на окраине земли сельскохозяйственного назначения. Среди новостроек Прикубанского округа преобладают дома эконом-класса.
Характер застройки неоднороден: есть «сталинки», пятиэтажные «хрущевки» и многоэтажные дома 60-80х годов, в том числе улучшенной планировки. В районе ул. Седина, Чкалова и Леваневского большой сектор частных домовладений. Согласно новому генплану города перестраиваются целые кварталы, возводятся современные офисные и жилые комплексы.
Характер застройки разнообразен: от типовых многоэтажек советского периода до частных малоэтажных домовладений. На Западный округ приходится около 40% введенного в эксплуатацию жилого фонда города. Идет активное строительство многоквартирных домов, как методом точечной застройки, так и целыми кварталами.
В застройке преобладают типовые панельные пятиэтажные и высотные дома, а также частные малоэтажные домовладения. В последние годы на территории округа, как и в других районах Краснодара, возводятся новые комплексы и целые кварталы жилья эконом-, реже - бизнес-класса.
Численность населения
260 461 чел.
154 000 чел.
200 000 чел.
240 000 чел.
Развитость торговли
На территории округа находится около 1000 предприятий розничной торговли, 40 оптовых складов и баз, 13 рынков, а также крупные торговые центры.
В Центральном округе работает более 2800 магазинов, 9 рынков, около 150 баров, столовых, кафе, ресторанов, а также свыше 450 предприятий бытового обслуживания.
В структуре экономики округа ведущее место занимают газо- и нефтедобывающая, строительная отрасли, розничная торговля, сфера услуг и связь.
В Карасунском округе находится более 50% от всей имеющейся в Краснодаре коммерческой торговой недвижимости и более 20% всех офисных площадей.
Рис. 2 - Карта г.Краснодара
Табл. №6 - Описание районов г.Краснодара
Район города |
Преимущества района |
Недостатки района |
Комсомольский (ЖМР) |
- Развивающийся микрорайон; - Наличие крупнейших оптовых баз города Краснодара; - развитая и автотранспортная сеть дорог. |
- Повышенная загазованность; - в дневное время обильное количество автотранспорта на дорогах, вследствие чего возникают пробки; - ограниченные возможности для парковки автотранспорта; |
Центральный (ЦМР) |
- Район является наиболее престижным в городе как для жилой, так и для коммерческой недвижимости; - в районе сосредоточено большое количество социально значимых и историко-культурных объектов; - район является деловым и торговым центром города; - развитая инфраструктура; - развитая транспортная сеть. |
- Повышенная загазованность; - в дневное время обильное количество автотранспорта на дорогах, вследствие чего возникают пробки; - ограниченные возможности для парковки автотранспорта; - нерациональное использование территории: значительную площадь района занимает ветхий непрезентабельный жилой фонд. |
Фестивальный (ФМР) |
- Район расположен близко к центру; - район имеет хорошую транспортную доступность; - район продолжает расширяться за счет строительства мкр «Солнечный». |
- Повышенная загазованность; - старая преимущественно 5-ти этажная застройка. |
Юбилейный (ЮМР) |
- «Спальный» микрорайон с новой застройкой 1980-2007 гг. - развитость собственной инфраструктуры; |
- Трудности транспортного сообщения с центром города в утреннее и вечернее время. |
Гидрострой (СМР) |
- «Спальный» микрорайон застройки 1980-2007 гг.; - в перспективе расширение микрорайона и застройка жилыми многоэтажными домами; - инфраструктура средняя. |
- Транспортная доступность удовлетворительная; - средне обеспечен общественным транспортом; - удаленность от центра города. |
ЗИП |
- Район располагается близко к центру; - район хорошо озеленен; - застраивается жилой и офисной недвижимостью. |
- Транспортная доступность удовлетворительная; - в районе практически отсутствуют учреждения досуга и развлечений. |
В каждой табличке:
Факторы спроса для каждого района каждому конкуренту по 100бальной шкале
-умножаем на коэффициент важности
-суммируем баллы
Табл. №7 - Степень конкуренции для Район Гидростроителей
Факторы спроса |
Вес показателя |
ГросХаус, ул. Трудовой Славы, 7/1 |
Вилла Лион, ул. Мачуги, 44 |
Вижн, ул. Мачуги, 101 |
|||
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
||
Сформировавшаяся цена |
0,6 |
90 |
54 |
70 |
42 |
70 |
42 |
Удобство расположения и коммуникаций (для бизнес класса) |
0,8 |
80 |
64 |
70 |
56 |
80 |
64 |
Удобство использования (детская площадка, парковка) наличие собственных парковочных мест |
0,8 |
80 |
64 |
70 |
56 |
80 |
64 |
наличие развитой дорожной сети, наличие общественного транспорта |
0,8 |
80 |
64 |
80 |
64 |
90 |
72 |
Наличие территориально-пространственной инфраструктуры |
0,8 |
90 |
72 |
80 |
64 |
80 |
64 |
Итого |
|
|
318 |
|
282 |
|
306 |
Итого по району |
1220 |
||||||
Табл. №8 - Степень конкуренции для Микрорайона им.Жукова
Факторы спроса |
Вес показателя |
VillaStefano, ул. Тувинская, 11 |
Элегия, Дзержинского |
Шоколад |
|||
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
||
Сформировавшаяся цена |
0,6 |
70 |
42 |
60 |
36 |
50 |
30 |
Удобство расположения и коммуникаций (для бизнес класса) |
0,8 |
90 |
72 |
90 |
72 |
70 |
56 |
Удобство использования (детская площадка, парковка) наличие собственных парковочных мест |
0,8 |
80 |
64 |
70 |
56 |
30 |
24 |
наличие развитой дорожной сети, наличие общественного транспорта |
0,8 |
90 |
72 |
90 |
72 |
90 |
72 |
Наличие территориально-пространственной инфраструктуры |
0,8 |
90 |
72 |
90 |
72 |
90 |
72 |
Итог |
|
|
322 |
|
308 |
|
254 |
Итого по району |
1218 |
||||||
Табл. №9 - Степень конкуренции для юбилейного микрорайона
Факторы спроса |
Вес показателя |
Pride, ул. 70-лет Октября |
ViaSacra, ул. Алма-атинская |
Максимус, 2-я линия |
|||
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
Бал |
Итого |
||
Сформировавшаяся цена |
0,6 |
70 |
42 |
70 |
42 |
80 |
48 |
Удобство расположения и коммуникаций (для бизнес класса) |
0,8 |
80 |
64 |
80 |
64 |
70 |
56 |
Удобство использования (детская площадка, парковка) наличие собственных парковочных мест |
0,8 |
80 |
64 |
70 |
56 |
50 |
40 |
наличие развитой дорожной сети, наличие общественного транспорта |
0,8 |
90 |
72 |
90 |
72 |
90 |
72 |
Наличие территориально-пространственной инфраструктуры |
0,8 |
90 |
72 |
80 |
64 |
90 |
72 |
Итог |
|
|
314 |
|
298 |
|
288 |
Итого по району |
1204 |
||||||
Табл. №10 - Сравнительная таблица районов
Район |
ГМР |
ЖМР |
ЮМР |
Уровень конкуренции по району |
1220 |
1218 |
1204 |
Позиционирование объекта по отношению к конкурентам
Таблица 12 – Описание критериев оценки.
Критерии оценки |
Шкала оценок |
||
1 балл |
2 балла |
3 балла |
|
Транспортная доступность |
Два вида транспорта. Обеспеченность подъездными путями |
Три вида транспорта. Расположение в непосредственной близости остановочных пунктов. |
Четыре вида транспорта. Расположение в непосредственной близости остановочных пунктов. Расположение вблизи магистральных улиц, обеспеченность подъездными путями |
Наличие инфраструктуры |
Наличие кафе, магазины |
Наличие банкоматов, кафе, аптеки, магазины |
Наличие банкоматов, конференц-залов, кафе, аптеки, магазины |
Класс здания |
Класс "С" |
Класс "В" |
Класс "А" |
Архитектурный облик |
Типовая серия |
Оригинальный фасад |
Уникальный архитектурный облик |
Наличие парковки |
Наличие парковки в непосредственной близости |
Собственная платная парковка, наличие парковки в непосредственной близости |
Собственная парковка, наличие парковки в непосредственной близости |
Таблица 13 – Оценка основных конкурентов
Факторы сравнения |
Удельный вес |
Проектируемое здание |
AMICI GRAND HOTEL, Ул.красных пртизан,112 |
MOZART, Ул. Куанская набережная, 188 |
PARK HОTEL, Береговая, 28А |
RIMAR, Ул. Куанская набережная, 44 |
|||||
Балл |
Взвешенный балл |
Балл |
Взвешенный балл |
Балл |
Взвешенный балл |
Балл |
Взвешенный балл |
Балл |
Взвешенный балл |
||
Цена аренды, руб./м2 |
- |
4000 |
3200 |
2650 |
3000 |
4500 |
|||||
Транспортная доступность |
- |
2 |
3 |
2,5 |
1 |
2,5 |
|||||
Наличие инфраструктуры |
0,3 |
3 |
0,9 |
3 |
0,9 |
2 |
0,6 |
1 |
0,3 |
3 |
0,9 |
Архитектурные особенности |
0,2 |
2 |
0,4 |
3 |
0,6 |
2 |
0,4 |
1 |
0,2 |
2 |
0,4 |
Класс здания |
0,25 |
3 |
0,75 |
3 |
0,75 |
3 |
0,75 |
2 |
0,5 |
3 |
0,75 |
Наличие парковки |
0,25 |
3 |
0,75 |
2 |
0,5 |
1 |
0,25 |
3 |
0,75 |
2 |
0,5 |
Показатель качества |
1 |
|
2,8 |
|
2,75 |
|
2 |
|
1,75 |
|
2,55 |